Lô trái phiếu 700 tỷ và 'phép toán' với tham vọng của Pi Group

Tốc độ phát triển nhanh chóng đi kèm áp lực nguồn vốn rất lớn đối với Pi Group. Để thực sự có chỗ đứng trong làng địa ốc Sài Thành, ông chủ Nguyễn Xuân Thiêm cùng các cộng sự phải giải được bài toán thu xếp tài chính một cách bền vững.

Pi Group

Cuối năm 2019, thị trường địa ốc TP.HCM nổi lên một cái tên đáng chú ý - Tập đoàn Pi Group. Thương hiệu này được truyền thông mạnh mẽ là nhà phát triển dự án Picity High Park quy mô 8,6ha, cung cấp 2.577 căn hộ tại phường Thạnh Xuân, quận 12, TP.HCM.

Cái tên khá mới mẻ với nhà đầu tư Sài Gòn, thực ra được chuyển đổi từ một công ty môi giới đất nền có tiếng ở khu vực Quận 12, Thủ Đức là CTCP Dự án Đất nền được thành lập năm 2013, với sàn giao dịch online Duandatnen.com.vn, chuyên môi giới, phân phối đất nền khu vực phía Đông TP.HCM.

Từ đầu năm 2017, Dự án Đất nền liên tục tăng vốn, từ 50 tỷ đồng lên 250 tỷ đồng tháng 3/2017, lên 353,2 tỷ đồng tháng 11/2017 và gần đây nhất, cuối tháng 12/2019 tiếp tục tăng lên 953,2 tỷ đồng, cùng với đó, đổi tên thành CTCP Đầu tư Phát triển Pi Group, đặt trụ sở tại số 9A, đường Thạnh Xuân 13, Khu phố 1, P. Thạnh Xuân, Quận 12; Tổng giám đốc kiêm Người đại diện theo pháp luật là ông Nguyễn Xuân Thiêm. Doanh nhân sinh năm 1978 cũng là người có dấu ấn đặc biệt và đậm nét nhất trong chặng đường phát triển của Dự án Đất nền trước đây hay hiện nay là Pi Group.

Trong một buổi lễ ký kết vào tháng 10/2019, Phó TGĐ Pi Group Võ Hữu Khoa cho biết City High Park là dự án căn hộ đầu tiên của Pi Group. Vị này cho hay Pi Group trước đó chủ yếu phát triển các dự án đất nền, khu biệt thự.

"Về mặt thị trường, nhu cầu nhà ở, đầu tư tại TP HCM khá lớn. Trong 15 năm qua, dân số Thành phố tăng gấp rưỡi nhưng quỹ nhà ở lại không theo kịp. Quỹ đất phát triển dự án không còn dồi dào, việc phân lô bán nền cũng không đạt được hiệu suất sử dụng đất tốt. Do đó, Công ty xác định việc dịch chuyển là cần thiết, phù hợp thực tế thị trường", đại diện Pi Group nhận định, cũng là phần nào lý giải cho sự chuyển đổi và ra đời của thương hiệu này này.

Cùng trong buổi lễ đó, một thông tin đáng chú ý khác mà ông Võ Hữu Khoa cho biết là Picity High Park là dự án đầu tiên trong 4 dự án trong giai đoạn chuyển mình để phát triển của doanh nghiệp. Ba dự án còn lại nằm ở TP.HCM và Bình Dương. Các dự án trên là những dự án mới được Pi Group nhận chuyển nhượng qua hình thức mua bán và sáp nhập (M&A). Thời gian tới, Pi Group định hướng mở rộng phạm vi hoạt động ra các tỉnh khác như Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu và tìm cơ hội đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng tại Phú Quốc.

Tham vọng của ông chủ Nguyễn Xuân Thiêm

"Porfolio" các dự án không được vị này đề cập cụ thể, song tìm hiểu của Nhadautu.vn xác nhận rằng Pi Group vừa qua liên tục chi bạo để M&A nhiều dự án ở TP.HCM.

Đầu tiên phải kể đến chính dự án Picity High Park, mà trước đây có tên là dự án Gò Sao. Ngày 15/11/2016, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC) đã ký hợp đồng chuyển nhượng vốn góp tại dự án Gò Sao với ông Nguyễn Xuân Thiêm. Quá trình sang tên phải mất gần một năm sau mới hoàn tất, khi CTCP Dự án Đất nền ngày 02/8/2017 thay thế HDC trở thành công ty mẹ sở hữu 100% vốn của Công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Gia Cư - doanh nghiệp dự án Gò Sao.

Cùng khoảng thời gian này, nhóm Pi Group mua lại CTCP Địa ốc Phương Đông từ CTCP Tập đoàn Muối Miền Nam (Sosal Group). Địa ốc Phương Đông là chủ đầu tư dự án Khu dân cư Phương Đông (Villa Riverside) có diện tích 8,2ha, quy mô 169 căn liền kề tại phường Tam Phú, Quận Thủ Đức.

Gần đây hơn, công ty của ông Nguyễn Xuân Thiêm hồi giữa năm 2019 đã hoàn tất mua lại CTCP Dệt Kim Đông Quang - chủ đầu tư dự án Đông Quang Town có diện tích 16.792 m2 tại số 544 Nguyễn Ảnh Thủ, P. Hiệp Thành, Quận 12. Dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Công văn số 889/UBND-ĐT ngày 9/3/2018 của UBND TP.HCM.

Bên cạnh đó, xuất hiện nhiều thông tin quảng bá về dự án Pi Home quy mô 1,4ha tại P. An Phú Đông, Quận 12, trên vị trí dự án khu nhà ở do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Sản xuất Chế biến Thực phẩm Thành Công làm chủ đầu tư. Dữ liệu của Nhadautu.vn thể hiện Công ty Thành Công hoạt động từ năm 1995, thuộc sở hữu của bà Nguyễn Thị Xuân Ngọc - một trong 10 người con của cố nữ doanh nhân Trần Thị Hường (bà Tư Hường) - người sáng lập đế chế kinh doanh Hoàn Cầu.

Ngoài mảng phát triển dự án, Pi Group ắt hẳn nhìn nhận ra tiềm năng của mảng môi giới online và đang phát triển nền tảng dữ liệu ECO.vn. ECOE hiện hợp tác cùng Pi Home phân phối 56 căn shophouse tại dự án Picity High Park. ECO hứa hẹn sẽ là điểm nhấn khác biệt của Pi Group so với các doanh nghiệp địa ốc đi lên từ sàn môi giới khác ở Sài Gòn.

Áp lực tài chính nhìn từ lô trái phiếu 700 tỷ đồng

Liên tục thực hiện M&A các dự án cùng đầu tư ra nhiều lĩnh vực đòi hỏi Pi Group phải làm tốt công tác thu xếp nguồn vốn. Dù đã tăng vốn lên ngót nghét 1.000 tỷ đồng, song hơn phân nửa trong số đó (550 tỷ đồng) đã phải góp vào Công ty Gia Cư - chủ đầu tư dự án đầu tay Picity High Park. Nguồn lực còn lại là không nhiều, ngay cả dành cho phát triển dự án Picity High Park.

Trong hai ngày 20/12 và 27/12/2019, Công ty Gia Cư đã thực hiện liên tiếp hai đợt phát hành trái phiếu kỳ hạn hai năm, mỗi đợt có giá trị 350 tỷ đồng. Tài sản bảo đảm là một phần quyền sử dụng đất tại dự án Picity High Park và nhiều đất đai tại TP.HCM, Bình Dương thuộc sở hữu của ông Nguyễn Xuân Thiêm, ông Nguyễn Văn Vui với tổng giá trị định giá 936,9 tỷ đồng.

Tài sản đảm bảo sau đó được bổ sung thêm toàn bộ quyền sử dụng đất của CTCP Đầu tư địa ốc Phương Đông tại dự án Khu dân cư Phương Đông (P. Tam Phú, Thủ Đức) có giá trị định giá 1.204,1 tỷ đồng và 28 triệu cổ phần CTCP Đầu tư Địa ốc Phương Đông thuộc sở hữu của CTCP ECOE Việt Nam.

Kết quả là ba nhà đầu tư cá nhân đã mua trọn 700 tỷ đồng trái phiếu do Gia Cư phát hành, với tỷ lệ 300:300:100.

Có hai điểm cần lưu ý trong đợt phát hành này, là lãi suất phát hành thực tế 13,33% - rất cao so với mặt bằng chung hiện nay từ 9,5-11%/năm, đó là chưa cộng với chi phí phát hành thêm từ 1-1,5%/năm. Việc Gia Cư, mà bản chất là Pi Group huy động trái phiếu với lãi suất rất cao cho thấy doanh nghiệp này đang rất "khát" vốn.

Và nữa, thông thường các chủ đầu tư dự án nếu có pháp lý sạch sẽ chọn vay vốn ngân hàng, bởi lãi vay thấp hơn đáng kể so với trái phiếu và không mất chi phí tư vấn phát hành, chi phí quản lý tài sản đảm bảo...

Do vậy, việc Gia Cư lựa chọn hình thức huy động vốn bằng trái phiếu với lãi suất rất cao, bên cạnh "khát" vốn, còn là dấu hiệu cho thấy dự án Picity High Park chưa hẳn đã "thông" về mặt pháp lý. Được biết, Picity High Park ban đầu là dự án Khu nhà ở chung cư do Tổng cục cảnh sát làm chủ đầu tư, sau đó được sang tên cho công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Gia Cư (Tổng cục Cảnh sát và Công ty Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu góp vốn) để làm dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên liên sở, ngành và cán bộ chiến sĩ của Tổng cục Cảnh sát.

Cuối tháng 10/2019, tờ Vietnamnet dẫn lời ông Nguyễn Xuân Thiêm với tư cách Tổng giám đốc Công ty Gia Cư cho biết nhà đầu tư này đang khẩn trương thực hiện hoàn tất công tác chấp thuận đầu tư và xin phép xây dựng cho toàn dự án. Hồ sơ của dự án vào thời điểm đó vẫn đang trình UBND TP.HCM xem xét ban hành quyết định chấp thuận đầu tư.