Loạt ông chủ dự án lớn tại Thủ Đức liên tiếp thua lỗ cùng nợ khủng

Sau khi trở thành thành phố duy nhất tại TPHCM, thị trường bất động sản Thủ Đức thời gian qua “phất lên như diều gặp gió”, đặc biệt là những doanh nghiệp sở hữu những dự án ở khu vực Thủ Thiêm. Tuy nhiên, tình hình làm ăn thực tế của các doanh nghiệp này hiện nay có thật sự hưởng lợi?

Nửa đầu năm 2023, nhiều chủ đầu tư của các dự án lớn, cao cấp tại TP. Thủ Đức như Bất động sản Tiến Phước, Đầu tư và Phát triển Sài Gòn, Nam Rạch Chiếc (NRC), Bất động sản Gia Phú tiếp tục gánh những khoản lỗ cùng lượng lớn nợ phải trả từ huy động trái phiếu.

Thua lỗ triền miên

Lỗ nặng nhất trong nửa đầu năm nay là CTCP Đầu tư và Phát triển Sài Gòn (SDI) với hơn 5,400 tỷ đồng. Trước đó, công ty cũng lỗ liên tục trong năm 2021 và 2022, lần lượt 153 tỷ đồng và 3,096 tỷ đồng. Theo đó, SDI lỗ lũy kế hơn 8,649 tỷ đồng từ năm 2021, dù dự án vẫn được cấp phép mở bán đều đặn.

SDI là chủ đầu tư siêu dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An (tên thương mại The Global City) với tổng diện tích hơn 117ha; gồm 1,850 căn nhà ở thấp tầng và 8,530 căn hộ chung cư tại TP. Thủ Đức.

Hồi tháng 04/2023, dự án được Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai lần thứ 3 đối với 359 căn nhà liên kế vườn thuộc khu nhà ở thấp tầng. Đến nay, dự án hiện được mở bán tổng cộng 1,830 căn.

Một doanh nghiệp khác cũng lỗ liên tục từ năm 2021 đến nay là Công ty TNHH Nam Rạch Chiếc, với khoản lỗ tổng cộng 274 tỷ đồng.

Nam Rạch Chiếc do liên danh 3 bên thành lập, gồm Keppel Land (công ty con của Tập đoàn Keppel), CTCP Bất động sản Tiến Phước và Công ty Trần Thái. Công ty hiện là chủ đầu tư dự án Palm City, một khu đô thị mới rộng 30.2ha gần cao tốc Long Thành - Dầu Giây, giáp sông Giồng Ông Tố và Mương Kinh. Dự án gồm Palm Residence - khu dân cư nhà ở thấp tầng, nhà phố thương mại; Palm Heights - căn hộ cao tầng, tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm và các tiện ích.

Theo thông tin từ Palm City và Keppel Land, phân khu Palm Heights và Palm Residence đã được bán hết. Riêng Palm Residence đã hoàn tất bàn giao cho cư dân.

Tương tự, Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú cũng lỗ tổng cộng 207 tỷ đồng từ năm 2021 đến nửa đầu 2023.

Gia Phú là công ty con của Novaland, đầu tư dự án khu phức hợp thương mại - dịch vụ, văn phòng và căn hộ, bao gồm 8 khối tháp và 1,887 căn hộ (tên thương mại The Sun Avenue) tại Thủ Đức. Dự án được Sở Xây dựng TP.HCM chấp thuận bán nhà ở hình thành trong tương lai từ tháng 04/2017, đến nay đã hoàn thành và bàn giao, đi vào sử dụng.

Ông lớn Bất động sản Tiến Phước cũng không ngoại lệ khi kết quả vài năm gần đây đi lùi.

Kết thúc năm 2022, Tiến Phước lãi sau thuế vỏn vẹn 791 triệu đồng, trong khi năm trước đó lãi 289 tỷ đồng. Sang đến nửa đầu năm 2023, Công ty lỗ hơn 46 tỷ đồng.

Tiến Phước được biết đến với hàng loạt dự án tầm cỡ như Senturia Nam Sài Gòn, Senturia Vườn Lài, khu nhà ở và dịch vụ dành cho chuyên gia tại khu CNC, khách sạn Le Meridien Saigon, Palm City, The Estella, Empire City …

Lợi nhuận sau thuế của SDI, Nam Rạch Chiếc (NRC), Tiến Phước và Gia Phú từ 2021 - 6T/2023

Đua nhau gia hạn trái phiếu

Tính đến cuối tháng 06/2023, SDI có tổng tài sản hơn 95 ngàn tỷ đồng. Trong đó, nợ phải trả lên tới 97 ngàn tỷ đồng, vốn chủ sở hữu âm 1,556 tỷ đồng (cùng kỳ 749 tỷ đồng). Với quy mô tài sản này, SDI chỉ thua 2 ông lớn bất động sản niêm yết là Vinhomes (VHM) 391 ngàn tỷ đồng và Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No va (NVL) 257 ngàn tỷ đồng.

Hiện SDI đang lưu hành lô trái phiếu SDICB2124001, phát hành ngày 15/12/2021 với tổng giá trị theo mệnh giá là 6,574 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng (đáo hạn 15/12/2024), lãi suất 10%/năm. Nửa đầu năm 2023, doanh nghiệp này đã thanh toán 328 tỷ đồng tiền lãi cho trái chủ.

Kết thúc quý 2, vốn chủ sở hữu của Gia Phú còn hơn 41 tỷ đồng, trong khi nợ phải trả là 1,162 tỷ đồng, gấp hơn 28 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, dư nợ trái phiếu đang là 125 tỷ đồng.

Được biết, tháng 08/2021 Gia Phú phát hành 250 tỷ đồng lô trái phiếu GPRCH2123001, lãi suất cố định 10.5%/năm, kỳ hạn 2 năm (đáo hạn vào tháng 08/2023).

Tháng 08/2022, Gia Phú mua lại trước hạn 125 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau đó Gia Phú liên tục thông báo chậm thanh toán lãi trái phiếu của kỳ tháng 2 và 5/2023 với lý do chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán. Công ty chỉ mới thanh toán được hơn 654 triệu đồng, còn nợ lãi gần 6 tỷ đồng.

Đáng nói, chủ đầu tư của dự án The Sun Avenue liên tục kéo dài kỳ hạn tất toán trái phiếu. Lần thương lượng gần nhất, trái chủ cho phép gia hạn thêm tổng cộng 23 tháng, đến ngày 13/08/2025. Lãi suất áp dụng cố định 11.5%/năm. Đồng thời, Công ty cam kết bổ sung tài sản đảm bảo tương ứng tối thiểu 100% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành. Như vậy, ngoài đợt mua lại 50% mệnh giá lô trái phiếu trước đó, các chủ nợ còn lại tiếp tục đồng hành thêm ít nhất 2 năm nữa.

Trong khi đó, dư nợ phải trả của Tiến Phước giảm dần từ hơn 9,480 tỷ đồng năm 2021 xuống còn 6,485 tỷ đồng vào cuối tháng 06/2023.

Giai đoạn 2018 - 2022, Tiến Phước đã huy động 4 lô trái phiếu với tổng giá trị theo mệnh giá là 1,111 tỷ đồng, kỳ hạn từ 1 - 3 năm và lãi suất từ 10.5 - 11%/năm.

Đến cuối tháng 06/2023, Công ty còn lưu hành duy nhất lô trái phiếu mã TPCCH2223001, giá trị hơn 161 tỷ đồng. Lô trái phiếu này đã được Công ty đàm phán gia hạn thanh toán với trái chủ thêm 12 tháng, đến tháng 03/2024 thay vì tháng 03/2023 như thỏa thuận ban đầu. Nửa đầu năm nay, Tiến Phước cũng đã thanh toán hơn 4 tỷ đồng tiền lãi cho trái chủ.

Còn Nam Rạch Chiếc, trong nửa đầu năm nay, vốn chủ sở hữu giảm từ hơn 660 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước xuống còn 593 tỷ đồng. Nợ phải trả còn gần 2,390 tỷ đồng, trong đó nợ trái phiếu là 2,000 tỷ đồng.

Tổng tài sản - Vốn chủ sở hữu của SDI, Nam Rạch Chiếc, Tiến Phước và Gia Phú tính đến cuối tháng 06/2023