Lo 'ẩn số' từ 3 bộ luật mới, chủ đầu tư bất động sản đẩy mạnh bung hàng

Đầu năm 2024, hàng loạt chủ đầu tư địa ốc đang liên tục thêm sản phẩm mới vào rổ hàng. Nguyên nhân, bên cạnh niềm tin thị trường dần trở lại, theo chuyên gia, còn là bởi một số doanh nghiệp chủ động bung hàng sớm để tránh “ẩn số” từ những quy định mới.

Báo cáo mới nhất của Batdongsan.com.vn chỉ ra sau kỳ nghỉ Tết Nguyên Đán 2024, mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại. Lượng tìm kiếm nhà đất toàn quốc giữ nhịp tăng khá mạnh, đến ngày mùng 10 Tết đạt mức tăng 124% so với 1 tuần cuối năm 2023.

Niềm tin trở lại, doanh nghiệp bung hàng

Rõ ràng, so với năm 2023, thị trường bất động sản đầu năm 2024 có những dấu hiệu tích cực hơn cả về mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Với những điểm tựa đó, nhiều chủ đầu tư đã đẩy mạnh đưa hàng mới vào rổ hàng, phần nào bù đắp sự thiếu hụt về nguồn cung.

Chẳng hạn, ở phía Nam, Phú Đông Group lên kế hoạch sẽ bàn giao dự án căn hộ Phú Đông Sky Garden (TP. Thủ Đức) trong quý I/2024, đồng thời dự kiến đưa gần 800 căn hộ Phú Đông SkyOne (Dĩ An, Bình Dương) ra thị trường từ quý III/2024.

Theo kế hoạch, dự án Phú Đông SkyOne sẽ được xây dựng trong 24 - 36 tháng và dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12/2025. Đơn giá bán căn hộ trung bình dự kiến 30 triệu/m2, giá mỗi căn hộ từ 1,2 - 2,2 tỷ đồng.

3 bộ luật sửa đổi mang lại nhiều kỳ vọng, nhưng cũng là "ẩn số" khiến không ít doanh nghiệp lo lắng.

Tương tự, Nam Long Group cũng đang đẩy mạnh bán hàng trong năm 2024, với loạt dự án như căn hộ Flora Panorama thuộc Mizuki Park, Akari City, Southgate cửa ngõ khu đô thị Waterpoint, dự án Cần Thơ, Izumi City. Sản phẩm vẫn sẽ tập trung vào nhà ở phù hợp túi tiền, có giá từ 1 - 3 tỷ đồng.

Ở phía Bắc, tại Hà Nội, dự án the Wisteria thuộc quần thể khu đô thị Hinode Royal Park tại huyện Hoài Đức quy mô khoảng 840 căn hộ cũng rục rịch mở bán, giá dao động ở mức 37-60 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao quý IV/2025.

Trước đó, tòa GS6 thuộc phân khu The Miami trong khu đô thị Vinhomes Smart City tại quận Nam Từ Liêm mở bán ngày 16/1. Quy mô tòa khoảng 576 căn hộ, với giá bán từ 59 triệu đồng/m2.

Trong một diễn biến tích cực khác của thị trường, ngay từ đầu năm 2024, nhiều địa phương đã công bố hàng loạt dự án nhà ở để kêu gọi doanh nghiệp rót tiền đầu tư.

Chờ đợi những “ẩn số” từ luật mới

Có thể thấy, nhiều chủ đầu tư đang tích cực ra hàng mới ngay từ đầu năm 2024. Nguyên nhân, theo giới chuyên gia, là bởi tác động tích cực từ bộ 3 luật sửa đổi vừa được thông qua, gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản, sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, đánh giá Luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ tạo động lực lớn cho thị trường bên cạnh Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.

Với những diễn biến từ thực tế, bà Đỗ Thu Hằng dự báo nguồn cung trên thị trường sẽ dần được cải thiện. Đồng thời, hoạt động đầu tư hạ tầng đang được đẩy mạnh cùng triển vọng phát triển kinh tế mạnh mẽ sẽ làm gia tăng nhu cầu về bất động sản trên mọi phân khúc.

Đáng chú ý, bên cạnh tạo hiệu ứng tốt cho thị trường, đặc biệt là giúp niềm tin khách hàng trở lại, các bộ luật sửa đổi vừa được thông qua cũng bao hàm nhiều “ẩn số” khó lường. Bởi vậy, trong năm 2024, không ít chủ đầu tư sẽ chủ động bung hàng sớm để “né”.

Đơn cử, theo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, chủ đầu tư chỉ được thu tiền cọc mua nhà trên giấy (bất động sản hình thành trong tương lai) tối đa 5% giá bán, cho thuê mua và dự án đủ điều kiện mới được mở bán. Việc mở bán sớm trong năm 2024 giúp các chủ đầu tư vẫn có thể thu trên dưới 20%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định trong năm 2024, các chủ đầu tư sẽ đẩy mạnh nguồn cung ra thị trường, bởi khi các quy định mới được áp dụng, những “ẩn số” có thể xảy ra khiến thanh khoản chậm lại, thì việc thu hồi vốn sẽ rất khó.

"Nếu đợi đến năm 2025, khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, chủ đầu tư chỉ được thu 5%, chưa kể sẽ mất nhiều thời gian để hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính, đủ điều kiện thì mới bán hàng ra được", ông Tuấn phân tích.

Rõ ràng, sự kiện chưa có tiền lệ là cùng lúc có 3 bộ luật sửa đổi liên quan trực tiếp tới thị trường được thông qua đem lại nhiều kỳ vọng mới cho lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, ngược lại, doanh nghiệp cũng có không ít lo ngại trong quá trình áp dụng luật sẽ có độ “trễ”.

Những lo ngại của doanh nghiệp thực tế cũng đã được các cơ quan làm luật lường trước. Đây là lý do Quốc hội chủ động thông qua sớm các luật sửa đổi để từ đây đến năm 2025, các bên tham gia thị trường cùng thảo luận, lĩnh hội và áp dụng, từ đó giảm thiểu những phát sinh, rủi ro.

Trước những “ẩn số” trong quá trình áp dụng quy định mới, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhìn nhận trong năm 2024 rất khó để kỳ vọng thị trường có thể đột phá trở lại, nhưng chắc chắn môi trường bất động sản sẽ tốt hơn trước.

"Bất động sản vẫn đối diện nhiều thách nhưng vẫn có thể kỳ vọng từ một số điểm sáng trong năm nay. Chính phủ chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục hành động quyết liệt để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Luật Đất đai vừa được thông qua với kỳ vọng sẽ giúp tạo động lực và tăng niềm tin cho xã hội, doanh nghiệp, nhà đầu tư", ông Đính nói.