Lợi bất cập hại “mua nhà trên giấy”

“Mua nhà trên giấy” là kiểu đầu tư thường mang lại cho khách hàng nhiều lợi nhuận. Tuy nhiên, đi cùng với đó là những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu tâm, đặc biệt liên quan đến pháp lý dự án.

Bên cạnh những dự án bất động sản đã đủ điều kiện để kinh doanh thì có nhiều dự án thông qua việc ký kết văn bản thỏa thuận, hợp đồng góp vốn nhằm “lách luật” để huy động vốn. Theo đó, ở những giai đoạn ban đầu, nhà đầu tư sẽ được hưởng nhiều chính sách và chương trình ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư về việc hỗ trợ lãi suất cùng mức chiết khấu cao...

Người mua nhà luôn chịu thiệt

Theo quy định tại khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà ở hình thành trong tương lai là loại tài sản đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thành nghiệm thu và đưa vào sử dụng vậy nên nhà đầu tư đang đi mua loại tài sản mà chưa thuộc sở hữu của cá nhân đó. Hơn nữa, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được mua bán khi thỏa mãn điều kiện về giấy tờ quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt, giấy tờ nghiệm thu cũng như văn bản của các cơ quan quản lý cho phép giao dịch loại hình này. Do đó, loại hình này còn mang theo nhiều rủi ro từ khâu ký kết đến khi hoàn thiện.

Hầu hết, nhiều khách mua nhà trong giai đoạn dự án chưa được cấp phép mà chủ đầu tư đã thế chấp dự án và chưa thanh toán khoản vay ngân hàng, dẫn đến việc người mua nhà không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Từ đó, nhiều cuộc tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân đã xảy ra.

Đơn cử như dự án Green City (phường Trường Thạnh, quận 9, TP.HCM) cuối năm 2018, sau khi mở bán và thu hút được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như người mua nhà, dự án được quảng cáo đã có đầy đủ hồ sơ pháp lý. Nhiều khách hàng đã xuống tiền cọc cho Công ty CP Đầu tư Địa ốc May (Mayland) đơn vị bán trực thuộc dự án. Tuy nhiên, sau khi thanh toán tiền thì Mayland đã không bàn giao đất mà dự án vẫn chỉ là bãi cỏ hoang. Về pháp lý, dự án này mới chỉ được chính quyền chấp thuận đầu tư và đã hết hạn, ngoài ra phía chủ đầu tư vẫn chưa xong việc đền bù.

Theo nhận định từ Luật sư Lương Ngọc Đinh, Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, rủi ro hình thành khi mua nhà ở hình thành trong tương lai đến từ phía bên người mua nhà khi đầu tư theo đám đông và thiếu kiến thức về pháp luật để tự bảo vệ mình. Hiện nay trên thị trường có rất nhiều dạng hợp đồng đặt cọc do bên chủ đầu tư hoặc bên bán nhà soạn sẵn. Khi tranh chấp xảy ra, phần thiệt chủ yếu đến với phía bên mua.

Thực tế theo Luật sư Lương Ngọc Đinh, ở hình thức đặt cọc mua nhà ở trên giấy hay bị bể kèo dưới rất nhiều hình thức, bên cạnh đó còn bị chiếm dụng vốn. Đã có rất nhiều chủ đầu tư chạy marketing mở bán dự án nhưng sau đó không thực hiện do tài chính yếu và vướng pháp lý, khi bị người dân khiếu nại đòi lại số vốn đã cọc, chủ đầu tư chỉ trả rất nhỏ giọt hoặc kiếm cớ để phạt tiền, gây khó khăn trong việc thu hồi vốn từ các nhà đầu tư.

Những lưu ý khi mua nhà đất “trên giấy”

Để tránh được những rủi ro mất trắng tài sản, các chuyên gia đã đưa ra nhiều lời khuyên để giúp nhà đầu tư cũng như khách hàng bảo toàn nguồn vốn khi “mua nhà ở hình thành trong tương lai”.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo, Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An cho biết, khách hàng cần lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các vấn đề về pháp luật để hiểu hợp đồng hoặc thông qua các dịch vụ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trước khi quyết định đầu tư vào một “dự án trên giấy”, người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công cũng như giấy phép xây dựng. Bởi lẽ giao dịch dự án chưa đủ điều kiện mở bán đồng nghĩa với việc nhà đầu tư chấp nhận rủi ro lớn khi gặp dự án sai phép hoặc chưa được cấp phép.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội chia sẻ, nhằm phòng ngừa và bảo toàn số tiền của mình, người mua nhà cần lưu ý đến một vài yếu tố. Trước tiên, việc mua bán căn hộ dựa trên phương thức nhà ở hình thành trong tương lai phải tuân thủ Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Chủ đầu tư chỉ được phép bán căn hộ hình thành trong tương lai khi đủ điều kiện hợp pháp. Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải ký kết hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại.

Các thông tin về dự án bất động sản cần được tìm hiểu từ nhiều nguồn khác nhau. Đặc biệt là thông tin từ phía chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản được chủ đầu tư ủy quyền phân phối sản phẩm bất động sản từ các cơ quan Nhà nước. Trong nhiều trường hợp, khách hàng nên tham vấn ý kiến từ môi giới bất động sản chuyên nghiệp hoặc văn phòng luật sư về tính pháp lý của dự án mà mình quan tâm.

Mặt khác, không ít trường hợp mua nhà đất thuộc diện quy hoạch. Nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố và có kế hoạch sử dụng hàng năm thì sẽ bị giới hạn quyền sử dụng đất.