Lao vào cơn "sốt đất": "Giá đất ảo nhưng tiền phải bỏ ra là thật"

'Sốt đất' ảo tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro.

Tại tọa đàm "Giải mã cơn sốt đất" vừa diễn ra, nhiều chuyên gia đã đưa ra ý kiến để "chẩn đoán" cơn sốt đất đang diễn ra ở nhiều địa phương.

Nhìn nhận về cơn sốt đất ở Hà Nội thời gian qua, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho rằng, cơn "sốt đất" thường có chu kì, cứ khoảng 10 năm lại có 1 cơn sốt đất. Trải qua mỗi lần như vậy lại tạo lập một mặt bằng giá mới, gây khó khăn cho nhà đầu tư khi muốn tiếp cận đất đầu tư.

Ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất - Tổng Cục Quản lý đất đai

Theo ông Bình, cơn "sốt đất" lần này có nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân cộng hưởng. Yếu tố đầu tiên là do quy hoạch."Khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch", ông Bình nói.

Yếu tố thứ hai là vấn đề tài chính. "Do ảnh hưởng của dịch Covid -19 nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề dẫn đến việc lãi suất ngân hàng xuống thấp, dòng tiền sụt giảm. Vì thế, người dân thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn, trong đó, bất động sản và chứng khoán là hai lựa chọn thu hút nhất", ông Bình lý giải.

Đồng tình với nguyên nhân dẫn tới sốt đất trên, ông Trần Ngọc Minh, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng, thời gian qua, các nhà đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có định hướng phát triển đô thị.

Cơn "sốt đất" ảo diễn ra ở nhiều địa phương thời gian qua.

Giả sử như việc Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức được công bố chuẩn bị lên Quận và chúng ta bắt đầu đầu tư giai đoạn khởi điểm nên nhiều người đầu tư và trở thành nguyên nhân đẩy giá đất.

"Trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất ao vườn, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%. Đột biến tăng 200%", ông Minh nói.

Ngoài ra, theo ông Minh, hiện nay, các dự án được phân lô bán nền là rất ít. Còn 90-95% thực hiện quy định tối thiểu xây thô mặt ngoài mới được phép. "Chúng ta đang tiến tới điều chỉnh, hoàn thiện quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển nhà ở… Khi thị trường được minh bạch thì sẽ không tạo ra những cơn sốt đất như hiện nay", ông Minh nhấn mạnh.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia và cơ quan quản lý nhà nước, hệ lụy của cơn sốt đất rất lớn. Với nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tình trạng nợ xấu, mất thanh khoản…

Ông Trần Ngọc Minh – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản - Sở Xây dựng Hà Nội nhìn nhận: "Theo tôi, việc sốt đất hệ luỵ đầu tiên chịu ảnh hưởng chính là những nhà đầu tư lao vào cơn sốt này và người cuối cùng chịu hậu quả. Người Việt Nam mình có tâm lý đám đông nhưng đến một lúc nào đó, hiện tượng bong bóng bất động sản vỡ thì có thể giá đất sẽ tụt xuống hoặc bán không ai mua".

Ông Trần Ngọc Minh – Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội)

Cũng theo ông Minh, khi giá đất lên cao cũng ảnh hưởng tới việc đầu tư phát triển kinh tế xã hội. Theo đó, việc thực hiện giải phóng mặt bằng thì người dân lấy giá giao dịch để đòi hỏi. Chính vì thế việc thực hiện dự án sẽ bị ảnh hưởng.

Tiếp đó, các nhà đầu tư vào đầu tư dự án cũng bị ảnh hưởng. Do vậy, các trung tâm thẩm định giá sẽ cao lên, sẽ đẩy giá nhà kinh doanh cao lên. Từ đó, hệ luỵ tới việc đảm bảo an sinh xã hội, ảnh hưởng trực tiếp tới những người có nhu cầu sử dụng nhà đất.

"Ở Hà Nội hiện nay, chúng tôi ưu tiên phát triển dự án nhà ở xã hội. Để giải quyết tổng thể chúng ta cần minh bạch thông tin, có sự định hướng, chỉ đạo của chính quyền và định hướng dư luận từ báo chí", ông Minh nói.

Người mua cuối cùng sẽ gánh hậu quả của "sốt đất" ảo?

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội.

"Việc tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực dẫn đến biến dạng thị trường và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro", Luật sư Quyết nói.

Nhìn nhận về những hệ luỵ trong đầu tư cơ sở hạ tầng khi giá đất quá cao? KTS Phạm Thanh Tùng nhấn mạnh: "Giá đất ảo nhưng tiền phải bỏ ra là thật. Theo tôi, lợi nhuận từ đất vô cùng lớn. Tôi cho rằng, trách nhiệm thuộc về chính quyền. Khi thấy sai cần chấn chỉnh, xử lý ngay chứ không để tình trạng xây dựng trái phép tràn lan để mua bán bất hợp pháp".