Lo ngại sàn giao dịch BĐS từ thân phận người làm thuê thành 'ông vua' của thị trường

Trong văn bản góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Thủ tướng và Bộ Xây dựng hôm nay (17/11), HoREA đề nghị không bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Theo HoREA, các nước không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn và nhất là tại các nước công nghiệp phát triển mà xã hội và nền kinh tế có tính chuyên môn hoá rất cao, phân công xã hội rất cao nên tuyệt đại đa số giao dịch đều được thực hiện thông qua văn phòng môi giới một cách tự nguyện và theo nhu cầu.

Ngoài ra, môi giới bất động sản phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề, có mã số cá nhân môi giới, điển hình tại Mỹ có đến 99% giao dịch nhà đất được người mua tự nguyện lựa chọn giao dịch thông qua văn phòng môi giới với nhân viên môi giới có giấy phép hành nghề môi giới bất động sản. Môi giới được mở văn phòng nhưng không gọi là sàn giao dịch bất động sản như Việt Nam.

Cũng theo HoREA, nếu quy định tất cả chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản như Điều 60 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì sàn giao dịch từ thân phận của một người làm thuê, chỉ chuyên cung cấp dịch vụ cho bên bán hoặc bên mua nhà đất sẽ trở thành “ông vua” của thị trường bất động sản do được trao cho các quyền và lợi thế có tính đặc quyền, đặc lợi.

HoREA nhấn mạnh quy định trên không hợp lý, bởi lẽ sàn giao dịch không góp một đồng vốn nào với chủ đầu tư để bồi thường, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các công trình trong dự án, nhưng lại được đặc quyền bán sản phẩm của dự án, trong khi doanh nghiệp chủ đầu tư lại bị tước bỏ quyền tự chủ kinh doanh, tự do kinh doanh đã được quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020. Hơn nữa, sàn giao dịch cũng là doanh nghiệp như doanh nghiệp chủ đầu tư dự án, nên hai bên phải bình đẳng với nhau.

Nếu quy định các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn sẽ dẫn đến việc các sàn được hưởng nhiều đặc lợi khi được hưởng phí dịch vụ bán hàng tối thiểu là 2% trên doanh số bán hàng, thậm chí có không ít trường hợp phí môi giới này cao hơn rất nhiều (có thể đến 7-8% hoặc cao hơn), mà tổng giá trị của thị trường bất động sản lên đến hàng triệu tỷ đồng, chỉ tính mức phí dịch vụ môi giới tối thiểu là 2% thì tổng chi phí môi giới có thể lên đến hàng ngàn tỷ đồng.

Đáng chú ý, Hiệp hội còn cho rằng sàn giao dịch còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán bán hàng của chủ đầu tư do khách hàng thanh toán trong một thời gian nhất định.

Sàn giao dịch còn nắm giữ được toàn bộ thông tin khách hàng do đặc quyền tiếp cận khách hàng, mà đây là một cơ sở dữ liệu rất quan trọng để khảo sát, đánh giá và ra quyết định đầu tư kinh doanh mà doanh nghiệp chủ đầu tư không tiếp cận được.

“Bởi lẽ, trong nền kinh tế thị trường (trong đó có thị trường bất động sản) có một nguyên lý là ai nắm được thông tin về nhu cầu, thị hiếu, xu hướng của thị trường thì người đó là vua”, HoREA nhấn mạnh.

Do vậy, HoREA cho rằng khi “cắt đứt” khâu bán hàng ra khỏi chủ đầu tư dự án bất động sản thì chủ đầu tư bị tách khỏi thị trường bất động sản và bị lệ thuộc hoàn toàn, trở thành người làm thuê trở lại cho “ông môi giới” và chủ đầu tư cũng không thể làm tốt được công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng.

Theo số liệu của HoREA, hiện nay cả nước có hơn 300.000 người môi giới bất động sản, nhưng chỉ có khoảng 30.000 người môi giới có chứng chỉ hành nghề và đã được đào tạo (chỉ chiếm khoảng 10%) với khoảng 2.000 văn phòng môi giới, sàn giao dịch bất động sản, nên trên thực tế thì phần lớn người môi giới đang hoạt động tự do kiểu “cò đất cò nhà”.

Hiện nay, các sàn giao dịch của các doanh nghiệp bất động sản có uy tín thương hiệu chưa nhiều. Chính vì thiếu lực lượng môi giới bất động sản chuyên nghiệp có chứng chỉ hành nghề, có mã số người môi giới nên trong thời gian qua, giới “đầu nậu, cò đất cò nhà, doanh nghiệp bất lương” đã gây ra tình trạng thổi giá, đẩy giá, giao dịch “ảo”, tạo khan hiếm giả tạo, gây ra các cơn “sốt ảo giá đất, giá nhà” trên thị trường bất động sản.

Trên thực tế, HoREA cho biết các sàn giao dịch bất động sản hoạt động rất “đìu hiu” trong các năm gần đây và nhiều sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động, nên có thể nói dự thảo Điều 60 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như là “phao cứu sinh” cho lực lượng môi giới, sàn giao dịch.

Vấn đề mấu chốt cần đặt ra theo HoREA là trả lại đúng vai trò, vị trí của hoạt động môi giới, sàn giao dịch trong thị trường bất động sản, đó là vai trò cầu nối kết nối bên bán với bên mua, giữ vai trò cung ứng dịch vụ bán hàng cho bên bán (là chủ đầu tư dự án hoặc chủ sở hữu bất động sản) hoặc cung ứng dịch vụ mua bất động sản cho bên mua.