'Lỗ gần 1,2 tỷ đồng sau 5 năm mua chung cư TP HCM'

Vay mua chung cư 2,05 tỷ đồng, sau 5 năm bán lại với giá 2,73 tỷ đồng, bạn tôi tưởng lời nhưng thực ra lại lỗ tiền tỷ.

Ở một thành phố năng động như TP HCM, nhu cầu ở của các gia đình trẻ luôn là rất lớn. Do vậy, vấn đề nên mua hay thuê chung cư để ở khiến nhiều người trăn trở. Dịp vừa rồi, bạn tôi đã bán một căn chung cư tại quận Tân Phú, TP HCM sau 5 năm sở hữu với mục đích để ở. Và tôi đã làm một bài toán kinh tế để chia sẻ cùng bạn. Nhân đây, tôi cũng chia sẻ lại để các bạn trẻ đang có ý định mua nhà tham khảo, cân nhắc.

Căn hộ chung cư bạn tôi mua có diện tích 65 m2, gồm hai phòng ngủ, hai nhà vệ sinh, nằm trên trục đường huyết mạch của quận Tân Phú, chủ đầu tư là một doanh nghiệp có tiếng tại TP HCM, đã niêm yết trên sàn chứng khoán HOSE. Khởi công vào đầu năm 2016, và bàn giao căn hộ vào cuối 2018, đây là dự án đầu tiên của doanh nghiệp này tại địa bàn thành phố, nên thi công tương đối tốt và đảm bảo tiến độ.

Giá mua căn hộ của bạn tôi là 2,05 tỷ đồng, tương ứng với 31 triệu đồng/m2. Bạn bỏ ra số tiền ban đầu là 1 tỷ đồng, còn lại ký vay ngân hàng số tiền còn lại. Sau khi nhận được căn hộ, bạn vay mượn thêm 700 triệu đồng để đầu tư nội thất trước khi dọn vào ở. Cuối năm 2023, bạn cho thuê căn hộ trên với giá 12 triệu đồng/tháng.

Do cần tiền để mua một căn khác rộng hơn nên bạn cũng rao bán căn hộ này. Sau đó, có người đồng ý mua với giá 2,73 tỷ đồng, phí hoa hồng cho môi giới 50 triệu đồng, và các loại thuế khác gần 60 triệu đồng (thuế TNCN, công chứng...). Như vậy, giá bán căn hộ tại thời điểm này là gần 42 triệu đồng/m2 - mức tăng khá tốt (34% trong vòng 5 năm) so với giá bạn mua lúc trước.

Vì tôi là người có nhiều năm đầu tư về bất động sản (cũng chỉ là dạng nhỏ lẻ từ số tiền tích góp được) nên có liệt kê cho bạn những thông số về tài chính với suất đầu tư như sau:

1. Tiền lãi vay ngân hàng trong 5 năm (chưa bao gồm tiền gốc) cho khoản vay 1,05 tỷ đồng với lãi suất trung bình 11%: 570 triệu đồng.

2. Chi phí cơ hội trong 5 năm: tổng số tiền bạn bỏ ra là 1,7 tỷ đồng (1 tỷ đồng góp mua chung cư và 700 triệu đồng tiền nội thất). Nếu không mua nhà mà gửi tiết kiệm ngân hàng trong 5 năm, với lãi suất trung bình 6 %/năm, số tiền sinh lời là 510 triệu đồng.

3. Các chi phí liên quan đến bán chung cư là khoảng 110 triệu đồng (môi giới 50 triệu đồng và thuế phí 60 triệu đồng)

4. Ngoài ra còn các khoản chi phí khác mà tôi không kể tới ở đây như lãi suất tiền gửi 1 tỷ đồng trong thời gian chủ đầu tư xây dựng (đóng theo tiến độ trong giai đoạn 2016-2018), các khoản phí phát sinh (phí bảo trì, phí dịch vụ, phí quản lý, gửi xe) trong quá trình sử dụng.

Như vậy, nhìn vào số tiền bán chung cư và chi phí bạn bỏ ra ban đầu, có vẻ như bạn đã huề vốn. Nhưng thực tế, bạn đã "mất" một khoản chi phí ít nhất là 1,19 tỷ đồng (ba khoản kể trên) trong 5 năm sở hữu chung cư, tương đương với 20 triệu đồng/tháng. Đây là mức khá cao so với việc bạn thuê chung cư với giá hiện tại là 12 triệu đồng/tháng và để dành tiền tiết kiệm. Chưa kể, với số vốn 1,7 tỷ đồng, nếu bạn quyết định mua một căn nhà liền thổ ở một khu vực xa hơn một chút, giá trị rao bán có thể đã gấp 2-3 lần trong giai đoạn phát triển của bất động sản vừa qua.