Lãnh đạo các ngân hàng nói gì về 'khẩu vị' cho vay bất động sản?

Trong khi nhiều ngân hàng tập trung cho vay phân khúc bình dân thì Techcombank lại ưu tiên những dự án bất động sản hạng sang. Tai Vietcombank, khách hàng cá nhân chiếm khoảng 90% tổng tín dụng bất động sản, 10% còn lại là các doanh nghiệp.

Chia sẻ tại Hội nghị Tín dụng bất động sản, do Ngân hàng Nhà nước tổ chức ngày 8/2, lãnh đạo các ngân hàng đã thông tin về việc giải ngân cho các dự án bất động sản.

Tại Vietcombank, một trong những ngân hàng dẫn đầu về dư nợ cho vay bất động sản (BĐS), Tổng giám đốc Nguyễn Thanh Tùng cho biết, đến hết 31/12/2022, dư nợ cho vay BĐS tại Vietcombank chiếm trên 20% tổng dư nợ, bao gồm cả cho vay doanh nghiệp phát triển BĐS và khách hàng cá nhân mua nhà.

“Năm 2022, tín dụng BĐS nói chung tại Vietcombank tăng 17%. Điều này cho thấy trong mọi thời điểm của năm, Vietcombank không khoá room cho các doanh nghiệp BĐS mà luôn sẵn sàng cho vay đối với các dự án hiệu quả, cũng như người dân cần mua nhà để ở”, ông Tùng khẳng định.

Về đối tượng khách hàng, hiện dư nợ cho vay BĐS đối với khách hàng cá nhân tại Vietcombank chiếm khoảng 90% tổng tín dụng cho BĐS. 10% còn lại là cho vay DN BĐS, trong đó tập trung phần lớn vào các DN phát triển BĐS khu công nghiệp, khu chế xuất. Đây vẫn là khu vực ưu tiên cấp tín dụng của Vietcombank trong năm 2023.

Đối với BĐS nhà ở, trong năm 2023, Vietcombank sẽ ưu tiên những đơn vị phát triển dự án uy tín, tài chính minh bạch. Ngân hàng cũng tập trung cho vay với khách hàng cá nhân mua nhà để ở, tuy nhiên sẽ thận trọng hơn đối với phân khúc giá trị cao do phân khúc này chỉ phục vụ một bộ phận nhỏ người dân nên thanh khoản không cao.

“Khẩu vị” này của Vietcombank có phần trái ngược so với Techcombank. Trong số các ngân hàng thương mại, Techcombank được coi là “anh cả” của lĩnh vực cho vay BĐS.

Báo cáo tài chính quý IV/2022 của ngân hàng này cho thấy, cho vay đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh BĐS trong năm 2022 là 108.805 tỷ đồng, chiếm tới 56% tổng dư nợ cho vay các tổ chức kinh tế thuộc mọi ngành nghề của ngân hàng này. Tuy nhiên Techcombank cũng là nhà băng cho vay mua nhà rất lớn, nên tỉ lệ cho vay bất động sản không chỉ dừng ở tỉ lệ 56% khi bóc tách được dư nợ cho vay cá nhân mua nhà nằm trong tổng dư nợ cho vay cá nhân 217,4 nghìn tỷ.

“Có thể nói ngân hàng này (Techcombank-PV) toàn tâm toàn lực cho lĩnh vực bất động sản” - Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú nhận định.

“Techcombank cho vay đối với các chủ đầu tư có các khu đô thị có chất lượng sống tốt, môi trường sống tốt, được người dân quan tâm”. Chia sẻ của đại diện Techcombank tại hội nghị phần nào hé lộ danh tính khách hàng đang được Techcombank ưu tiên cho vay. Tuy nhiên, vị đại diện này khẳng định, ngân hàng chỉ xem xét hỗ trợ tín dụng cho các dự án có pháp lý đầy đủ, sản phẩm tốt, được người dân quan tâm.

Về cho vay đối với cá nhân, năm 2022, Techcombank cho 46 nghìn khách hàng cá nhân vay mua nhà với tổng dư nợ 190 nghìn tỷ đồng, tăng đáng kể so với năm 2021. Dư nợ bình quân mỗi khách hàng là hơn 4 tỷ đồng.

Tại ngân hàng BIDV, ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc thông tin, hết năm 2022, tổng dư nợ cho vay BĐS tại BIDV là 275 nghìn tỷ đồng, chiếm 18,4% tổng dư nợ tín dụng. Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm khá lớn trong danh mục. Riêng năm 2022, dư nợ cho vay BĐS tăng 46 nghìn tỷ đồng, tương ứng tỷ lệ tăng 20% so với năm trước.

Thừa nhận đây là mức tăng trưởng khá cao so với mức tăng bình quân, tuy nhiên ông Lâm cho biết BIDV tập trung vào phân khúc khách hàng cá nhân (217.000 tỷ đồng, chiếm 79% dư nợ cho vay BĐS). Hiện ngân hàng vẫn cho vay đối với BĐS và không giảm hay kiểm soát đối với dư nợ này.

Tuy nhiên, ông Lâm thừa nhận, một số dự án đã được BIDV duyệt vay nhưng chưa thể giải ngân do vướng thủ tục pháp lý của dự án. Nhiều chủ đầu tư đang chờ các địa phương tính giá trị quyền sử dụng đất, thậm chí đã phải chờ đợi từ rất lâu, trong khi đây lại là căn cứ để ngân hàng giải ngân.

Về phía ngân hàng TMCP Quân đội (MB), ông Lưu Trung Thái, Tổng giám đốc MB, cho hay, những năm qua MB dành khoảng 8% dư nợ hàng năm để cho vay bất động sản.

Nói về khó khăn trong giải ngân một số dự án thiếu tính thanh khoản, dù dự án có giá trị lớn, ông Lưu Trung Thái thẳng thắn chỉ ra lý do dẫn đến việc này.

“Đó là do doanh nghiệp đã dễ dãi trong thiết kế tài chính. Khi phát hành trái phiếu, doanh nghiệp chọn phương án dễ nhất để làm. Một khi đã chọn điều kiện cho vay dễ thì không quản lý được dòng tiền. Chọn những phương án có điều kiện pháp lý ở mức thấp dẫn đến những rủi ro về sau, thực chất là dễ ban đầu nhưng khó về sau”, ông Thái nói.

CEO của MB cũng chỉ ra nguyên nhân, thị trường BĐS tại TP.HCM vốn bị cho là thiếu hụt nguồn cung, nhưng 80% sản phẩm BĐS tại đây lại thuộc phân khúc cao cấp. Phía ngân hàng không mong muốn cho vay đối với các sản phẩm có giá trị cao, bởi phân khúc này chỉ phục vụ một số ít khách hàng.