Lời giải niên hạn sở hữu chung cư đáp ứng hài hòa lợi ích Nhà nước - Chủ đầu tư - Người mua nhà

Quy định sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng là cần thiết, chúng ta quyết liệt ban hành quy định này sau này thế hệ con cháu sẽ không bị vướng khi cải tạo hàng vạn tòa chung cư, sẽ không có bộ mặt đô thị nhếch nhác do các chung cư xuống cấp như hiện nay.

1. Tại sao phải quy định niên hạn sử dụng chung cư?

Chung cư ở Việt Nam xuất hiện sau năm 1975 dưới tên gọi là các nhà tập thể cao tầng, phổ biến nhất ở Hà Nội và đến hiện nay hầu hết các chung cư xây dựng trong giai đoạn đầu này đều trong tình trạng nhếch nhác, xập xệ và gây nguy hiểm cho người sử dụng.

Tuy xuất hiện từ sớm nhưng mãi đến sau 2005 chung cư mới trở thành khái niệm phổ biến đối với các thành phố lớn, đối với hầu hết các tỉnh sau 2015 mới có chung cư thậm chí hiện nay có những tỉnh chưa có chung cư.

Theo thống kê toàn thành phố Hà Nội có 1557 tòa chung cư cũ cần được cải tạo, chủ trương cải tạo chung cư cũ có cách đây hơn 10 năm nhưng đến nay vẫn dậm chân tại chỗ, ví dụ như Hà Nội kết quả cải tạo thành công mới khoảng 1%.

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến kết quả chưa tốt này, nguyên nhân quan trọng nhất liên quan đến việc quy định hình thức sử dụng chung cư lâu dài mà niên hạn sử dụng công trình có thời hạn. Để tháo gỡ nút thắt này trong dự thảo các luật lần này: Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản cần đưa vào nội dung thời gian sở hữu chung cư.

2. Cần quy định chi tiết niên hạn sử dụng công trình

Khoản 1, Điều 99, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”.

Cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ xây dựng, quy định:

- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm;

- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm;

- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm;

- Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm

Như vậy hệ thống pháp luật Việt Nam đã quy định rất rõ niên hạn sở hữu công trình, vì vậy căn cứ vào các quy định nêu trên, bỏ qua các yếu tố thiên tai, địch họa thì mỗi người dân đang sử dụng chung cư cũng sẽ biết được niên hạn sử dụng của tòa chung cư mình đang sinh sống, sở hữu.

Tuy nhiên để đảm bảo quy định niên hạn này khớp với thực tế sử dụng nhà nước cần chi tiết hóa hơn nữa quy định về cấp công trình đối với chung cư, quá trình xây dựng, nghiệm thu đưa vào bàn giao cần giám sát chặt chẽ. Trong hợp đồng mua bán căn hộ cần quy định chi tiết niên hạn sử dụng để người dân tính toán phù hợp với số tiền bỏ ra.

Để mỗi tòa chung cư sử dụng đúng niên hạn ngoài việc xây dựng đảm bảo kỹ thuật, chất lượng thì khi sử dụng cần bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên; nâng cao ý thức người dân, tăng cường giám sát, đánh giá của các cơ quan chuyên môn về chất lượng công trình.

3. Quy định rõ thời hạn sở hữu chung cư, sử dụng đất trong quyết định giao đất, hợp đồng mua bán và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ

- Quyết định giao đất của nhà nước đối với chủ đầu tư là văn bản pháp lý quan trọng nhất và đầu tiên quyết định thời hạn sở hữu chung cư đối với từng hạng mục công trình của tòa nhà. Quy định pháp luật hiện hành đối với dự án chung cư thông thường thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư là 50 năm, thời hạn sở hữu tiện ích sử dụng chung và dịch vụ thương mại là 50 năm, người dân mua căn hộ sở hữu lâu dài, đường giao thông bàn giao về cơ quan nhà nước quản lý.

Kiến nghị sửa đổi: Thời hạn giao đất đối với chủ đầu tư là 50 năm, thời hạn sở hữu tiện ích sử dụng chung và dịch vụ thương mại theo niên hạn sử dụng công trình, người dân mua căn hộ được sử dụng theo niên hạn công trình, sử dụng đất lâu dài, đường giao thông bàn giao về cơ quan nhà nước quản lý.

- Hợp đồng mua bán: Là văn bản pháp lý quan trọng đầu tiên quy định quyền sở hữu của người mua nhà, trong văn bản này cũng cần quy định rõ quyền sở hữu căn hộ theo niên hạn sử dụng chung cư, sử dụng đất lâu dài.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với căn hộ: Tương tự như hợp đồng mua bán.

Theo quy định này thì khi hết hạn niên hạn sử dụng chung cư hoặc chung cư xuống cấp độ D thì buộc phải tháo dỡ, nhà nước sẽ giao một đơn vị theo hình thức đấu thầu xây dựng lại, người dân lúc đó chỉ đóng tiền xây dựng và thủ tục, không phải đóng tiền sử dụng đất.

4. Trách nhiệm chung tay, chia sẻ của cộng đồng

Với cương vị là một người đang sở hữu 03 căn hộ chung cư, đã từng thực hiện đầu tư 01 dự án chung cư cũ và hiện nay đang thực hiện đầu tư 01 dự án nhà ở xã hội tôi rất thấm thía việc khó khăn trong việc cải tạo chung cư cũ do quy định sở hữu chung cư lâu dài, muốn cải tạo chung cư nhóm B, C cần 100% người dân đồng thuận.

Tôi cũng sẽ bị ảnh hưởng sự xuống giá, khó bán 3 căn hộ đang sở hữu hay dự án sắp mở bán trong giai đoạn đầu quy định sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng công trình và hiện trạng sử dụng công trình.

Tuy nhiên quy định sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng là cần thiết, chúng ta quyết liệt ban hành quy định này sau này thế hệ con cháu sẽ không bị vướng khi cải tạo hàng vạn tòa chung cư, sẽ không có bộ mặt đô thị nhếch nhác do các chung cư xuống cấp như hiện nay.

Tổng kết: Để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa nhà nước, chủ đầu tư và người mua nhà cần quy định rõ:

- Quy định rõ cấp công trình, thời gian sử dụng theo cấp công trình, tiêu chuẩn kỹ thuật công trình.

- Nhà nước, người dân dám sát chặt chẽ trong quá trình xây dựng chung cư, quá trình sử dụng; bảo trì thường xuyên.

- Quy định rõ về việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại, phương án tái định cư, bố trí sau khi hoàn thành công trình đưa vào sử dụng lại, trách nhiệm và nghĩa vụ tài chính của người dân đối với việc xây dựng lại chung cư...

- Thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình.

- Thời gian sử dụng đất: lâu dài.