Lật lại hồ sơ, nguồn gốc khu đất dự án The Empire trước khi đổi tên thành Cocobay

Việc Đà Nẵng cho phép chủ đầu tư dự án condotel được chuyển đổi làm chung cư là chưa từng có tiền lệ trên địa bàn.

Điều này cho thấy, chủ đầu tư dự án The Empire – Cocobay đã làm được điều không thể, đó là “tháo nút thắt pháp lý” cho sản phẩm căn hộ khách sạn - condotel đang rất vướng mắc thời gian qua.

Lật lại quy hoạch dự án

Ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch HĐQT Empire Group cho biết, việc chuyển đổi căn hộ khách sạn - condotel (không hình thành đơn vị ở) sang căn hộ chung cư (được ở) không hề đơn giản. Bởi theo Luật Du lịch, condotel là bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ du lịch; Luật Đất đai cũng quy định đất xây dựng condotel là đất thương mại dịch vụ.

Do đó, chủ dự án phải thuê đất, thời hạn sử dụng đất theo dự án từ 50-70 năm và việc chuyển đổi từ đất thuê sang đất ở lâu dài chưa được pháp luật cho phép.

Khó khăn như vậy nhưng dự án The Empire- Cocobay đã có thể chuyển đổi từ condotel sang chung cư.

Lật lại hồ sơ, nguồn gốc đất dự án này cho thấy: Từ năm 2011, Tổ hợp Cocobay, khi đó tên pháp lý dự án là: “Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire” đã được UBND thành phố Đà Nẵng cấp Giấy chứng nhận đầu tư là một Khu đô thị, được kinh doanh bất động sản nhà ở với Quyết định Phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng số: 6184/QĐ-UBND ngày 23/07/2011 với các khối căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề để ở.

Trước khi khởi công, Công ty Thành Đô đã thực hiện xong: Nghĩa vụ tài chính; được cấp sổ đỏ 2 phân khu Q1, Q2 với mục đích sử dụng đất: Đất ở và đất sản xuất kinh doanh lâu dài; được phê duyệt quy hoạch 1/500; cấp giấy chứng nhận đầu tư.

Một đoạn trong Hồ sơ pháp lý dự án Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire ban hành năm 2011 (Nguồn: Thiên Bình)

Đến năm 2016, theo trào lưu chung của thị trường bất động sản, Công ty Thành Đô đã điều chỉnh quy hoạch các khối chung cư, biệt thự, nhà ở thấp tầng thành các Khối căn hộ khách sạn cao tầng (Condotel - không hình thành đơn vị ở) trên nền đất ở đã được cấp sử dụng lâu dài.

Trong bối cảnh từ tháng 08/2017, vấn đề khung pháp lý của loại hình Condotel được đặt ra với nhiều bất cập đã nêu trên, Công ty Thành Đô đã thực hiện việc điều chỉnh quy hoạch và đã được UBND thành phố Đà Nẵng phê duyệt tại Quyết định số: 593/QĐ-UBND ngày 01/02/2019, trong đó cho phép chuyển đổi một phần căn hộ khách sạn (không hình thành đơn vị ở) sang căn hộ chung cư, nhà ở thấp tầng (hình thành đơn vị ở); bố trí thêm quỹ đất, đầu tư thêm diện tích xây dựng để đảm bảo yêu cầu hạ tầng xã hội cho dự án.

Đây là một Quyết định cực kỳ quan trọng và rất kịp thời của UBND thành phố Đà Nẵng nhằm đưa dự án trở về đúng tính chất đã được duyệt khi cấp Chứng nhận đầu tư (từ năm 2011), phù hợp với quy hoạch chung của Thành phố và cũng đảm bảo được quyền lợi tối đa cho Chủ dự án và các nhà đầu tư.

Cũng theo ông Thành, trong giai đoạn hiện nay việc chuyển đổi được condotel sang chung cư chính là đột phá lớn nhất để giải quyết những tồn tại và hướng phát triển của dự án. Cơ sở để điều chỉnh được quy hoạch là công ty đã sử dụng Quy hoạch ban đầu đã được phê duyệt năm 2011: Đây là khu đô thị được mang tên Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire.

Tránh các bất cập, hệ lụy

Tuy nhiên việc chuyển đổi cũng còn gặp nhiều khó khăn như nguồn gốc đất là đất ở, đất sử dụng lâu dài nhưng doanh nghiệp lại bán theo hình thức Condotel (căn hộ không hình thành đơn vị ở - không có hạ tầng xã hội – tính pháp lý chưa rõ ràng tuy nguồn gốc đất của dự án để xây các tòa này là đất ở lâu dài).

“Khó khăn không chỉ về phía cơ quan quản lý nhà nước mà còn khó cho doanh nghiệp vì phải bỏ thêm quỹ đất và tiền đầu tư để xây dựng trường học, nhà xe, trạm y tế, nhà trẻ… chưa kể đến việc có thể phải đóng thêm tiền sử dụng đất” – ông Thành bày tỏ.

Văn bản của Sở Xây dựng Đà Nẵng xác nhận chuyển đổi hàng nghìn căn condotel thành căn hộ chung cư

Thứ hai, vấn đề sở hữu chính là mấu chốt trong việc xây dựng hành lang pháp lý cho loại hình condotel hiện nay. Hầu hết các nhà đầu tư khi mua sản phẩm condotel thì mong muốn đầu tiên là quyền được sở hữu lâu dài, xem như là ngôi nhà thứ hai để kinh doanh và là một tài sản có thể thừa kế cho con cháu mãi về sau.

Thứ đến là vấn đề sử dụng: Trong ngắn hạn là muốn hợp tác cho thuê, kinh doanh lưu trú; dài hạn là nhu cầu có thể được ở hợp pháp trong chính căn nhà thứ hai của mình. Đáp ứng được cùng lúc hai vấn đề này thì Condotel chính là Căn hộ chung cư. Như vậy vấn đề đặt ra là làm sao có thể tối đa hóa được quyền lợi của Nhà đầu tư sở hữu condotel mà không ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế của họ và không gây hệ lụy cho cơ quan quản lý nhà nước về sau.

Ông Thành chia sẻ, trong bối cảnh từ tháng 08/2017, vấn đề khung pháp lý của loại hình Condotel được đặt ra; các đợt thanh tra, kiểm tra, khởi tố về những sai phạm thủ tục xây dựng, đất đai tại Đà Nẵng diễn ra quyết liệt đã làm ảnh hưởng, tê liệt, ách tắc hầu như toàn bộ các hoạt động kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp.

Trong gần 02 năm (từ tháng 08/2017 đến tháng 08/2019), Thành Đô gần như hoàn toàn đóng băng hoạt động kinh doanh bất động sản, chỉ tập trung vào các thủ tục pháp lý điều chỉnh quy hoạch, thiết kế đô thị, đất đai nhằm đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu bất động sản của dự án.

Hiện nay, sau gần 4 năm triển khai mô hình Condotel, Thành Đô vẫn đang chờ đợi một khung pháp lý căn cơ từ các cơ quan chức năng Nhà nước về việc tổ chức, quản lý, hướng dẫn kinh doanh loại hình Condotel này. Đồng thời, doanh nghiệp cũng đã phát hiện ra rất nhiều bất cập, khó khăn mà trong khai thác vận hành thực tế gặp phải.

“Qua vận hành khai thác thử với các đơn vị quản lý nổi tiếng thì thực tế tình hình kinh doanh trong các năm đầu đều lỗ, đánh giá khả năng lợi nhuận theo tình hình thị trường thì chỉ khả năng đảm bảo lãi chỉ từ 5% - 6%. Do vậy việc thực hiện chi trả thu nhập cam kết 12% là hoàn toàn không khả thi” – ông Thành thừa nhận.

Đồng thời làm rõ quyền sử dụng condotel là không hình thành đơn vị ở do không bố trí các điều kiện hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu ở tại dự án. Không gia tăng áp lực nhân khẩu, hạ tầng xã hội cho địa phương, tránh hệ lụy về quản lý nhà nước về sau.