Lo ngại làn sóng 'vỡ trận' cam kết lợi nhuận Condotel

Việc Đà Nẵng thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một dự án Condotel cũng như việc mới đây chủ đầu tư một dự án có tiếng chính thức thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng đã dấy lên nhiều lo ngại về làn sóng “vỡ trận” Condotel trong khi khi pháp lý của loại hình này chưa rõ ràng.

"Cú xốc" thị trường Condotel liên tục

Khoảng 3 năm về trước, loại hình căn hộ khách sạn (Condotel) có bước phát triển mạnh mẽ và trở thành loại hình thống lĩnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Vượt ra khỏi Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc – 3 thị trường nghỉ dưỡng truyền thống – Condotel nhanh chóng được triển khai tại một loạt tỉnh thành ven biển khác như Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, Phan Thiết, Vũng Tàu với các siêu dự án quy mô lên đến hàng nghìn tỷ đồng.

Việc Đà Nẵng lần đầu tiên thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một dự án Condotel cũng như việc mới đây chủ đầu tư một dự án có tiếng ở Đà Nẵng chính thức thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng là những cú sốc đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là loại hình Condotel. Ảnh minh họa.

Việc loại hình bất động sản này thời điểm đó trở nên "sốt nóng" trên thị trường cũng chính nhờ những điều khoản "cam kết lợi nhuận" cao từ 8 – 12 % (cá biệt có chủ đầu tư cam kết 15%) trong vòng 5-10 năm. Cùng với đó là việc nhiều dự án Condotel rao bán và giới thiệu là có "pháp lý minh bạch" và "quyền sở hữu lâu dài" (sổ đỏ lâu dài) và thực tế không ít tỉnh thành đã cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho khách hàng sở hữu căn hộ condotel.

Chính những “chiêu” kinh doanh này thực sự hấp dẫn, và thu hút được rất đông nhà đầu tư xuống tiền. Tuy nhiên, trong khi pháp lý cho loại hình căn hộ condotel vẫn đang trong giai đoạn chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì mới đây, việc chủ đầu tư một dự án có tiếng ở Đà Nẵng chính thức thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng hay việc trước đó, Đà Nẵng lần đầu tiên thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một dự án Condotel đã dấy lên nhiều lo ngại về làn sóng “vỡ trận” Condotel…

Những thông tin này được xem là “cú sốc” đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, đặc biệt thách thức với các dự án condotel tại đây cũng như các thị trường khác.

Từ thực tế trên, các chuyên gia cho rằng, ẩn sâu trong ánh hào quang của Condotel là những rủi ro tiềm ẩn mà khách hàng cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ rồi mới bỏ tiền đầu tư.

Theo luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn luật sư TP Hà Nội) hiện nay, chưa có văn bản pháp luật quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Vì thế, dù chủ đầu tư của Condotel có hứa/cam kết cấp giấy chứng nhận sở hữu với thời hạn lâu dài nhưng cũng khó thực hiện được. Khi người mua không có “sổ hồng”, tức là làm chủ nhưng lại không có quyền quyết định tài sản của mình sẽ phát sinh nhiều hệ lụy.

Các chuyên gia cho rằng, ẩn sâu trong ánh hào quang của Condotel là những rủi ro tiềm ẩn mà khách hàng cần hết sức tỉnh táo, tìm hiểu kỹ rồi mới bỏ tiền đầu tư.

Người mua dự án Condotel bị hấp dẫn bởi cam kết hưởng lợi nhuận lớn. Dù không có khách du lịch thuê lại cũng vẫn được hưởng tối thiểu 8-12% một năm. Về điều này, luật sư Trương Anh Tú cho rằng: “Đa phần người mua Condotel không có mục đích ở mà có mục đích nghỉ dưỡng kết hợp kinh doanh. Sự hấp dẫn từ cam kết hưởng lợi nhuận lớn khiến nhiều người lóa mắt. Tuy nhiên, ta phải lật ngược lại, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì người mua cũng sẽ rất khó để đòi được. Nếu là làm ăn, chúng ta phải chấp nhận một quy luật lời ăn lỗ chịu, sẽ không thể có sự ấn định cho tỷ lệ lợi nhuận. Theo cá nhân tôi, hình thức này sẽ phù hợp hơn khi chúng ta có quá nhiều tiền nhàn rỗi và mua Condotel chỉ để... chơi”.

Cũng theo Luật sư Tú, dù bỏ ra nhiều tỷ để sở hữu một căn hộ trong Condotel thế nhưng thực chất, đó lại là “khách sạn của người khác”. Trong trường hợp xấu, chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án để huy động vốn và khi không có khả năng trả nợ thì rủi ro (mất hết, ngoài quyền khởi kiện) sẽ thuộc về các khách hàng mua Condotel.

Đồng quan điểm, chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam”, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: “Thật ra không phải bây giờ chúng ta mới đặt vấn đề về cam kết lợi nhuận. Đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư”.

Theo ông Hà, lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12 – 15% là quá khó khăn. Không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao. Trong khi đó, lợi nhuận của Condotel và du lịch biển chủ yếu từ khách thuê phòng.

“Chúng ta nên đưa ra cảnh báo. Thứ nhất là quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi khách hàng. Nhưng tham gia đầu tư cũng là quyền lợi của khách hàng, đồng nghĩa phải chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng lớn”, ông Hà nhận định.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, đến cuối năm 2018, cả nước còn tồn hơn 20.000 căn hộ condotel. Nếu tính cả nguồn cung đang xây dựng, sẽ hoàn thành vào cuối năm 2019, ước tính sẽ khoảng 30.000 căn hộ condotel.

Một số địa phương cấp 'sổ đỏ' cho condotel không đúng luật

Trao đổi với báo chí mới đây, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian vừa qua, một số chủ đầu tư, địa phương cấp “sổ đỏ” không đúng luật cho condotel (căn hộ khách sạn).