Lợi nhuận địa ốc vào tầm ngắm: Mỗi lần bán, mỗi lần bị “xẻ” 20%

Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua – bán bất động sản từng lần giao dịch, thay vì tính 2% trên giá chuyển nhượng như hiện nay. Mục tiêu là siết thất thu thuế, minh bạch thị trường và ngăn chặn tình trạng “kê giá ảo” phổ biến nhiều năm qua.

Bộ Tài chính đề xuất một thay đổi mang tính bước ngoặt trong cách đánh thuế bất động sản: áp thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán từng lần chuyển nhượng. Nếu được thông qua, đây sẽ là cú chốt thẳng tay vào tình trạng "giá khai thấp – lãi thật cao", mở đường siết dòng tiền đầu cơ, tăng tính minh bạch cho thị trường nhà đất.

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến cho dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), với điểm nhấn là đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân – tức giá bán trừ giá mua và các chi phí liên quan. Thuế được tính theo từng lần chuyển nhượng, thay vì mức cố định 2% như hiện nay.

Trong trường hợp không chứng minh được giá mua hoặc chi phí hợp lý, mức thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán và điều chỉnh theo thời gian sở hữu. Cụ thể: dưới 2 năm nắm giữ, thuế suất 10%; từ 2–5 năm là 6%; 5–10 năm là 4%; và từ 10 năm trở lên sẽ về mức 2% – tương đương hiện tại. Riêng bất động sản nhận thừa kế vẫn áp thuế 2% cố định, không phân biệt thời gian nắm giữ, do tính chất chuyển dịch tài sản không mang yếu tố lợi nhuận.

Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, sở hữu tài sản.

Theo Bộ Tài chính, thay đổi này nhằm tạo ra cách tính thuế công bằng hơn, sát với bản chất thu nhập thật thay vì chỉ dựa trên giá ghi trong hợp đồng – vốn dễ bị gian lận kê khai để trốn thuế. Trước đó, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra bất cập của phương pháp đánh thuế 2% theo giá trị chuyển nhượng, bởi không phân biệt lời – lỗ, vừa thiếu công bằng vừa tạo ra lỗ hổng lớn trong ngân sách do tình trạng "khai giá thấp để giảm thuế".

Một số ý kiến đề xuất nếu không thể chứng minh chi phí cụ thể, có thể áp thuế định mức 1–2% dựa trên bảng giá đất do địa phương ban hành – cách làm này đơn giản nhưng vẫn phản ánh được phần nào giá trị thực.

Trên thế giới, việc đánh thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được nhiều nước sử dụng như một công cụ để hạn chế đầu cơ và tạo công bằng thuế khóa. Tại Đức, thuế thu nhập từ bất động sản dao động từ 14–42%, chỉ miễn nếu cá nhân sở hữu trên 10 năm hoặc không nhằm mục đích kinh doanh. Mỹ và Singapore cũng có các sắc thuế đánh mạnh vào những giao dịch lướt sóng trong thời gian ngắn, có nơi lên tới 100% phần lợi nhuận trong năm đầu.

Bộ Tài chính khẳng định: nếu được thông qua, phương án đánh thuế theo thu nhập thực này sẽ tiệm cận với cơ chế thuế thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả, Việt Nam cần xây dựng cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch bất động sản minh bạch, hệ thống hóa đơn chứng từ đầy đủ và hạ tầng công nghệ đủ năng lực quản lý.

Chính sách thuế – nếu không đi kèm đồng bộ hóa với luật đất đai, hệ thống định giá, đăng ký và chuyển nhượng – rất dễ rơi vào cảnh "ý tưởng thì đúng, thực thi lại lệch".