Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng dự kiến sẽ sôi động trong vài quý tới và du lịch sẽ hồi phục hoàn toàn vào năm 2025.

Theo Tổ chức Du lịch Thế giới – UNWTO, ngành du lịch thế giới đang bật dậy mạnh mẽ với lượng khách quốc tế trong quý I/2023 đạt 80% mức trước dịch. Tuy vậy, vẫn chưa thúc đẩy được châu Á – Thái Bình Dương (APAC), khu vực duy nhất “rơi lại phía sau” với 54% tổng lượng khách quốc tế trong quý I/2023 so với năm 2019.

Sự vắng bóng khách du lịch, chính sách kiểm soát biên giới thận trọng của các quốc gia châu Á, chưa kể mối lo ngại của du khách về sức khỏe, chi phí và thời tiết là một số nguyên nhân chính kìm hãm đà phục hồi của du lịch châu Á trong năm 2022. Tốc độ hồi phục ngành du lịch khắp châu Á - Thái Bình Dương sẽ tăng lên trong năm nay khi hầu hết các điểm du lịch, cụ thể ở Trung Quốc, đã mở cửa.

Theo Cập nhật xu hướng ngành du lịch quý I/2023 của Colliers, ngành du lịch sẽ tiếp tục hồi phục trong năm 2023, kéo theo nhu cầu khách sạn trên toàn khu vực gia tăng và các chỉ số công suất phòng, giá bán phòng trung bình mỗi ngày (ADR) và doanh thu trên mỗi phòng có sẵn (RevPAR) tiếp tục cải thiện.

Việt Nam đang ở đâu trong bối cảnh du lịch của khu vực?

Khi thế giới bắt đầu mở cửa trở lại và nhiều người quyết định đi du lịch để bù lại khoảng thời gian chôn chân ở nhà cộng với khoản tiết kiệm trong giãn cách khiến người Việt đi du lịch nhiều hơn trong năm 2022, với 101,3 triệu lượt khách nội địa (theo Tổng Cục Du lịch – VNAT). Các điểm đến phổ biến như Phú Quốc, Đà Lạt, Sa Pa, Đà Nẵng và Hạ Long được bình chọn là nơi du khách muốn ghé thăm nhất trong năm ngoái. Nhưng điều đó không hẳn là họ chi tiêu cho du lịch nhiều hơn. Số liệu của VNAT năm 2022 cho thấy, mỗi du khách người Việt chi tiêu trung bình 51 USD/ngày (khoảng 1,2 triệu VND) và có xu hướng lưu trú ngắn, khoảng 3,62 ngày (VNAT 2019).

Cũng theo Collier, dù đã khôi phục đường bay quốc tế từ tháng 3/2022, Việt Nam vẫn thuộc nhóm các quốc gia có lượng khách quốc tế thấp nhất khu vực Đông Nam Á trong năm ngoái. Lượt khách quốc tế năm 2022 vẫn thấp hơn 5 lần so với 2019, dù họ lưu trú và chi tiêu hơn gấp đôi khách nội địa. Trong 3 tháng đầu năm 2023, lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt 2,7 triệu, bằng 1/3 mục tiêu quốc gia (8 triệu) và ít hơn một nửa lượt khách của Thái Lan (6,15 triệu). Chưa kể, cán cân inbound – outbound (du lịch trong nước và du lịch nước ngoài) cũng trở nên mất cân bằng khi ngày càng nhiều người Việt chọn đi du lịch nước ngoài vì giá vé máy bay thấp hơn và thuận tiện hơn.

Không chỉ do thiếu nguồn khách Trung Quốc, hiện tượng du lịch Việt Nam “đi trước về sau” các nước láng giềng thực tế đã được tranh luận nhiều từ trước đại dịch. Năm 2019, tỷ lệ khách quay lại Việt Nam (10%) thấp hơn nhiều so với Thái Lan (82%) và Singapore (89%). Con số này tiếp tục giảm xuống còn 5% vào năm 2022. Ngoài việc quá phụ thuộc vào một số nguồn khách nhất định (như Nga, Trung Quốc), nguyên nhân chính còn nằm ở chính sách visa và các điểm nghẽn cố hữu trong ngành như hạ tầng giao thông và du lịch chưa đồng bộ, thiếu sự đa dạng và định vị khác biệt, hoạt động quảng bá điểm đến quốc tế chưa hiệu quả, và tình trạng thiếu nhân lực hậu đại dịch.

Lối đi nào cho bất động sản nghỉ dưỡng?

Tuy nhiên, ngành du lịch vẫn có nhiều tiềm năng trong trung và dài hạn. Ở cấp quốc gia, Việt Nam đặt mục tiêu hồi phục du lịch hoàn toàn vào năm 2025, với 18 triệu khách quốc tế trong tổng số 134 triệu du khách. Đến năm 2030, cả nước hướng đến 195 triệu du khách gồm 35 triệu khách quốc tế từ nhiều thị trường mục tiêu khác nhau như Ấn Độ và Trung Đông, các nước châu Âu, Úc, New Zealand, Canada và Hoa Kỳ. Chính sách “nới lỏng” visa cũng vừa được đề xuất, dự kiến kéo dài thời gian lưu trú lên 90 ngày đối với E-visa và 45 ngày đối với thị thực đơn phương, mở rộng việc cấp E-visa cho tất cả các nước nhằm tạo điều kiện nhập cảnh và lưu trú thuận lợi hơn cho người nước ngoài.

Nhiều sáng kiến đã được thảo luận trong nước nhằm cải thiện chất lượng du lịch cũng như phát triển các mô hình mới như du lịch nghỉ dưỡng, du lịch sinh thái, du lịch sức khỏe, MICE và bleisure (du lịch kết hợp làm việc). Việt Nam đã có sẵn các lợi thế để thu hút khách du lịch: phong cảnh đẹp, bề dày văn hóa, và một nền ẩm thực đặc sắc từ món ăn đường phố cho đến ẩm thực Việt Nam hiện đại.

Chia sẻ với Reatimes, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam đánh giá: “Việt Nam vẫn có các nền tảng cơ bản tốt để phát triển thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Chẳng hạn như tầng lớp trung lưu gia tăng, cơ hội du lịch nhiều hơn và thuận lợi hơn nhờ hạ tầng giao thông được cải thiện, độ mở với thương mại quốc tế giúp thúc đẩy các hoạt động công tác, sự kiện, hội nghị… Đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng là một nước đi khôn ngoan”.

Còn ông Morgan Ulaganathan, Giám Đốc bộ phận Dịch vụ Tài sản và Tư vấn Du lịch - Khách sạn Colliers Việt Nam nhận định: “Chìa khóa chính là chất lượng và chuẩn hóa các dịch vụ du lịch mà không đánh mất bản sắc độc đáo của Việt Nam, nhằm đáp ứng thị hiếu mới của nhóm du khách ngày càng khá giả, cả trong nước và quốc tế”.

Với các nhà đầu tư bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng từ lâu đã được xem là phân khúc hấp dẫn và là khoản đầu tư sinh lời trong dài hạn.

Dù đà hồi phục của du lịch Việt Nam đang chậm hơn so với các thị trường châu Á khác và một số lo ngại vẫn còn vì bất ổn kinh tế, chưa kể tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, Việt Nam vẫn có một số cơ hội đáng chú ý.

Năm 2019, tỷ lệ lấp đầy của các cơ sở lưu trú du lịch (khách sạn, resort và biệt thự nghỉ dưỡng) đạt 52%, tức trung bình mỗi cơ sở lưu trú trong tổng số 30.000 đều kín trên nửa số phòng. Nhờ lượng khách nội địa, năm 2022, chỉ số này cải thiện rõ nhất ở các điểm du lịch biển như Hồ Tràm, Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc. Dữ liệu từ Google cho thấy, Việt Nam có 6 điểm đến có lượt tìm kiếm tăng 75% mỗi năm gồm Đà Lạt, Phú Quốc, Nha Trang, Vũng Tàu, Phan Thiết và Hội An.

Nguồn cung khách sạn tại Việt Nam đã tăng 3 lần trong 10 năm qua và sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong vòng 3 năm tới với hơn 100 dự án mới. Các loại phòng từ trung cấp đến hạng sang tăng nhanh nhất là 6,7 lần từ 2009 đến 2022, trong khi số lượng biệt thự và resort shophouse mới của năm 2022 tăng lần lượt 20% và 34% so với năm trước. Số lượng khách sạn được vận hành bởi thương hiệu quốc tế dự kiến tăng gấp đôi trong 3 năm tới, từ 127 dự án năm 2022 lên 261 dự án năm 2025.

“Thị trường ngày càng có xu hướng tập trung, khi các chủ đầu tư nội địa có lợi thế sở hữu nhiều bất động sản nghỉ dưỡng hợp tác với các thương hiệu khách sạn quốc tế danh tiếng để chuẩn hóa và nâng cao chất lượng phục vụ cũng như giá trị của tài sản đó”, ông David nói thêm.

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) và hợp tác tuy có chậm lại vào năm ngoái, dự kiến sẽ có một mùa sôi động trong vài quý tới. Nắm trong tay một lượng vốn lớn chờ đợi cơ hội và môi trường định giá thuận lợi, các quỹ đầu tư nước ngoài có thể sẽ có những nước đi táo bạo nhằm mở rộng thị phần trước khi doanh thu khách sạn quay lại mức trước dịch. Chẳng hạn như thương vụ giữa Sun Group và IHG, Accor và Ennismore và TNR hay BRG và Hilton.

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp chứng nhận sở hữu có thời hạn cho công trình xây trên đất thương mại, dịch vụ đã tạo tiền đề cho sự hồi sinh của loại hình condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng trên khắp Việt Nam, hứa hẹn có sự tăng trưởng hơn nữa trong vài năm tới.

“Ngay lúc này, nhà đầu tư nên chú trọng cải thiện thu nhập trước thuế, lãi và khấu hao (EBITDA), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất vốn hóa (Cap rates) với mức đầu tư vừa sức và tập trung đẩy mạnh tiếp thị, quản lý doanh thu và thu hút khách”, ông Morgan nói.

Ông Morgan Ulaganathan cũng lưu ý việc phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng cần phải lồng ghép yếu tố bền vững (ESG) để đảm bảo khả năng cạnh tranh du lịch toàn cầu của Việt Nam trong dài hạn.

“Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng, nhắm đến cả hai đối tượng du khách nội địa và quốc tế để tối ưu công suất và giá phòng là việc rất quan trọng”, ông Morgan kết luận./.