Liên tục 'lên đỉnh' mới, giá chung cư bao giờ 'xuống dốc'?

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao, khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Thời điểm đầu năm 2024 đà tăng đang nối tiếp năm 2023 và không có dấu hiệu ngừng khi lực cầu của thị trường hiện rất lớn. Theo chuyên gia, nhà ở xã hội được kì vọng là giải pháp giúp giảm giá căn hộ.

Liên tục 'lên đỉnh' mới

Theo Báo cáo nghiên cứu thị trường tháng 1/2024 của Batdongsan.com.vn, căn hộ chung cư tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tiếp tục tăng giá trong tháng đầu năm 2024. Tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư Hà Nội ở phân khúc bình dân và trung cấp ghi nhận mức tăng 2% so với tháng 12/2023.

Tại TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ chung cư ở loại hình trung cấp tăng thêm 1%, chung cư cao cấp tăng đến hơn 4%. Như vậy, thị trường căn hộ chung cư đang tiếp tục xu hướng đi lên về giá bán với căn hộ đáp ứng nhu cầu thực, vốn đã diễn ra mạnh mẽ trong các năm trước đó.

Mức độ quan tâm chung cư bán toàn quốc trong tháng 1/2024 tăng 66% so với cùng kỳ 2023, lượng tin đăng bán BĐS cũng tăng 46%. Cụ thể, lượng tìm kiếm chung cư trong tháng 1/2024 tại Hà Nội tăng 71% so với cùng kỳ. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Xu hướng này diễn ra tương tự tại hầu hết các tỉnh, thành khác.

Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới hết năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn ở mức cao, khiến các dự án chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, nhất là tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, TP Hồ Chí Minh.

Theo rà soát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng tại các đô thị lớn đang kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng vọt trong khi quỹ đất dần cạn kiệt, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm do tình trạng dự án chậm triển khai bởi các chính sách liên quan đến nguồn vốn, cùng các quyết định của các cơ quan hữu quan trong việc kiểm soát thị trường bất động sản. Cộng hưởng với giá trị đất đô thị tăng thêm khi hạ tầng, dịch vụ công cộng được nâng cấp, đã và đang thúc đẩy giá căn hộ chung cư liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP Hồ Chí Minh là 16 điểm phần trăm. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng, với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.

Trên thực tế, khảo sát một loạt các chung cư đã qua sử dụng ở ngoại thành, những căn hộ chung cư mới có giá 30 triệu đồng/m2 gần như đã biến mất khỏi thị trường. Để mua căn hộ 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh, diện tích 60 – 70m2 có mức giá 2 tỷ đồng trở xuống phải đi xa các quận ngoại thanhg và mua những căn hộ đã qua sử dụng.

Giá căn hộ chung cư tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Đơn cử như tại chung cư Gemek1 (xã An Khánh, huyện Hoài Đức) giá bán 28-30 triệu đồng/m2 tùy căn, đây là mức giá ghi nhận vào hồi tháng 7/2023. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, nhiều căn được môi giới "hét" giá lên 39-42 triệu đồng/m2/tùy căn.

Thậm chí, có những chung cư cũ như Sudico Mỹ Đình đã bàn giao trên 10 năm, giá trung bình 3,4-3,7 tỷ đồng/căn 2 phòng ngủ. Hầu hết giá căn hộ hiện nay ở mức 3,6 tỷ - 4,2 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Như vậy, giá cũng rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m2.

Giá chung cư bao giờ 'xuống dốc'?

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu ở từ sự chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc và học tập, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư vẫn liên tục tăng kể từ sau giãn cách, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.

Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng. Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ chung cư trong năm 2023 đều ghi nhận sự giảm sút tại hai thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 ước đạt 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Tại TP Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới ước đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ 2022.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Ông Nguyễn Văn Đính kì vọng nguồn cung nhà ở xã hội cải thiện sẽ giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư tại các thành phố như Hà Nội, TP.HCM sụt giảm. Được biết, nối tiếp năm 2023, năm 2024 là năm thứ hai triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Tuy nhiên, báo cáo mới nhất công bố ngày 5/2/2024 của Bộ Xây dựng cho biết, đến nay cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 411.000 căn hộ; trong đó mới có 71 dự án đã hoàn thành với quy mô 37.868 căn; như vậy mới đạt 8,8% kế hoạch của cả giai đoạn. Thế nhưng, Hà Nội – một trong những thành phố có nhu cầu nhà ở rất cao thì trong giai đoạn trên, mới có 3 dự án với 1.700 căn được hoàn thành (đáp ứng được 9% kế hoạch).

Nhìn nhận về thực tế trên, ông Đính cho biết, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ đóng vai trò quan trọng kéo giảm giá căn hộ chung cư Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung này cần thời gian hoàn thành các thủ tục pháp lý trước khi chính thức đưa ra thị trường. Đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản mới được thông qua với các quy định mới theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân mới chính thức có hiệu lực. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực.

Cũng theo ông Đính, vấn đề cốt lõi với nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân bây giờ chưa phải là nguồn vốn mà là về quỹ đất và pháp lý. Đây là gốc rễ của vấn đề. Chỉ khi phần gốc này được giải quyết thì nhà ở xã hội sẽ có cơ hội phát triển bền vững, nguồn cung sẽ bật tăng mạnh tại các thành phố đang nhức nhối về nhu cầu nhà ở như Hà Nội, TP.HCM. Qua đó, gián tiếp làm giảm giá nhà, giá căn hộ chung cư tại các đô thị này.

Còn bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội - cho rằng trong điều kiện hạn chế về nguồn cung và giá sơ cấp ở ngưỡng cao, cơ hội đối với người có nhu cầu mua ở thực có thể nằm ở thị trường thứ cấp. Thị trường thứ cấp có ưu điểm về khả năng mua được với nhiều lựa chọn, phù hợp với khả năng chi trả và pháp lý đảm bảo hơn. Đơn cử, giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%, liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn sơ cấp trên thị trường là 40%.

Đồng thời, người mua nhà có thể kỳ vọng vào nguồn cung mới đến từ cơ sở hạ tầng phát triển. Các dự án đầu tư hạ tầng như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, hướng tới không tập trung nguồn cầu ở các khu vực nội thành, khu vực trung tâm. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà ở ra các tỉnh và khu vực lân cận với giá cả hợp lý và quỹ đất lớn hơn.