Lời giải nào cho vấn nạn bỏ cọc đấu giá đất tại Hà Nội?

Dù đã hết hạn nộp tiến trúng đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai nhưng mới có 13 lô trúng giá thấp nộp tiền trong khi lô có giá trúng cao nhất 100,5 triệu đồng chưa nộp tiền.

Thửa đất trúng đấu giá 100,5 triệu đồng/m2 trong phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai (Hà Nội) đến chiều ngày 9/9 vẫn chưa nộp tiền dù đã hết hạn theo quy định.

Chiều 9/9, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai (Hà Nội) cho biết, hiện đã hết thời hạn nộp tiền phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, nhưng mới chỉ có 13 lô đất nộp đủ tiền, đều là những lô có mức giá trúng thấp. Riêng lô đất được trúng giá hơn 100 triệu đồng/m2 hiện chưa nộp tiền trúng đấu giá và bỏ cọc.

Vị này cho biết, theo quy định, hết 120 ngày mới hủy kết quả phiên đấu giá nên huyện vẫn chưa có phương án và thời hạn đấu giá lại.

Trước đó ngày 10/8, huyện Thanh Oai tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội), có diện tích 60-85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2 đến 12,5 triệu đồng/m2.

Phiên đấu giá 68 lô đất tại Thanh Oai (Hà Nội) ngày 10/8/2024.

Phiên đấu giá đã thu hút được 4.600 hồ sơ nộp tham gia, 4.201 hồ sơ đủ điều kiện. Phiên đấu giá này đã "gây sốt" khi mức giá trúng cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Trong đó, lô góc có giá trúng cao nhất hơn 100,5 triệu đồng/m2. Hầu hết các lô đất có giá trúng từ trên 80 - 90 triệu đồng/m2, lô trúng thấp nhất là 51,6 triệu đồng/m2.

Nhận định về tình trạng đấu giá đất đẩy giá trúng lên cao rồi lại bỏ cọc, theo các chuyên gia, hiện nay tồn tại tình trạng nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề" đấu giá đất.

Theo đó, các đối tượng này thường tham gia với mục đích “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không diễn biến theo đúng kỳ vọng.

Thậm chí, trong nhiều trường hợp, mục đích sâu xa hơn của các đối tượng này là tạo “sốt" đất thông qua lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt” ảo.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ.

Mức giá đấu tăng cao “vượt xa" giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã bổ sung các chế tài xử lý vi phạm với người tham gia đấu giá tại Điều 70. Theo đó, với trường hợp giao, cho thuê đất để thực hiện dự án, người trúng đấu giá nhưng bỏ cọc khiến kết quả bị hủy, sẽ không được tham gia đấu giá trong 6 tháng đến 5 năm. Tuy nhiên, đến ngày 1/1/2025 luật này mới có hiệu lực.

Chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh (nguyên Trưởng Khoa Tài chính Quốc tế - Học viện Tài chính) cho rằng việc trả giá cao trong các phiên đấu giá để "thổi" giá bất động sản không hiếm trong thời gian vừa qua. Không ít trường hợp người tham gia đấu giá (thường là nhóm các nhà đầu cơ) cố tình trả giá cao để tạo ra mặt bằng giá mới rồi sau đó "lướt cọc" hoặc "bỏ cọc", thoát hàng ra để chốt lời. Do đó, người dân nên cẩn trọng khi xuống tiền để mua lại những thửa đất đấu giá.

Trước những diễn biến gần đây, các chuyên gia kiến nghị cần có sự điều chỉnh của cơ quan quản lý nhà nước. Trước mỗi cuộc đấu giá đất phải xem lại năng lực của các nhà đầu tư. Nhà đầu tư phải chứng minh nếu thắng thì nguồn tiền ở đâu.

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng - Công ty Luật Kết Nối (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội), mục đích chính các đối tượng thổi giá nhằm lũng đoạn thị trường, gây hoang mang cho những người tham gia đấu giá, thậm chí nhiều trường hợp nhằm mục đích trục lợi, kiếm lời. Điều này gây ảnh hưởng, thiệt hại rất lớn đến uy tín, kinh tế cho cơ quan quản lý Nhà nước, thất thu ngân sách.

Về mức xử phạt hành chính áp dụng theo quy định tại Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP thì mức xử phạt hành chính đối với hành vi không ký kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá chỉ từ 7 đến 10 triệu đồng. “Đây là mức xử phạt quá nhẹ, chưa đủ sức răn đe”, luật sư Hùng cho hay.

Liên quan đến việc cần có chế tài phù hợp nhằm hạn chế tình trạng trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, trước đó, các đại biểu Quốc hội đã có những tranh luận khi bàn thảo sửa đổi Luật Đấu giá tài sản.

Đại biểu Nguyễn Duy Thanh (đoàn Cà Mau) khẳng định cần có các quy định để hướng tới hạn chế tình trạng bỏ cọc đấu giá.

Theo ông Thanh, luật hiện hành quy định mức tiền đặt trước từ 5 - 20% giá khởi điểm (sau khi trúng đấu giá chuyển thành tiền đặt cọc), trong khi đó nhiều trường hợp giá khởi điểm thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc.

Để hạn chế câu chuyện người trúng đấu giá bỏ cọc, nhất là yếu tố lợi ích nhóm, thao túng đấu giá, vị đại biểu tỉnh Cà Mau cho rằng cần tách biệt giữa tiền đặt trước và tiền đặt cọc.

Trong đó, tiền đặt cọc có thể là 20 - 30% giá trúng đấu giá, phải nộp ngay sau khi có kết quả trúng đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không nộp thì kết quả bị hủy, cuộc đấu giá tiếp tục được diễn ra.

"Giả sử tiền đặt cọc phải nộp ngay lên tới hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng thay vì chỉ vài trăm triệu hoặc vài tỉ đồng, người trúng đấu giá chắc chắn sẽ rất thận trọng khi bỏ giá", ông Thanh nêu quan điểm.

Đáng chú ý, ông Nguyễn Duy Thanh cũng gợi ý có thể tham khảo kinh nghiệm quốc tế, bổ sung quy định cụ thể theo hướng xử lý hình sự đối với hành vi bỏ cọc đấu giá và có dấu hiệu thao túng, gây rối trật tự, ảnh hưởng xấu đến an ninh kinh tế.

"Bộ luật Hình sự cần bổ sung các hành vi tương ứng trong hoạt động đấu giá tài sản cho phù hợp, tránh tình trạng thổi giá, phá giá, gây hệ lụy lớn như thời gian vừa qua", ông Thanh nói.

Chia sẻ quan điểm trên, Đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng một số vụ việc bỏ cọc đấu giá, làm lũng đoạn thị trường, "lu mờ hình ảnh của cuộc đấu giá", gây dư luận không tốt thời gian qua. Điển hình như vụ Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, các cuộc đấu giá biển số xe ô tô hay 3 mỏ cát ở Hà Nội.

Để chấm dứt tình trạng người trúng đấu giá bỏ cọc, ông Hòa cho rằng cần có các biện pháp như nâng mức đặt cọc cao hơn so với quy định hiện hành, áp dụng chế tài xử phạt vi phạm hành chính, không cho tham gia đấu giá lần tiếp theo…