Loạt kiến nghị "gỡ vướng" cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam

Các quy định liên quan đến vấn đề cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tiếp tục được Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị tháo gỡ.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) mới đây có văn bản chỉ rõ những vướng mắc liên quan đến việc cho phép người nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Thứ nhất: Vướng mắc trong các giao dịch liên quan tới bất động sản của người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Luật Kinh doanh Bất động sản.

Hiện nay, theo khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: "Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó."

VNREA cho rằng như vậy, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở, không được mua các loại hình bất động sản khác như bất động sản du lịch trong khi nhu cầu thực tế của cá nhân nước ngoài đối với loại hình sản phẩm này là rất lớn. Cho phép cá nhân nước ngoài mua công trình xây dựng không phải là nhà ở như bất động sản du lịch sẽ góp phần thu hút nguồn vốn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản này và vẫn có thể quản lý bằng các quy định về điều kiện, thủ tục mua bất động sản của người nước ngoài tương tự như quy định đối với nhà ở.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng chưa có định nghĩa "nhà" theo quy định tại khoản 2 Điều 14 được hiểu như thế nào, có trùng với "nhà ở" theo quy định của Luật Nhà ở hay không. Do đó, việc áp dụng các quy định liên quan tới giao dịch mua, thuê mua bất động sản với tố chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chưa được rõ ràng và không thống nhất giữa các địa phương.

Từ những lập luận đó, VNREA kiến nghị Quốc hội xem xét sửa đổi khoản 2 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua các bất động sản khác không phải là nhà ở. Bổ sung vào Luật Kinh doanh bất động sản quy định về điều kiện mua, thuê mua, thuê các loại bất động sản không phải nhà ở của cá nhân nước ngoài.

Đối với Chính phủ, VNREA kiến nghị Chính phủ xem xét Ban hành Nghị định quy định chi tiết các loại bất động sản không phải là nhà ở mà cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, trong đó có bất động sản du lịch.

Thứ hai: Bất cập giấy tờ chứng minh và điều kiện được sở hữu nhà ở của người nước ngoài liên quan đến Điều 159 của Luật Nhà ở; Khoản 3 Điều 15 của Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú.

Theo đó, hiện nay Luật Nhà ở và Nghị định 99 chỉ thừa nhận điều kiện của người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam là có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiếm chứng nhập cảnh của Cơ quan xuất nhập cảnh.

Khoản 3 Điều 15 của Pháp lệnh nhập cảnh, xuất cảnh, cư trú quy định: người mang thẻ tạm trú được miễn thị thực khi xuất cảnh, nhập cảnh trong thời hạn giá trị của thẻ. Việc này dẫn tới cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các Cơ quan Nhà nước và gây khó khăn cho người nước ngoài khi mua nhà tại Việt Nam.

Do đó, VNREA kiến nghị Quốc hội xem xét bổ sung vào Luật Nhà ở về trường hợp người nước ngoài có thẻ tạm trú còn thời hạn thì không bắt buộc phải có hộ chiếu có dấu kiểm chứng nhập cảnh.

Thứ ba: Vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhân cho người mua nhà là người nước ngoài hoặc người Việt Nam ở nước ngoài.

Hiện với cá nhân nước ngoài thì được cấp GCN nhà ở thấp tầng cho người nước ngoài mua nhà tại các Dự án của chủ đầu tư theo các căn cứ gồm: Điểm a khoản 2 Điều 161 của Luật Nhà ở; Điều 5, 55 của Luật đất đai; Khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh BĐS; Điều 186 của Luật đất đai.

Cụ thể, Theo Luật Nhà ở, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở riêng lẻ bao gồm biệt thự, nhà liền kề trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Theo khoản 1 Điều 19 của Luật Kinh doanh BĐS, thì việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất. Thực tế, với các nhà ở riêng lẻ trong các dự án nhà ở, giá bán nhà ở theo hợp đồng mua bán ký giữa chủ đầu tư và khách hàng là giá đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, nghĩa là người mua nhà ở sẽ được sử dụng riêng với phần đất này.

Theo khoản 1 Điều 186 của Luật đất đai năm 2013 thì chỉ ghi nhận người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hĩru nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, mà không ghi nhận quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.

Do đó, theo VNREA, các quy định nêu trên dẫn tới nhiều cách hiểu và áp dụng không thống nhất. Với nhiều Dự án đã có văn bản chấp thuận bán nhà cho người nước ngoài, khi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gấn liền với đất (GCN) đối với nhà ở cho cá nhân nước ngoài thì Cơ quan cấp GCN từ chối với lý do: Cá nhân nước ngoài không phải là người sử dụng đất và không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền theo Điều 5, 55 của Luật đất đai cũng như không được ghi nhận quyền sử dụng đất theo Điều 186 của Luật đất đai năm 2013.

VNREA đã có kiến nghị bổ sung quy định của Luật Đất đai hoặc ban hành văn bản hướng dẫn về trường hợp cấp GCN cho người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Đề nghị điều chỉnh chỉ cấp Giấy chứng nhận 1 lần cho người mua (mua nhà/căn hộ và công trình khác thuộc dự án) và Chủ đầu tư đối với phần công trình gắn liền với đất mà Chủ đầu tư giữ lại để kinh doanh.