Loạt ‘ông trùm’ bất động sản ngã ngựa, Trung Quốc chật vật giải cứu

Các nhà phân tích cho rằng Trung Quốc đưa ra nhiều chính sách nhằm vực dậy thị trường bất động sản nhưng không hiệu quả khi họ cố gắng đạt được sự cân bằng quá mong manh giữa việc cung cấp đủ hỗ trợ thanh khoản và không thúc đẩy đầu cơ thêm trong lĩnh vực này.

Loạt “ông trùm” ngã ngựa

Nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc Country Garden dường như đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ sau khi không thanh toán được trái phiếu nước ngoài.

Country Garden từ lâu được cho là ổn định hơn nhưng thời gian gần đây cũng chứng kiến doanh số bán hàng sụt giảm và hàng nghìn dự án phát triển bị đình trệ trên khắp Trung Quốc. Điều này cũng làm nổi bật lên những khó khăn đối với Bắc Kinh trong việc đối phó với cuộc khủng hoảng kéo dài đã làm rung chuyển nền kinh tế thứ hai thế giới.

Country Garden đã nhắc lại vào tuần trước rằng họ “sẽ không thể đáp ứng tất cả các nghĩa vụ trả nợ ở nước ngoài”. Tập đoàn này chưa thanh toán khoản trái phiếu đáo hạn vào giữa tháng 9. Thời gian gia hạn thanh toán cuối cùng là 30 ngày đã hết hạn vào tuần này. Hiện Country Garden có các khoản nợ quốc tế trị giá khoảng 11 tỷ USD và tổng nợ phải trả khoảng 200 tỷ USD tính đến cuối tháng 6.

Doanh số bán hàng của Country Garden trong 6 tháng đầu năm đã giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Cổ phiếu của công ty đã giảm khoảng 70% trong năm nay.

Tập đoàn này dự kiến sẽ cùng hàng chục nhà phát triển khác theo đuổi việc tái cơ cấu nợ ở nước ngoài. Nhưng bản thân các khoản nợ lớn hơn nhiều ở đại lục của họ, bao gồm các khoản vay từ ngân hàng và các công ty đầu tư, vẫn chưa chắc chắn có thể giải quyết được.

Hai năm trước, vụ vỡ nợ của một nhà phát triển bất động sản khác là Evergrande cũng đã dấy lên mối lo ngại về các vấn đề nổi cộm của bất động sản Trung Quốc. Evergrande đã phải gánh khoản nợ 340 tỷ USD và trở thành nhà phát triển bất động sản mắc nợ nhiều nhất thế giới.

Bản thân Evergrande vẫn đang vật lộn để hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu dài hạn của mình, vốn đã bị trật bánh vào tháng trước khi không thể tiến hành tái cấp vốn cho khoản nợ nước ngoài do một cuộc điều tra pháp lý chưa xác định.

“Số phận” của công ty này phụ thuộc vào phiên điều trần tại toà án Hong Kong ngày 30/10 đối với yêu cầu thanh lý tài sản từ phía chủ nợ. Nếu toà ra phán quyết ủng hộ yêu cầu trên, Evergrande sẽ càng gặp nhiều trắc trở khi đang nỗ lực hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu để trả nợ cho các chủ nợ.

Các công ty bất động sản bị kéo vào vũng lầy

Ông Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao của ngân hàng Natixis ở Hồng Kông, cho biết sự không chắc chắn về việc liệu các quy định có được thay đổi hay không có nguy cơ “kéo các nhà phát triển khác vào vũng lầy”.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc trong nhiều năm đã dựa vào việc phát hành trái phiếu trong và ngoài nước để hỗ trợ hoạt động phát triển ở đại lục của họ. Các nhà phát triển thường bán căn hộ trước khi chúng hoàn thành, sử dụng tiền để đầu tư vào các dự án phát triển mới ở nơi khác.

Nhưng khi các nhà hoạch định chính sách tìm cách hạn chế khoản vay mới bằng chính sách “ba lằn ranh đỏ” nghiêm ngặt vào năm 2020, mô hình gây quỹ cũ của các nhà phát triển đã sụp đổ.

Năm 2020, phần lớn 10 tập đoàn bất động sản hàng đầu của Trung Quốc cũng phải đối mặt với doanh số bán hàng giảm mạnh trong bối cảnh niềm tin của người tiêu dùng suy giảm, làm tăng thêm lo ngại về tính thanh khoản của các nhà phát triển. Có những dấu hiệu cho thấy người dân Trung Quốc có vẻ ưa chuộng mua nhà từ các nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn bởi ít có khả năng phá sản hơn.

Cố gắng điều chỉnh hướng đi, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc vào tháng 11 năm ngoái đã công bố các biện pháp hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản. Các ngân hàng đã mở hạn mức tín dụng mới cho các nhà phát triển được cho là có chất lượng cao hơn, bao gồm cả Country Garden. Nhưng cho đến nay họ đã thất bại trong việc ngăn chặn tình trạng khủng hoảng thanh khoản.

Hơn một nửa trong số 50 nhà phát triển bất động sản lớn nhất năm 2020 hiện đã vỡ nợ. Số liệu của Bloomberg cho thấy các tập đoàn bất động sản Trung Quốc đã vỡ nợ khoảng 115 tỷ USD trong tổng số 175 tỷ USD trái phiếu bằng USD nước ngoài đang tồn đọng kể từ năm 2021. Một lượng lớn các khoản vay ngân hàng trong nước cũng phải đối mặt với việc tái cơ cấu hoặc tái đầu tư.

Khi các nhà phát triển quay cuồng, Bắc Kinh và chính quyền địa phương cho đến nay vẫn nhấn mạnh sự cần thiết phải hoàn thành các dự án nhà ở còn dang dở. Mặc dù không có số liệu toàn diện về số lượng các dự án phát triển chưa hoàn thành, nhưng dữ liệu hiện có cho thấy tổng số đã giảm kể từ năm 2021 nhưng vẫn cao hơn hầu hết trong hai thập kỷ qua.

Nhưng việc vỡ nợ của các nhà phát triển đặt ra câu hỏi về khả năng hoàn thành nhiều dự án đó của họ.

Chật vật để đạt được sự cân bằng về chính sách

Cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa gây ra bất kỳ biến động mạnh nào về giá nhà. Giá nhà mới, thước đo chính của thị trường bất động sản ở Trung Quốc, đã giảm ở một số thành phố lớn nhưng vẫn tăng ở những thành phố khác.

Năm nay chính phủ Trung Quốc đã tìm cách hỗ trợ nhiều hơn cho người mua. Các ngân hàng đã giảm lãi suất để trang trải một nửa số khoản vay thế chấp vào tháng 9. Một số chính quyền thành phố cấp hai và cấp ba đã dỡ bỏ mọi hạn chế đối với việc mua nhà từ tháng 7.

Các nhà phân tích cho rằng Trung Quốc đưa ra nhiều chính sách nhằm vực dậy thị trường bất động sản nhưng không hiệu quả khi họ cố gắng đạt được sự cân bằng quá mong manh giữa việc cung cấp đủ hỗ trợ thanh khoản và không thúc đẩy đầu cơ thêm trong lĩnh vực này.

“Nhiều chính sách nhằm mục đích ổn định thị trường trong nước và cung cấp lượng thanh khoản vừa phải cho các nhà phát triển để hoàn thiện các căn hộ hiện có và giảm nợ. Nhưng khi có quá nhiều mục tiêu, việc đảm bảo mọi thứ đều ổn là một nhiệm vụ khó khăn”, ông Gary Ng cho hay.

Ông Sandra Chow, đồng giám đốc Nghiên cứu Châu Á-Thái Bình Dương tại công ty nghiên cứu tín dụng CreditSights, cho biết: “Đó là một phần của vấn đề lớn hơn mà chúng tôi nhận thấy bên ngoài lĩnh vực bất động sản”.

“Trung Quốc đang vật lộn để đạt được sự cân bằng về chính sách bất động sản của mình trong hai năm qua, họ đã bị mắc kẹt giữa việc cung cấp quá nhiều kích thích hoặc không đủ. Họ đang loay hoay tìm cách giải quyết nhưng các biện pháp họ thực hiện cho đến nay vẫn chưa đủ để giảm bớt rủi ro tín dụng liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn", Ông Larry Hu, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie, chia sẻ.

Thị trường bất động sản hỗn loạn là vấn đề cực kỳ nhức nhối đối với Trung Quốc vì xây dựng và bất động sản là động lực cho phần lớn sự tăng trưởng của nước này. Bất động sản và các ngành liên quan thường đóng góp khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội.

Ông Rory Green, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc tại TS Lombard, cho biết các nhà hoạch định chính sách của Trung Quốc dường như đã hiểu rõ nhu cầu cắt giảm đòn bẩy tài sản hai năm trước. Ông nói: “Nhưng điều sai lầm là không có kế hoạch về cách họ sẽ thay đổi nó và những gì họ hy vọng hướng tới một mô hình mới cho lĩnh vực này”.

“Đơn giản là rất khó để đột ngột thay đổi mô hình tăng trưởng và cố gắng phân bổ lại các nguồn lực ra khỏi bất động sản, đặc biệt là khi nó có mối liên kết tài sản lớn với hộ gia đình và chính quyền địa phương cũng như với toàn bộ hệ thống tài chính", ông Green cho hay.