Liệu thị trường BĐS có "đóng băng"?

Trong báo cáo “Chiến lược đầu tư năm 2023” vừa công bố, các chuyên gia VNDirect đã tiến hành phân tích bối cảnh chu kỳ hiện tại và chu kỳ suy thoái gần nhất của thị trường BĐS Việt Nam vào 2011-2013 để có câu trả lời cho các câu hỏi: Liệu thị trường BĐS có đóng băng và sẽ mất bao lâu để thoát khỏi tình trạng suy thoái này?

Dữ liệu được đưa ra so sánh cho thấy, vào năm 2011-2013, lý do khởi phát dẫn đến việc thị trường bất động sản bị khủng hoảng là do loạt nguyên nhân, như: chính sách tiền tệ nới lỏng, hỗ trợ khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008-2009; Sốt đất 2007, đầu 2008; Nguồn cung căn hộ mới tăng mạnh 163% so với cùng kỳ lên 21.000 căn trong năm 2009. Lệch pha cung cầu, nhà ở thương mại chủ yếu diện tích lớn, người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận.

Trong khi đó bối cảnh vĩ mô tác động, gồm: Chính sách tiền tệ thắt chặt; Lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm; Thắt chặt tín dụng, doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn.

Còn hiện nay, chính sách tiền tê nới lỏng, hỗ trợ COVID-19, lãi suất thấp lịch sử; Tăng trưởng tín dụng vẫn được kiểm soát 14% trong năm 2022; Sốt đất kéo dài từ 2017-2018. Năm 2021, đầu 2022 tiếp tục sốt cục bộ một số nơi khi công bố một số quy hoạch phát triển cơ sở hạ tầng; Nguồn cung khan hiếm, lệch pha cung cầu, căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm, chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TPHCM và Hà Nội vào cuối quý 3/2022.

Trong khi đó bối cảnh vĩ mô tác động, gồm: Chính sách tiền tệ thắt chặt; Lãi suất cho vay tăng nhanh; Doanh nghiệp BĐS khó huy động vốn cả 3 kênh (trái phiếu, cổ phiếu, ngân hàng).

Mặc dù vậy, VNDirect cho rằng, sức khỏe tài chính của doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện tại tốt hơn so với giai đoạn 2011-13, dựa trên báo cáo tài chính của 210 doanh nghiệp BĐS (bao gồm 118 công ty niêm yết và 92 công ty chưa niêm yết) với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn và khả năng thanh toán nhanh khỏe hơn.

“Mặc dù hàng tồn kho đang tăng nhưng tỷ lệ hàng tồn kho/tổng tài sản thấp hơn cho thấy áp lực giải phóng hàng tồn kho thấp hơn so với giai đoạn 2011-13. Do đó, tình trạng “đóng băng” nếu xảy ra có thể ngắn hơn so với trước đây”, VNDirect nhận định.