Lo mất đất vì hợp đồng ghi giá mua thấp hơn thực tế

Hợp đồng có bị vô hiệu không khi bên bán không hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ và sang tên cho tôi, hơn nữa giá ghi trên giấy tờ bớt đi đến 10 lần?

Năm 2005, tôi mua mảnh đất với giá hợp đồng thực tế 800 triệu đồng nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi 80 triệu đồng.

Từ năm 2015 tới nay, chủ đất không hoàn thiện được hạ tầng để ra giấy chứng nhận quyền sử đất và cố tình chây ỳ trả sổ đỏ cho tôi. Trong trường hợp có hai hợp đồng như vậy, nếu tôi kiện ra toà thì hợp đồng công chứng có bị tuyên vô hiệu không? Tôi có bắt buộc trả lại đất cho chủ đất không?

(Nguyễn Trọng Vịnh)

Luật sư trả lời

Theo điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo: Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba, giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng có giá trị thấp hơn so với giá trị thực tế với mục đích nhằm che giấu hợp đồng thực tế và trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế đối với bên thứ ba là nhà nước nên hợp đồng được công chứng vô hiệu do giả tạo.

Bên cạnh đó tại điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Do đó nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu, người bán và người mua phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bạn phải trả lại đất và người bán phải trả lại tiền.

Tuy nhiên giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực tức là hợp đồng thực tế có giá trị 800 triệu đồng vẫn có hiệu lực. Nếu bạn không muốn trả lại đất thì bạn và chủ đất vẫn có thể ký hợp đồng mới và công chứng, thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật.