Loạt 'tay chơi' mới gia nhập thị trường, đường đua M&A bất động sản có 'dậy sóng'?

Sự xuất hiện của loạt “tay chơi” quốc tế lắm tiền nhiều của khiến nhiều người lo ngại về việc các doanh nghiệp nội có nguy cơ thua trên sân nhà trong cuộc đua mua bán và sáp nhập (M&A) trên thị trường bất động sản, dự báo sôi động vào nửa cuối năm.

Những người quan tâm hẳn còn nhớ, năm 2023 là một năm áp đảo của những doanh nghiệp ngoại trong cuộc đua M&A bất động sản. Những thương vụ đình đám có thể kể đến như Becamex IDC chuyển nhượng dự án khu đô thị Tân Thành Bình Dương tại thành phố Thủ Dầu Một cho CapitaLand.

Gió liên tục đổi chiều

Dự án Tân Thành Bình Dương rộng 18,9 ha, trong đó tổng diện tích xây dựng gần 593.000 m2. Với tổng mức đầu tư 13.645 tỷ đồng, dự kiến cung cấp 462 căn biệt thự và khoảng 3.300 căn hộ. Quy mô dân số khoảng 12.000 người. Giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5.085 tỷ đồng.

Bên cạnh các thương vụ đình đám của CapitaLand, hàng loạt thương vụ điển hình khác có thể kể đến như Gamuda Land mua 100% vốn công ty Bất động sản Tâm Lực để sở hữu dự án ở Thủ Đức, TPHCM; Keppel Land mua 49% cổ phần trong 2 dự án của Công ty Nhà Khang Điền...

Sau năm 2023 chứng kiến sự áp đảo của khối ngoại, năm 2024 được dự báo sẽ là sự trở lại của các doanh nghiệp trong nước với những mục tiêu đầy tham vọng, đặc biệt trong cuộc đua săn quỹ đất.

Cuộc đua M&A trên thị trường bất động sản được dự báo sôi động vào nửa cuối năm 2024.

Điển hình, vào đầu tháng 4 vừa qua, bà Nguyễn Thị Sơn, “nữ tướng” của Kim Sơn Group, tiết lộ đã đích thân về quê nhà Bắc Ninh để tìm kiếm quỹ đất đầu tư khu đô thị và thương mại. Đích thân Bí thư Tỉnh ủy Bắc Ninh Nguyễn Anh Tuấn khẳng định sẽ tạo điều kiện thuận lợi nhất với các thủ tục minh bạch để SonKim Land sớm đầu tư, triển khai dự án.

Những ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản đều biết rằng đặc thù của doanh nghiệp trong ngành này là có quỹ đất lớn sẽ đồng nghĩa với lợi thế phát triển. Vì vậy, không chỉ tại Kim Sơn, các đại gia đầu ngành cũng đang nhập cuộc đường đua rót tiền gom đất.

Một trong những tên tuổi hàng đầu cần nhắc đến trong cuộc đua gom đất những năm qua là Đất Xanh Group (DXG). DXG thông tin đang tìm kiếm quỹ đất rộng 100 - 200 ha khắp cả nước, pháp lý tốt để làm các dự án giai đoạn 2024 – 2025.

Đáng chú ý, DXG còn thể hiện tham vọng lớn bằng việc lên kế hoạch mua bán và sáp nhập (M&A) các quỹ đất dự án hiện hữu có tiềm năng để phát triển sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thực. Mục tiêu trước mắt của đại gia này là quỹ đất sạch pháp lý tại hai tỉnh Bình Phước và Đồng Nai.

Sở hữu quỹ đất hơn 680 ha để phát triển dự án đến năm 2030, song Nam Long Group (NLG) vẫn có kế hoạch dành ngân sách để mở rộng thêm quỹ đất sạch, phát triển quỹ đất đô thị mới trong dài hạn.

Hết thời “đối đầu”, chuyển sang “đối tác”

Một ông lớn khác là Bất động sản An Gia hồi tháng 2 cũng thông báo đang tìm kiếm cơ hội để thực hiện M&A, mở rộng quỹ đất sạch. Hiện, công ty đang trong quá trình thẩm định chuyên sâu đối với hai quỹ đất tiềm năng tại quận 8 và Thủ Đức (TP.HCM).

Ngay cả Novaland (NVL) dù chỉ vừa trải qua quá trình tái cấu trúc cũng cho thấy tham vọng trong phát triển quỹ đất mới. Điển hình, NVL vừa đề xuất đầu tư một tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng rộng gần 437 ha tại khu vực Mũi Yến, tỉnh Bình Thuận.

Bên cạnh những đại gia kể trên, loạt doanh nghiệp lớn khác như Ecopark, Hoàng Huy, TNG Holdings, Vinhomes, Eurowindow, Phú Mỹ Hưng, Hà Đô... cũng đang tích cực tham gia phát triển dự án từ các quỹ đất lớn từ 50 -150 ha tại Lâm Đồng, Long An, Hải Phòng, Bình Thuận...

Có thể thấy, các doanh nghiệp nội đang thể hiện tham vọng không nhỏ trên đường đua M&A, đặc biệt là hoạt động mở rộng quỹ đất. Tuy nhiên, theo dự báo của giới chuyên gia, cán cân trong cuộc đua M&A 2024 nhiều khả năng tiếp tục nghiêng về phía khối ngoại.

Đơn cử, báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy một lượng vốn lớn đến từ các nhà đầu tư nước ngoài dự kiến hoàn tất và đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2024-2026. Các nhà đầu tư gốc Á từ Singapore, Malaysia... nhiều khả năng sẽ tiếp tục “chiếm sóng” trên thị trường.

Đáng chú ý, theo Cushman & Wakefield, nhiều giao dịch đã và đang trong quá trình đàm phán với kết quả khá tích cực. Mục tiêu đầu tư của khối ngoại vẫn nằm ở việc tìm kiếm quỹ đất sạch, có chất lượng tốt, giá trị thật cũng như có pháp lý hoàn chỉnh, nhiều tiềm năng phát triển.

Phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Nếu 15 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp với những tên tuổi quen thuộc như Keppel Land, Capitaland..., thì hiện nay, thị trường có thêm nhiều “tay chơi” mới tham gia cuộc chơi như Lotte Group, GS, Sumitomo, Hong Kong Land...

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhìn nhận nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm nhiều loại hình bất động sản ở Việt Nam. Song, thời gian gần đây các nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang các sản phẩm có thể tạo ra dòng tiền ngay, như dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng.

Tựu trung lại, ưu thế trong cuộc đua M&A đang nghiêng về phía các doanh nghiệp nước ngoài, tuy nhiên, theo giới phân tích, thời “cá lớn nuốt cá bé” đã qua, các doanh nghiệp nội với tiềm lực mạnh hoàn toàn có thể lựa chọn trở thành đối tác thay vì đối đầu “một mất một còn”.

Bà Nguyễn Thị Vân Khanh, chuyên gia của JLL Việt Nam, đánh giá thâu tóm hay hợp tác là hai mảng của M&A. M&A hiện tại không chỉ là một “game" thu gom tài sản đơn thuần, vì vậy, các doanh nghiệp nội có thể coi đây như giải pháp để nâng cao nội lực, tăng sức cạnh tranh.

Chưa kể, các doanh nghiệp trong nước ngày càng nắm lợi thế lớn hơn về quỹ đất, tiềm lực tài chính, sự thấu hiểu thị trường… khiến các doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển.