Liệu có sóng bất động sản trong năm nay?

Nhìn lại quá khử để có 1 cơn song thần bds như năm 2021-2022 thì cần một quả trình dài, và mọi chuyện bắt đầu thuận lợi từ năm 2018. Có nhiều nguyên nhưng nhưng theo mình có 4 yếu tố quyết định sự tăng giá của bất động sản, cũng với nhu cầu đầu cơ vào thị trường này.

1. Nguồn tiền dễ từ trái phiếu DN

Thị trường trai phiếu mới nổi tại Việt Nam dẫn đến các doanh nghiệp huy động vốn từ thị trường này vô cùng dễ dàng ( đặc biệt là các doanh nghiệp bất động sản). Cụ thể năm 2018, dư nợ trái phiếu chỉ chiếm 6% so với tổng dư nợ nền kinh tế, và thần tốc tăng gấp đôi để đạt mức 12.2% trong năm 2021. Năm 2020+2021 là đỉnh cao của việc huy động trái phiếu trong nền kinh tế, trong 2 năm này lượng trái phiếu bds phát hành thành công khoảng 170k tỉ và 233 nghìn tỉ (chiếm 35% tổng lượng trái phiếu huy động).

Chưa có nhiều quy định về trái phiếu nên các doanh nghiệp liên tục huy động vốn lớn phục vụ dự án và đảo.

2. Mặt bằng lãi suất thấp

Lãi suất trong nhưng năm 2018, 2019 được duy trì ở mức trung bình và đặc biệt trong 2 năm 2020,21 ở mức đặc biệt thấp nhờ các chính sách hỗ trợ nền kinh tế sau dịch bệnh. Gửi tiết kiệm không còn hấp dẫn nữa, lãi suất rẻ thúc đẩy nhu cầu vay vốn vốn làm ăn kinh doanh và sau cùng là đổ vào các thị trường đầu cơ như chứng khoán và bất động sản.

3. Chính sách bán hàng

Rất nhiều chính sách được tung ra, nhằm kích thích nhu cầu sở hữu bds với số vốn ban đầu không quá nhiều như: hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… và lách luật bán dự án chưa xây xong bằng các hợp đồng góp vốn và hợp tác đầu tư. Thúc đẩy nhu cầu mua bán ngắn hạn, đặt cọc giữ vài tuần bán sẽ có lãi .. nên sẽ rất nhiều giao dịch bất động được thực hiên, kích thích dòng tiền đổ vào.

4. Thu nhập thặng dư

Suy cho cùng bất động sản qua thời gian do con người ngày càng đông lên và thu nhập thăng dự ngày một lớn hơn. Vào những năm có sóng bất động sản lớn, thường GDP tăng trưởng trên 7%. VD 2006, 2007 đều đạt mức tăng trưởng trên 8%, 2022 cũng thế trên mức 8%.

Sóng đất thường xảy ra khi gần cuối chu kỳ tăng trưởng của kinh tế, dòng tiền chảy qua các ngành như sản xuất, chế tạo, đtc v..vv mới bắt đầu sang thị trường bất động sản.

Với những yếu tố như vậy, chúng ta khó có thể nhìn thấy trong năm 2023. Lượng trái phiếu phát hành trong năm nay thấp, ngay cả trong tháng 4 vừa rồi không có đợt phát hành mới. Các doanh nghiệp đang mua lại trái phiếu, tập trung cơ cấu lại dòng tiền để giảm chi phí vốn. Mặt bằng lãi suất cho vay có giảm nhưng ngành khát vốn như bất động sản thì quy chuẩn cho vay tương đối phực tạp, khó khăn.

Lãi suất tuy đã hạ nhiệt nhưng để nói đã bước vào thời kỳ tiền rẻ thì chưa, hơn nữa cầu nối giữa ngân hàng và người dân là tăng trưởng tín dụng đang còn rất thấp, và bất động sản là nơi đến cuối cùng dòng tiền… vậy nên hình thành sự tăng giá của thị trường nhà đất cần nhiều yếu tố chứ không lên lên xuống xuống như chứng khoán được. Ông này thấy DIG tím hô sóng đất thì nên xem lại nha, phần sau sẽ đến sự khác biệt giữa đầu tư cổ phiếu bds khi không có sóng bất động sản.