Lệnh “cấm” chưa bao giờ đồng nghĩa với sự kiến tạo!

Với nhiều nhà đầu tư, phân lô bán nền là một cuộc đầu tư vừa sức, sau đó là huy động vốn nhàn rỗi trong xã hội để hoàn thiện sản phẩm và thị trường bất động sản có động lực phát triển.

Sau khi nạn dịch Covid-19 đã được ngăn chặn hiệu quả, Chính phủ đang nỗ lực khởi động lại nền kinh tế thì mọi cụm từ liên quan đến “cấm” xuất phát bởi nhu cầu quản lý vĩ mô đều trở thành nhạy cảm, cần cân nhắc hết sức cẩn trọng.

Ngay trong những ngày này tại kỳ họp của Quốc hội, việc cấm hay không cấm dịch vụ đòi nợ thuê cũng được đưa ra tranh luận đến nơi đến chốn, mà bên nào cũng có lý. Vì các nước cũng không cấm, vì nhu cầu thực tiễn của cuộc sống là có thật, vì bộ máy quản lý của Nhà nước chưa đủ mạnh và kiên quyết xử lý nên để dịch vụ này bị biến tướng thành một bộ phận của “xã hội đen”... Đó là những lý do khiến các đại biểu băn khoăn, mặc dù Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng đã cố gắng bày tỏ rằng, Chính phủ đề xuất cấm là có đầy đủ cơ sở, do đó đề nghị các đại biểu Quốc hội ủng hộ phương án, tức là cấm dịch vụ này trong tương lai.

Và trong một bản dự thảo trình Chính phủ mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đề xuất với Chính phủ cấm việc phân lô bán nền trong rất nhiều không gian thuộc thị trường bất động sản.

Điều này đã khiến nhiều người bất ngờ bởi chỉ mới đây thôi, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực từ ngày 5/1/2020, trong đó có điều chỉnh tăng hàng loạt mức phạt đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, trong đó có việc phân lô bán nền không đúng quy định.

Đấy, quy định của Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ chặt chẽ như thế, nghiêm cẩn như thế, văn bản vẫn còn “thơm mùi mực” như thế mà Bộ Tài nguyên và Môi trường lại định vô hiệu hóa cốt lõi của nó chăng?

Cụ thể, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được UBND cấp tỉnh cho phép theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 194 của Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt từ 20 - 500 triệu đồng tùy theo diện tích.

Trong đó, phạt tiền từ 200 triệu đồng đến 500 triệu đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Nghị định cũng quy định, trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên thì hình thức và mức xử phạt sẽ từ 50 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tuỳ diện tích.

Trong đó, phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 3ha trở lên.

Về biện pháp khắc phục hậu quả, Nghị định quy định như sau: Buộc chủ đầu tư làm thủ tục trình UBND cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép;

Buộc chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với trường hợp không đủ điều kiện quy định;

Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt;

Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm, số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định...

Với nhiều nhà đầu tư, phân lô bán nền là một cuộc đầu tư vừa sức, sau đó là huy động vốn nhàn rỗi trong xã hội để hoàn thiện sản phẩm và thị trường bất động sản có động lực phát triển.

Tại buổi Hội thảo xung quanh vấn đề này do Reatimes tổ chức mới đây, trong hàng chục tham luận của các chuyên gia và các nhà khoa học, không có một ý kiến nào ủng hộ lệnh “cấm” này, dù rằng nó đã được khoanh vùng tại các quận nội đô và các phường thuộc thị xã. Bởi nhiều lẽ, đó là nhu cầu tất yếu của cuộc sống, không thể điều chỉnh bằng một lệnh cấm thô bạo từ cơ quan hành chính; đó là không thể tạo một bình phong cho sự yếu kém trong quản lý quy hoạch và trật tự xây dựng đô thị của các cấp chính quyền địa phương; đó là đi ngược lại ý chí của Chính phủ trong nỗ lực phục hồi kinh tế sau Covid-19...

Nói là thị trường “dân gian” bởi nó đúng cả về nghĩa đen và nghĩa bóng.

Về nghĩa đen, nó có tính “dân” vì nó thỏa mãn nhu cầu của đông đảo dân chúng về “tấc đất cắm dùi”, ai cũng muốn có mảnh đất vừa để ở phù hợp với khả năng túi tiền của mình, vừa là tài sản cất trữ. Còn với nhà đầu tư, phân lô bán nền là một cuộc đầu tư vừa sức, sau đó là huy động vốn nhàn rỗi trong xã hội để hoàn thiện sản phẩm và thị trường bất động sản có động lực phát triển.

Còn nó có tính “gian” là vì trong thực tiễn cuộc sống vừa qua, đã có nhiều dự án ma, bất chấp các quy định của luật pháp, gây rối loạn thị trường và thiệt hại cho nhiều người.

Điển hình có lẽ là vụ việc liên quan đến Công ty Địa ốc Alibaba. Theo Bộ Công an, riêng trên địa bàn huyện Long Thành (Đồng Nai) có 27 dự án “ma” liên quan đến Công ty Địa ốc Alibaba gồm: xã Phước Bình (3 dự án), xã An Phước (1 dự án), xã Long Phước (21 dự án), xã Phước Thái (1 dự án), xã Bàu Cạn, Tân Hiệp (1 dự án). Hàng nghìn người dân đã bị thiệt hại bởi các dự án “ma” này.

Chính vì “loạn” đến như vậy mà không quản lý được thì cứ theo thông lệ lâu nay, ra một cái lệnh cấm là nhẹ nhàng cho các cơ quan quản lý Nhà nước nhất. Và Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ nhất thiết phải đi theo xu hướng này chăng?

Cho dù cảm thông đến mấy thì cũng xin nhắc lại một điều rằng, chưa bao giờ các lệnh cấm lại đồng nghĩa với sự kiến tạo!