Loạt vướng mắc "kìm" tiến độ cải tạo chung cư cũ

Câu chuyện cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp không còn là câu chuyện mới nhưng đến nay vẫn luôn là vấn đề “nóng” được dư luận đặc biệt quan tâm.

Sống trong sợ hãi

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư cũ (NCCC) được xây dựng từ thế kỷ trước, qua thời gian sử dụng đã cũ, xuống cấp, biến dạng ở các mức độ khác nhau nhưng đa phần không đảm bảo an toàn. NCCC có ở Hải Phòng, Nam Định, Đà Nẵng, Nghệ An… nhưng tập trung nhiều nhất ở Hà Nội và Tp.HCM.

Tại Tp.HCM, theo thống kê của Sở Xây dựng, toàn địa bàn có 474 NCCC xây trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Chương trình hành động chỉnh trang đô thị, cải tạo NCCC của Thành ủy Tp.HCM đưa ra từ năm 2016 có mục tiêu đề ra đến năm 2020 thành phố sẽ cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới 237 chung cư (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng, nhưng mới có 2 NCCC được cải tạo, xây mới.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, Tp.Hà Nội hiện có 1.579 chung cư cũ (2 - 5 tầng), tập trung trong 76 khu với khoảng 1.300 nhà còn là nhà riêng lẻ, chủ yếu được xây dựng trước năm 1954 và từ năm 1960-1994. Trong đó, 4 quận nội thành có tới gần 1.000 nhà chung cư.

Hầu hết các chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng, bị xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sụp đổ và không đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu của người dân. Do đó, việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là rất cấp thiết.

Câu chuyện cải tạo các chung cư cũ, xuống cấp tại Hà Nội là câu chuyện không hề mới, bởi ngay từ những năm 1995, Hà Nội đã có quy hoạch xây dựng lại một số khu chung cư như Mai Hương, Trung Tự, Văn Chương... Khi đó, một số doanh nghiệp đã được giao lập quy hoạch, lập dự án nhưng sau đó phần đa đều chậm tiến độ, thậm chí "vỡ kế hoạch".

Ghi nhận của báo Lao Động, hơn chục năm qua, người dân sống tại khu tập thể A7, phường Tân Mai, quận Hoàng Mai, Hà Nội luôn sống trong bất an vì khu nhà này ngày càng xuống cấp nghiêm trọng. Bất cứ chỗ nào ở đây đều có hiện tượng nứt gãy nghiêm trọng, đặc biệt có nhiều vết nứt lên đến 10cm.

Như căn hộ của gia đình ông T.H.V. (55 tuổi), ngay cả mùa khô ráo như thời điểm này nhưng vẫn thường xuyên ẩm ướt. Suốt nhiều năm qua, cứ đến mùa mưa bão gia đình ông đều phải dùng xô nhựa để hứng nước do trần nhà bị thấm. Bởi thấm nước mà các bức tường trong căn phòng của ông bị bục, bong tróc, loang lổ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng cuộc sống.

"Đến vài năm gần đây, các hộ ở khu tập thể phải bỏ tiền quỹ để lợp lại một cái mái tôn khác thì mới đỡ bị thấm nước như bây giờ”, ông V. kể.

Theo ghi nhận, bất cứ đâu ở tập thể này đều xảy ra tình trạng nứt gãy nghiêm trọng, nhiều dây điện cũ kỹ chằng chịt như mạng nhện. Bà Đ.T.N. sống tại căn hộ tầng 2 cho biết, người dân luôn cảm thấy tính mạng bị đe dọa vì công trình đã xuống cấp nghiêm trọng.

"Với những người trẻ ít khi ở nhà thì còn đỡ lo ngại nhưng đối với chúng tôi là những người đã về hưu thường xuyên ở nhà thì lo lắng luôn thường trực", bà N. chia sẻ.

Ông Nguyễn Quang Gắng, Tổ trưởng Tổ dân phố 20, phường Tân Mai cho biết, người dân đã nhiều lần kiến nghị tại các cuộc họp tiếp xúc cử tri và kiến nghị bằng văn bản lên cơ quan có thẩm quyền.

"Trong khi chờ triển khai dự án mới, người dân kiến nghị cho gia cố những vị trí xung yếu và lợp lại phần mái để đảm bảo an toàn trước mắt. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, gần 200 nhân khẩu vẫn chưa nhận được bất kỳ phản hồi nào về phương án xử lý từ cơ quan chức năng", ông Gắng nói.

Nhiều vướng mắc cần tháo gỡ

TSKH. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư Trưởng Tp.Hà Nội, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam nhận định, công tác cải tạo chung cư tại Hà Nội đang gặp phải một số vướng mắc, tồn tại, khó khăn. Cụ thể, đa phần các khu chung cư cũ tập trung ở trung tâm thành phố, trong khi đó đây lại là nơi có mật độ dân số cao cần giảm tải áp lực về hạ tầng và giảm dân số, cần diện mạo đô thị mới hài hòa phát triển với bảo tồn.

Bên cạnh đó, do cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa thỏa đáng và bản thân người dân cũng chưa nhận thức đầy đủ quyền và trách nhiệm của mình nên khiến cho công tác cải tạo gặp nhiều khó khăn. Mặt khác, trình tự triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ vẫn còn khá phức tạp, có nhiều điều chỉnh và chưa xác định rõ yêu cầu đặc thù.

Ngoài ra, cũng có thể thấy hiện nay chưa xác định được trách nhiệm của chủ đầu tư với xã hội, cũng như chưa có cơ chế tạo điều kiện trong đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ cho các doanh nghiệp.

Chia sẻ về những khó khăn, vướng mắc, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hầu như phụ thuộc vào doanh nghiệp, từ khâu lập quy hoạch chi tiết, điều tra xã hội học, thỏa thuận bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Do đó, một khi doanh nghiệp thấy khó hay không có lợi nhuận thì dự án bị dừng lại, đơn vị khác muốn vào làm tiếp cũng khó.

Một vấn đề nữa là nhà chung cư cũ hiện nay không có Ban quản trị của từng nhà hoặc cụm nhà như các nhà chung cư mới xây vì vậy việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Bên cạnh đó, theo ông Nguyễn Mạnh Hà, hiện nay, tại các khu chung cư cũ đang rất phổ biến tình trạng sau thời gian dài buông lỏng quản đã dẫn tới tính trạng người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian chung quanh nhà chung cư cũ rất phổ biến, thậm chí diện tích cơi nới, lấn chiếm lớn hơn cả diện tích căn hộ chung cư, gây nhiều khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.

Tại Tp.HCM, đầu năm 2022, UBND Tp.HCM đã đặt mục tiêu khởi công xây dựng mới 14 NCCC cấp D (đặc biệt nguy hiểm, có thể sập bất cứ lúc nào) tập trung nhiều ở các quận: 1 (3 nhà), 4 và 6 (mỗi quận 2 nhà), Tân Bình (5 nhà)… Nguyên nhân chậm tái thiết NCCC là do vướng một số khó khăn về trình tự thủ tục đầu tư xây dựng như: đối với NCCC không phải cấp D phải có sự đồng thuận 100% hộ dân; còn ít cơ chế ưu đãi nhà đầu tư; chưa phân cấp phân quyền nhiều cho quận, huyện trong việc đầu tư, xây mới NCCC...

Sở Xây dựng Tp.HCM cũng thừa nhận, thủ tục hành chính đang là vướng mắc rất lớn. Do đó, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo hoặc xây dựng chung cư mới thay thế, Sở Xây dựng nhiều lần tham mưu UBND Tp.HCM chỉ đạo kế hoạch cụ thể để khởi công 14 chung cư cấp D trong năm 2022. Sở Xây dựng cũng kiến nghị đơn giản hóa thủ tục, nhất là trình tự thủ tục dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cũ cấp D và thủ tục về thẩm quyền phê duyệt phương án tháo dỡ nhà chung cư để đẩy nhanh công tác này.

Về phía các quận cũng kiến nghị đối với các chung cư có niên hạn sử dụng trên 50 năm đã xuống cấp nghiêm trọng cần được xây mới hoàn toàn để thay thế. Trong đó, UBND quận 10 kiến nghị bổ sung, sửa đổi quy định tại Điều 110, Luật Nhà ở (năm 2014) để tháo gỡ những vướng mắc về quy trình, thủ tục đảm bảo đẩy nhanh công tác xây dựng lại chung cư thay thế chung cư cũ trên địa bàn cho phù hợp với thực tiễn. Trong khi đó, đại diện UBND quận 1 cho biết, quận đã chủ động công bố các các dự án kêu gọi đầu tư tại quận 1 về xây dựng chung cư mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975. Đồng thời, thừa nhận một số chung cư đã tháo dỡ, có chủ đầu tư nhưng chưa khởi công được và kéo dài quá lâu.

Đại diện lãnh đạo UBND quận 1 lý giải nguyên nhân đến từ thực tế đa số các chung cư cũ xuống cấp có đặc điểm nằm trên những khu đất có diện tích khá nhỏ, không bảo đảm các quy định theo quy chuẩn xây dựng và quy hoạch kiến trúc hiện hành, dẫn đến quá trình khởi công chậm. Tình trạng tương tự cũng được đại diện UBND quận 3 phản ánh, quận này không còn quỹ nhà tái định cư, cũng không có quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội nên hiện nay cũng đang rất khó khăn để mời gọi chủ đầu tư tham gia cải tạo hoặc xây mới, chỉnh trang các chung cư cũ.

Đốc thúc tiến độ triển khai

Trước tình trạng cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ ỳ ạch, mới đây Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các tỉnh thành phố để đốc thúc việc này.

Bộ Xây dựng đánh giá hiện nay vẫn còn nhiều địa phương, nhất là tại Hà Nội và Tp.HCM, việc triển khai thực hiện các quy định vẫn chậm, như: Chưa tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại, chưa ban hành tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư, chưa ban hành hệ số K bồi thường để làm cơ sở lập phương án bồi thường.

Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương bố trí ngân sách và chỉ đạo Sở Xây dựng tổ chức rà soát kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, làm cơ sở để sớm xác định các nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại trên cơ sở đó lập kế hoạch hoặc điều chỉnh kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định.

Khẩn trương lập, phê duyệt hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết các khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại và công bố công khai thông tin về quy hoạch này theo quy định của pháp luật để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư cũng như người liên quan biết và thực hiện.

Sớm ban hành hệ số K bồi thường làm cơ sở để các nhà đầu tư lập phương án bồi thường khi tham gia đăng ký làm chủ đầu tư dự án; khẩn trương ban hành các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư và tổ chức thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ- CP.