Loạt điểm nghẽn xuất hiện sau khi 3 bộ luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực

Chiều ngày 8/10, đã diễn ra hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhiều vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản đã được nêu ra.

XUẤT HIỆN NHIỀU ĐIỂM NGHẼN

Tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, sau thời gian 2 tháng thi hành, với các quy định mới của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành, bước đầu cho thấy các chính sách mới đã mang lại hiệu quả. Góp phần giải phóng nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đẩy nhanh giải ngân vốn đầu tư công. Tuy nhiên, việc tổ chức thi hành còn có một số điểm nổi lên một số vấn đề.

Thứ nhất, tiến độ ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2024 theo thẩm quyền của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Đối với các địa phương, do đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho địa phương nên số lượng các nội dung giao cho địa phương quy định nhiều, trong khi các địa phương đều hạn chế về nguồn nhân lực, thời gian, kinh nghiệm.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân (bên phải)

Mặc dù, đã tích cực, chủ động nhưng đa số địa phương còn khó khăn, lúng túng nên chưa ban hành kịp thời, đầy đủ các văn bản triển khai thi hành Luật thuộc thẩm quyền. Vì vậy, chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chưa phát huy tối đa hiệu lực, hiệu quả của các quy định đổi mới của pháp luật đất đai; chưa giải quyết kịp thời các yêu cầu của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai.

Thứ hai, điều chỉnh bảng giá đất để tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025. Khi tiến hành điều chỉnh bảng giá đất hiện hành, nếu các địa phương không xem xét thận trọng, kỹ lưỡng, đánh giá tác động một cách đầy đủ thì sẽ xảy ra trường hợp bảng giá đất điều chỉnh có chênh lệch rất lớn so với giá đất bảng giá đất hiện hành.

"Đặc biệt, tại các địa phương trong suốt quá trình 2021 - 2024 không hoặc không thường xuyên điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nay khi thực hiện điều chỉnh lại điều chỉnh với mức chênh lệch lớn khiến người dân, doanh nghiệp phản ứng vì số tiền họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai sẽ tăng cao so với khi áp dụng bảng giá đất cũ", ông Ngân nêu.

Thứ ba, công tác đấu giá quyền sử dụng đất, việc lập, công khai quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở chưa được thực hiện bài bản, công khai, minh bạch tạo điều kiện để các đối tượng đầu cơ đất đai.

Theo Thứ trưởng, các địa phương thiếu sự chủ động trong việc tạo quỹ đất để đấu giá dẫn đến nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân không được đáp ứng trong thời gian dài. Một số đối tượng tham gia đấu giá đất không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở mà chủ yếu đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá cao, thổi giá và bán lại ngay để thu lợi hoặc tạo mặt bằng giá ảo đối với các khu vực xung quanh.

Thậm chí sau khi đấu giá một số đối tượng chưa nộp tiền sử dụng đất đúng thời hạn theo quy chế đấu giá, có dấu hiệu bỏ cọc gây dư luận không tốt tại một số địa phương.

Bên cạnh đó, có trường hợp sử dụng bảng giá đất chưa kịp thời điều chỉnh, thấp hơn nhiều so với mặt bằng giá đất thực tế dẫn đến giá trúng đấu giá và giá khởi điểm có sự chênh lệch lớn cũng thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá để kiếm lời.

KHẨN TRƯƠNG RÀ SOÁT BẢNG GIÁ ĐẤT

Qua nắm bắt tình hình nêu trên cho thấy những vấn đề nổi lên trong thời gian qua xuất phát từ khâu tổ chức thực hiện chưa tốt ở một số địa phương. Vì vậy, Thứ trưởng Lê Minh Ngân đề nghị, cần tăng cường lãnh đạo, chỉ đạo trong công tác tổ chức thực hiện để hạn chế bất cập, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện Luật Đất đai.

Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ tiếp tục chỉ đạo các cấp ủy Đảng, chính quyền địa phương, tập trung nguồn lực, khắc phục khó khăn, nêu cao trách nhiệm của người đứng đầu để tập trung xây dựng, hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp để đảm bảo cơ sở pháp lý và tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện.

Quan tâm chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu quả tại địa phương, bao gồm tổ chức bộ máy, nguồn nhân lực, kinh phí, xây dựng cơ sở dữ liệu, ban hành các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá sản phẩm...

Đồng thời, chuẩn bị tốt các điều kiện về nguồn lực, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai để xây dựng bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, có đánh giá tác động, sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan có liên quan trong quá trình xây dựng bảng giá đất để áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Trước mắt, khẩn trương rà soát bảng giá đất đã ban hành theo Luật Đất đai năm 2013 để điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương và chuẩn bị các điều kiện để xây dựng bảng giá theo Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ 1/1/2026.

Trong quá trình điều chỉnh phải phân tích, đánh giá tác động, có lộ trình phù hợp, tổ chức lấy ý kiến các đơn vị, tổ chức cá nhân có liên quan để đảm bảo sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.

Còn các địa phương khi tổ chức đấu giá đất phải công khai quy hoạch, điều chỉnh bảng giá đất, công khai đối tượng bỏ cọc nhằm hạn chế các đối tượng lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, thổi giá, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm đối với các cơ quan quản lý nhà nước và đối tượng sử dụng đất. Trước mắt, đẩy mạnh kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 tại các địa phương.

NHIỀU ĐỊA PHƯƠNG CHẬM BAN HÀNH VĂN BẢN DƯỚI LUẬT

Phát biểu tại hội nghị, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản hướng dẫn đôn đốc các bộ, ngành, địa phương khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 2 luật theo thẩm quyền.

Đối với văn bản thuộc thẩm quyền ban hành của các bộ, ngành, Bộ Xây dựng đã ban hành 2 Thông tư và 2 Quyết định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Đến thời điểm hiện tại, Bộ Công an, Bộ Quốc phòng, Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chưa ban hành hoặc chưa sửa đổi, bổ sung các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành 2 luật trên.

Theo báo cáo mới nhất của các địa phương về việc ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành 13 địa phương ban hành các văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở, gồm Lào Cai, Lai Châu, Bắc Ninh, Phú Thọ, Yên Bái, Bắc Giang, Thái Nguyên, Hà Nam, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Định, Tây Ninh, Cà Mau.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh

50 địa phương chưa ban hành, trong đó, 10 địa phương đã hoàn thiện việc xây dựng và đang trình UBND tỉnh xem xét, ban hành; 40 địa phương đang trong quá trình xây dựng hoặc đang trình lấy ý kiến thẩm định của Sở Tư pháp.

Hiện nay, Bộ Xây dựng đã tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; đồng thời thường xuyên hướng dẫn, đôn đốc bộ ngành, địa phương khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành theo nhiệm vụ được giao tại 2 luật trên.

Giải trình về việc chậm ban hành các văn bản sau luật, ông Hoàng Văn Thạch, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Cao Bằng, nhận trách nhiệm trong việc chậm trễ ban hành các văn hướng dẫn triển khai thi hành các Luật.

Đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, tỉnh Cao Bằng đã tổ chức điều chỉnh chương trình phát triển nhà của tỉnh Cao Bằng đến năm 2030 và xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh. Trên địa bàn tỉnh Cao Bằng hiện nay chưa hình thành các khu công nghiệp, nhu cầu về nhà ở xã hội còn rất thấp, chưa thu hút được các nhà đầu tư quan tâm, các dự án trên địa bàn tỉnh còn ít.

Còn Phó Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Nam Trần Anh Tuấn nêu, về việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật theo thẩm quyền, Quảng Nam chưa đạt yêu cầu, do quá trình xây dựng, lấy ý kiến, thẩm định của các sở, ngành, địa phương còn chậm.

Hiện Quảng Nam đã lấy ý kiến và dự kiến trình kỳ họp Hội đồng nhân dân tỉnh trong tháng 10 về chính sách bồi thường, tái định cư, chính sách hỗ trợ đất đai đồng bào dân tộc thiểu số dự kiến trình 20/10.