Lo ngại 3 đạo luật liên quan đến bất động sản có hiệu lực sớm

Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, việc sửa đổi hiệu lực của Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sớm hơn 5 tháng sẽ tạo áp lực rất lớn trong việc bảo đảm chất lượng của các văn bản cần được ban hành. Từ đó, ảnh hưởng đến việc triển khai thi hành luật tại các địa phương.

Chiều 19/6, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) của Quốc hội Vũ Hồng Thanh đã trình bày báo cáo thẩm tra dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024, Luật Nhà ở số 27/2023, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) số 29/2023 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024.

Theo tờ trình của Chính phủ, các luật này dự kiến có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024.

Tính đến ngày 18/6, văn bản quy định chi tiết do cơ quan Trung ương ban hành mới chỉ có 1/16 văn bản quy định chi tiết Luật Đất đai được ban hành; 7 văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở và 4 văn bản quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS đều chưa được ban hành. Đồng thời, Luật Đất đai cũng sửa đổi một số điều, khoản của các luật khác có liên quan.

UBKT nhận thấy, việc sửa đổi hiệu lực của các luật sớm hơn 5 tháng sẽ tạo áp lực rất lớn trong việc bảo đảm tiến độ, chất lượng của các văn bản cần được ban hành, nhất là các văn bản do các địa phương ban hành. Từ đó, sẽ ảnh hưởng đến chất lượng, hướng dẫn, triển khai thi hành luật tại các địa phương.

Một số địa phương quan ngại về việc chưa ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn khi luật có hiệu lực sớm, một số địa phương đề nghị giữ nguyên hiệu lực của luật. Trường hợp các địa phương không thể hoàn thành các văn bản hướng dẫn có thể ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai thi hành luật, nhất là Luật Đất đai... Có ý kiến cho rằng dù các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của Trung ương được ban hành đúng tiến độ theo cam kết của Chính phủ thì các địa phương cũng khó bảo đảm điều kiện ban hành toàn bộ các văn bản thuộc thẩm quyền trước ngày 1/8/2024.

Do đó, UBKT đề nghị Chính phủ báo cáo bổ sung về kết quả, tiến độ soạn thảo và ban hành trên thực tế các văn bản của địa phương, làm rõ tác động và giải pháp xử lý, bảo đảm hiệu lực của văn bản và hiệu quả thi hành luật; dự báo khó khăn, vướng mắc và khả năng khiếu kiện của nhà đầu tư, người dân trong trường hợp chậm ban hành hoặc chất lượng chưa bảo đảm đối với các văn bản để có giải pháp phù hợp.

Về sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai (Khoản 2 Điều 1)

Đối với nội dung sửa đổi khoản 10 Điều 255, Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định như dự thảo luật là cho phép tiếp tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư theo pháp luật có hiệu lực trước ngày 1/8/2024 về đầu tư, nhà ở, đấu thầu đối với các dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đến hết ngày 31/12/2024, nhằm tháo gỡ vướng mắc do tác động trực tiếp của việc sửa đổi hiệu lực của các luật. Tuy nhiên, UBKT cho rằng, đặt trong tổng thể nội dung Luật Đất đai, việc sửa đổi khoản 10 Điều 255 như dự thảo luật dẫn đến nội dung khoản này không còn mang tính chất chuyển tiếp giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013.

Bên cạnh đó, có ý kiến đề nghị Chính phủ rà soát kỹ lưỡng, tránh phát sinh xung đột pháp luật do các nội dung chuyển tiếp của Luật Đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung chuyển tiếp của Luật Nhà ở.

Cụ thể, khoản 10 Điều 255 của Luật Đất đai về chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2025, trong khi Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 1/8/2024 có thể dẫn đến trường hợp 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện chuyển tiếp 2 lần vào 2 thời điểm có hiệu lực thi hành khác nhau của 2 luật.

Đối với nội dung sửa đổi khoản 4 Điều 260, UBKT đánh giá, quy định như dự thảo luật thực chất kéo dài hiệu lực của Nghị quyết 132/2020 và Luật Đất đai năm 2013 nên chưa giải quyết được vấn đề Nghị quyết 132 đã hết hiệu lực thi hành từ ngày Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8/2024 (hiệu lực sau điều chỉnh) theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị quyết số 132 nhưng lại được kéo dài đến ngày 1/1/2025.

Do đó, UBKT đề nghị Chính phủ rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng, có giải pháp xử lý nội dung này, bảo đảm chặt chẽ về pháp luật, đồng thời, bảo đảm tính khả thi.

UBKT đề nghị Chính phủ làm rõ tác động và giải pháp xử lý, bảo đảm hiệu lực của văn bản và hiệu quả thi hành các luật. Ảnh: VP

Về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở (Điều 2)

UBKT cho biết, quy định như dự thảo luật chưa bảo đảm quyền lợi của các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của luật, nhất là trong trường hợp một số chính sách mới của Luật Nhà ở có yêu cầu quản lý cao hơn, điều kiện thi hành chặt chẽ hơn, cần có đủ thời gian chuyển tiếp hợp lý để các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp chuẩn bị các điều kiện để thực hiện với chính sách mới.

Một số thẩm quyền giao cho UBND cấp tỉnh triển khai cần phải có thời gian chuẩn bị điều kiện thi hành, nếu luật có hiệu lực sớm hơn 5 tháng sẽ gây khó khăn cho các đối tượng này.

Về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh BĐS (Điều 3)

Điều 83 Luật Kinh doanh BĐS cho phép doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS, sàn giao dịch BĐS, cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới BĐS, điều hành sàn giao dịch BĐS được bổ sung các điều kiện (cao hơn) trong thời hạn 6 tháng kể từ ngày luật có hiệu lực, tức là đến 1/7/2025. Nhiều ý kiến quan ngại với việc điều chỉnh hiệu lực sớm hơn của luật, các chủ thể trên phải bổ sung các điều kiện (cao hơn) sớm hơn 5 tháng.

Vì vậy, UBKT đề nghị Chính phủ báo cáo, làm rõ công tác chuẩn bị các điều kiện bảo đảm hiệu lực, hiệu quả thi hành quy định này, giải pháp hỗ trợ, xử lý vướng mắc (nếu có).