Lo đổ xô chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dự án

Nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại sẽ có chuyện thu gom đất, thất thoát ngân sách nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại, khu đô thị.

Sáng 6/1, Quốc hội thảo luận ở tổ dự án Luật sửa đổi, bổ sung 8 luật. Một trong những sửa đổi nhận được nhiều ý kiến liên quan tới đề xuất của Chính phủ sửa đổi quy định về chuyển đổi đất đai.

Chính phủ đề nghị sửa theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác để đầu tư xây dự án nhà ở thương mại. Điều kiện là các dự án đất này đã được quy hoạch, có trong kế hoạch sử dụng đất của cơ quan chức năng theo luật về đất đai, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng...

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư sang đất ở và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Ông Trần Văn Lâm, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính ngân sách (đại biểu tỉnh Bắc Giang), nêu băn khoăn khi cho phép nhà đầu tư được chuyển đổi sang đất ở mà không phải thông qua đấu giá, đầu thầu với các dự án nhà ở thương mại. Ông lo ngại sẽ xảy ra chuyện doanh nghiệp đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà "nghiễm nhiên" được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá.

"Quy định như vậy tạo ra kẽ hở cho doanh nghiệp để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch", ông Lâm nói.

Chưa kể, việc doanh nghiệp được chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không qua đấu giá sẽ xảy ra thất thoát ngân sách, vì không đấu giá tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.

Nhiều ý kiến đại biểu thảo luận sau đó cùng chung những quan ngại này. Ông Hoàng Thanh Tùng, Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật lo lắng, sau khi luật này được ban hành có thể dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi. "Đó là trục lợi chính sách, chúng ta phải dự báo trước vấn đề này để có đánh giá và quy định cho rõ", ông Tùng cho hay.

Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật ví dụ, một nhà đầu tư đang có diện tích đất rất lớn sử dụng vào việc nuôi bò làm sữa, đó là đất nông nghiệp hợp pháp. Nhưng sau đó nhà nước quy hoạch toàn bộ khu vực đó thành đô thị. Ông đặt câu hỏi, sau khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất đó để đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu họ có nhu cầu không hay nhà nước sẽ thu hồi để đấu giá, đấu thầu.

"Đấu giá có thể thu được giá cao hơn, nhưng cũng đặt ra những vấn đề như ở Thủ Thiêm vừa qua, đấu giá đất với giá cao vô cùng bất thường. Nếu quy định được giá đất sát với giá thị trường, chênh lệch sẽ không quá lớn", ông Tùng nói và nhắc tới bất cập của Luật Đất đai.

Ông Nguyễn Lâm Thành, Phó chủ tịch Hội đồng dân tộc của Quốc hội cũng đồng tình, nếu sửa đổi luật mà không chặt chẽ có thể "hợp thức hóa cho rất nhiều trường hợp mà lợi ích không nằm về phía người dân".

Ông đề nghị quy định chặt chẽ hơn, đặc biệt là khu đất ở thành phố lớn, vùng đô thị có vùng đất kẹp do chủ sở hữu khác nhau, chuyển đổi qua các giai đoạn. Khu vực nội đô, tồn tại lịch sử lâu rồi thì cần có quá trình xử lý, làm sao thu được ngân sách, giải quyết vấn đề nhà ở cho người dân.

"Quy định như trên có thể dẫn đến vấn đề xã hội phức tạp. Đề nghị Chính phủ báo cáo rõ hơn về tác động của điều khoản này", ông nói.

Ông Nguyễn Trường Giang, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luậ,t cũng cho rằng việc mở rộng diện giao đất cho nhà đầu tư, doanh nghiệp không qua đấu giá, đấu thầu sẽ thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng chưa tính hết lợi ích giữa cộng đồng, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất và người dân.

Ông dẫn chứng, một dự án ở thành phố Thủ Đức (TP HCM), phù hợp với quy hoạch, có giấy chứng nhận sử dụng đất, nhưng lại là đất nông nghiệp, nhà đầu tư đang thuê và không có đất ở. Nếu sửa đổi theo dự thảo, nhà đầu tư hoàn toàn có quyền chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở không phải qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án. Ông cho rằng, như vậy chưa bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... hiện những luật này chưa sửa đổi.

Ông Trần Văn Lâm nói thêm về sự bất hợp lý, không công bằng giữa quyền chuyển đổi đất của doanh nghiệp và người dân. Hiện nay, nếu sở hữu đất nông nghiệp, người dân muốn chuyển quyền sử dụng sang đất ở thì phải thông qua đấu giá, trong khi nếu sửa điều luật này thì doanh nghiệp lại không cần khâu này nữa.

Đại diện Chính phủ trình Quốc hội, Bộ trưởng Tư pháp Lê Thành Long giải thích về sự cần thiết của việc sửa luật. Ông dẫn số liệu cho thấy, hiện có 130 dự án TP HCM, trên 80 dự án ở Hà Nội "tắc" vì quy định không được chuyển đổi đất để đầu tư dự án xây nhà ở thương mại, khu đô thị.

Ông Đồng Ngọc Ba, Cục trưởng Cục kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp), người là đại biểu Quốc hội tỉnh Bình Định, giải thích thêm, sửa đổi lần này là quy định lại hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chứ không đề cập tới các vấn đề khác của Luật Đất đai hoặc các loại dự án đầu tư khác có sử dụng đất.

Ông phân tích, quy định hiện nay là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, hoặc có quyền sử dụng đất trong đó có một phần là đất ở thì được triển khai dự án nhà ở thương mại. Song trên thực tế có trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng hoàn toàn không có đất ở, thì không được phép triển khai đầu tư dự án (theo quy định khoản 1, điều 23 của Luật Nhà ở). Trường hợp này họ vẫn phải đấu giá, đấu thầu theo quy định.

Về thủ tục chuyển đổi, hiện quy định "đất khác không phải là đất ở" thì phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển đổi sử dụng đất, và thông qua đấu giá, song thực tế có những quy định về đầu tư, nhà ở chưa thống nhất.

Ông cho biết, sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư phải hoàn tất các thủ tục này. "Sửa đổi này ngoài mở rộng đối tượng thì cũng giải quyết chuyện thủ tục nào làm trước, làm sau, tránh vướng mắc. Thực tế này đang gây ách tắc nhiều cho các dự án", ông nêu.

Tuy nhiên ông Ba chia sẻ với các ý kiến cho rằng, Chính phủ cần đánh giá tác động kỹ hơn do đây là chủ trương lớn, tác động tới lượng lớn dự án mà chủ đầu tư hoàn toàn không có mét đất ở nào nhưng vẫn được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để làm dự án.

Trước nhiều vướng mắc, bà Tô Ngọc Yên (đại biểu tỉnh Điện Biên) cho rằng, trường hợp cần sửa đổi kịp thời và gỡ khó cho nhà đầu tư thì nên giao Chính phủ hướng dẫn cụ thể, hơn là sửa luật khi chưa có đánh giá thực tiễn, đồng bộ.

Ông Đồng Văn Ba cũng nói hợp lý nhất là sửa đổi đồng bộ Luật Đất đai, vì liên quan tới vấn đề giá đất, trình tự thủ tục... "Nếu không đấu thầu, đấu giá mà giá vẫn sát thị trường là lý tưởng, song thực tế rất khó khăn, trong khi với trường hợp này thì sẽ không còn đấu giá, đấu thầu nữa", ông nhận định.