Lối thoát cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, việc "chứng khoán hóa" hay chia nhỏ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng là rất phù hợp với thị trường này. Các bất động sản nghỉ dưỡng sở hữu hữu hạn phải có giá “rẻ như mua chơi” mới có thể thu hút các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu tăng trưởng và phát triển nóng từ năm 2015 khi Vingroup và hàng loạt đại gia địa ốc đưa ra rất nhiều dự án và các chính sách bán hàng khủng ra thị trường.

Bằng cách đưa ra cam kết lợi nhuận cho khách hàng từ 8- 12%/năm, bất động sản nghỉ dưỡng đã nhanh chóng trở thành dòng sản phẩm tài chính thu hút đầu tư mạnh mẽ với hai loại hình chính là biệt thự biển và condotel.

Tuy nhiên, đến cuối năm 2018 - đầu 2019, tốc độ bán hàng tại nhiều dự án đã bắt đầu chậm lại. Đặc biệt, cuối năm 2019, cam kết lợi nhuận ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng đổ vỡ gần như đã đặt "dấu chấm hết" cho loại hình này.

Sau cú sốc đó, điều khoản cam kết lợi nhuận của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng càng rủi ro hơn dưới tác động tiêu cực của dịch bệnh Covid-19. Thị trường này một lần nữa chịu thêm một "cú tát" của đại dịch khi khách du lịch giảm đến 80 - 90%. Nhiều khu nghỉ dưỡng vắng khách, gần như đóng cửa, thậm chí là phá sản.

Theo số liệu từ BHS Group, năm 2020, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng đạt khoảng 17.884 căn hộ và 4.178 biệt thự. Mức độ hấp thụ rất thấp, chỉ đạt khoảng 33%. 
Công suất thuê phòng khách sạn đạt khoảng 30-40%, giá thuê phòng bình quân cũng chỉ bằng 40% so với năm 2019.

Một số thị trường nghỉ dưỡng ven đô mới xuất hiện, trong đó nổi bật là tỉnh Hòa Bình với nhiều dự án mới và tái khởi động cung cấp ra thị trường 1410 sản phẩm. Tuy nhiên, mức độ hấp thụ chỉ đạt khoảng 30% và tập trung ở những dự án nhất định có sở hữu sổ đỏ lâu dài.

Dự báo thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2021, ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng phòng R&D của BHS Group cho rằng, thị trường này chưa thể phục hồi ngay trong thời gian ngắn, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng biển. Thay vào đó, thị trường sẽ chỉ phát triển mạnh được ở loại hình nghỉ dưỡng ven các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, đây là thời kỳ cực kỳ khó khăn đối với bất động sản nghỉ dưỡng biển. Bất động sản nghỉ dưỡng biển sẽ phục hồi chậm hơn các lĩnh vực khác của thị trường bất động sản do ngành du lịch bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh.

Mặt khác, yếu tố rủi ro pháp lý và sự đổ vỡ cam kết lợi nhuận của nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã khiến các nhà đầu tư quay lưng đối với dòng sản phẩm này.

"Chứng khoán hóa" sẽ cứu thị trường phục hồi?

Bàn về giải pháp cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng biển năm 2021, theo chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, các cơ quan quản lý nhà nước cần sớm sửa đổi các bộ luật có liên quan để công nhận và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho loại hình bất động sản này.

Động thái này sẽ giúp các nhà đầu tư có niềm tin đối với bất động sản nghỉ dưỡng và quay trở lại thị trường.

Đồng tình với giải pháp ông Lực đưa ra, song theo ông Tuyển, điều này là chưa đủ để "cứu" bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Tuyển cho rằng, vấn đề cốt lõi đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là nguồn cầu giảm từ phía các nhà đầu tư. Nhu cầu của các nhà đầu tư hiện nay là các bất động sản "ăn chắc mặc bền" như đất nền, các bất động sản sở hữu lâu dài, có sổ đỏ.

Trong khi đó, condotel, biệt thự nghỉ dưỡng biển lại không thuộc loại hình sản phẩm này. Đa số các bất động sản nghỉ dưỡng là sở hữu có thời hạn, chưa có sổ đỏ do vướng mắc pháp lý.

Chính vì vậy, các bất động sản nghỉ dưỡng muốn phục hồi và phát triển trở lại phải thay đổi về cấu trúc, ý tưởng cho sản phẩm và cách thức huy động vốn.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng thời điểm hiện tại rất khó để tiêu thụ các căn condotel, biệt thự có thời hạn nhưng mức giá lại cao ngất ngưởng từ vài tỷ đến hàng chục tỷ đồng, trừ những dự án thực sự cao cấp, của chủ đầu tư cực kỳ uy tín.

"Các dòng sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu hữu hạn phải “rẻ như mua chơi” mới có thể thu hút các nhà đầu tư "mua chơi", ông Tuyển nhấn mạnh.

Để làm được điều này, Chủ tịch BHS cho rằng, việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, "chứng khoán hóa bất động sản" là rất phù hợp với thị trường.

Theo đó, khi bất động sản nghỉ dưỡng có mức tăng trưởng, tỷ lệ lấp đầy tốt thì cần xã hội hoá việc đầu tư sản phẩm. Khi đó, không phải một cá nhân mua cả căn condotel hay biệt thự nữa mà sẽ chia nhỏ bất động sản đó thành các phần nhỏ và bán xã hội hoá cho mọi người. Các nhà đầu tư dù có một triệu cũng có thể đầu tư, tham gia vào thị trường.

Vấn đề "chứng khoán hóa" bất động sản nghỉ dưỡng là một bài toán cần phải giải quyết để thu hút các nhà đầu tư, thay đổi cách thức huy động vốn từ nhà đầu tư vào dự án. Có như vậy, loại hình bất động sản này mới giải quyết tận gốc những vấn đề vướng mắc và từng bước phục hồi.

Về cách làm này, hiện BHS đang có sự nghiên cứu rất kỹ lưỡng. "Hiện chúng tôi đang hợp tác với một chủ đầu tư ở Vân Đồn để phát triển mô hình đầu tư. Sau khi thí điểm tốt, BHS sẽ nhân rộng, tiên phong để có giải pháp phục hồi bền vững thị trường bất động sản nghỉ dưỡng", ông Tuyển tiết lộ.