Lệch pha kỳ vọng về giá khiến giao dịch BĐS khó "chốt kèo"

Bàn về việc giao dịch BĐS giậm chân tại chỗ thời gian qua, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, sự lệch pha trong kỳ vọng giữa người bán và người mua về vấn đề BĐS giảm giá ra sao là phù hợp là một trong những nguyên nhân.

Người Bán Muốn Lời, Người Mua Thích BĐS Giảm Giá

Theo báo cáo tâm lý người tiêu dùng vừa được Batdongsan.com.vn công bố mới đây tại sự kiện Báo cáo thị trường BĐS quý 2/2023, giao dịch nhà đất sở dĩ khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn nhiều chênh lệch.

Cụ thể, trong những lý do mà nhà đầu tư cần rao bán BĐS, 49% là để cơ cấu lại danh mục đầu tư, 23% là do không có nhu cầu sử dụng lên rao bán lại và chỉ 22% trong đó là do kẹt tài chính, phải sang nhượng để giải quyết vấn đề kinh tế.

Chính vì nhóm người bán cần thoát hàng do khó khăn tài chính không cao, nên 80% trong đó cho biết họ vẫn nuôi kỳ vọng sẽ bán ra BĐS với mức có lời, lợi nhuận dao động trên dưới 10%. Cụ thể, 42% muốn bán BĐS với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất 10%; 38% nhà đầu tư chấp nhận bán ra với lợi nhuận chênh lệch từ 2 đến dưới 10%. Khoảng 16% chấp nhận giảm giá từ 5-20% để thoát hàng. Tỷ lệ nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên 20% chỉ rơi vào khoảng 3%.

Cũng trong câu hỏi “Liệu có giảm giá BĐS sâu hơn nữa, nếu không bán được với giá hiện tại?”, 44% người bán chọn ngưng giao dịch, không để BĐS giảm giá sâu hơn mà chuyển tài sản sang cho thuê kiếm dòng tiền. Khoảng 30% nhóm nhà đầu tư có thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng chấp nhận bán BĐS giảm giá nếu người mua thiện chí thanh toán nhanh; 21% nhóm này chọn sẽ đi vay thêm tài chính từ các nguồn bên ngoài để gắng gượng chờ thị trường tốt lên; và 3% chọn từ bỏ BĐS nếu không thể gồng thêm được nữa.

Ở chiều ngược lại, phần đông người mua nhà lại cho biết, chỉ xuống tiền nếu BĐS giảm giá sâu. Cụ thể, 65% người mua sẽ chỉ xuống tiền tham gia mua BĐS nếu giá giảm sâu. Trong số đó, 45% người đã đi săn các BĐS giảm giá; 38% thì muốn giá nhà phải giảm mạnh hơn mức hiện tại mới lao vào “bắt đáy”. Số còn lại thì không có kế hoạch mua do khó vay vốn và giá nhà cao vượt khả năng thanh toán.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn, những thông tin về bán giảm giá, cắt lỗ xuất hiện nhiều trên thị trường thời gian gần đây đã tạo ra tâm lý kỳ vọng giá sẽ tiếp tục giảm sâu ở nhà đầu tư. Tuy nhiên, thống kê lượng từ khóa “cắt lỗ” trên các tin rao bán BĐS trên toàn quốc đang có dấu hiệu giảm dần đi kể từ quý 1/2023 đến hiện tại. So với quý 1/2023, từ khóa cắt lỗ căn hộ, đất nền, biệt thự giảm từ 20-30%. Nhà riêng và nhà phố gần như không có nhiều sản phẩm bán cắt lỗ, loại hình này duy trì giá bán ổn định theo hướng đi ngang, thậm chí tăng nhẹ.

Giá BĐS Có Giảm Thực Sự Không?

Cũng trong khuôn khổ sự kiện báo cáo, ông Nguyễn Quốc Anh đã đưa ra những dự liệu trả lời cho câu hỏi “Giá BĐS có thực sự giảm không?”, và nếu có thì đang giảm ở loại hình nào.

Theo đó, xét từ đỉnh giá bán giai đoạn 2022, giá chung cư trong quý 2/2023 chỉ đi ngang, giá nhà riêng cũng không có xu hướng giảm. Nhà phố là loại hình có ghi nhận BĐS giảm giá, tuy nhiên mức giảm chỉ tầm 4%. Ngay cả với phân khúc đất nền, ở những đô thị có mật độ dân cư đông, giá đất nền vẫn ở thế đi ngang, thậm chí có nơi còn tăng nhẹ. Riêng những khu vực dân cư thưa thớt, hạ tầng kém thì mức giảm trung bình cũng ở khoảng trên dưới 10%. Tỷ lệ BĐS giảm giá sâu hơn 20 -30% không nhiều và mang tính cục bộ, lẻ tẻ.

Tại TP.HCM, giá rao bán chung cư quý 2/2023 vẫn tăng 2% so với cùng kỳ, giá nhà riêng cũng chỉ giảm 2-3%, đất nền có mức giảm từ 6-8%, thậm chí một số tỉnh vùng ven cũng đã ghi nhận đà tăng nhẹ trở lại của đất nền sau quý 4/2022 giảm mạnh.

Còn tại thị trường Hà Nội, giá chung cư có xu hướng đi ngang từ đầu năm đến nay. Nhà phố rao bán giá tăng nhẹ 2%, nhà riêng cũng tăng từ 2-5%. Đất nền chỉ giảm từ 8-10%, thậm chí có nhiều khu vực như Hoài Đức, Long Biên, Thanh Trì còn ghi nhận giá bán đất nền tăng 2-6% trong quý 2 vừa qua.

Phó TGĐ của Batdongsan.com.vn chia sẻ, khi tham khảo nhận định về thị trường BĐS trong 1-5 năm tới đây từ khách hàng của Batdongsan.com.vn, 70% người mua nhà đều cho rằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng, với mức tăng dự kiến rơi vào khoảng trên 10%. Động lực để BĐS tiếp tục tăng giá – bên cạnh các yếu tố về tăng trưởng kinh tế và chính sách quản lý của nhà nước, nhiều dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai – chính là nhu cầu về nhà ở vẫn liên tục tăng trong khi nguồn cung và quỹ đất lại có hạn.

Ngoài ra, nhà đầu tư vẫn có niềm tin vào khả năng sinh lợi của kênh đầu tư nhà đất, cùng với tâm lý ưa chuộng BĐS của người Việt sẽ giúp thị trường này duy trì sức nóng trong thu hút dòng tiền thời gian tới.