Làn sóng BĐS 2006 - 2020 (Phần 3)

Phần 3 tiếp theo mô tả làn sóng BĐS thứ 3 mốc năm 2016 trong loạt Series 5 bài viết : 3 bài viết làn sóng BĐS, 1 bài dự đoán hậu NcoV và bài cuối Nhận dạng làn sóng BĐS thứ 4.

Ba phần đầu như 3 bản trường ca hùng tráng lướt qua 30 năm Việt Nam đổi mới kể từ năm 1986, tuy mỗi thông tin vẫn cần thêm nhiều chia sẻ bổ sung, hiệu đính của các bạn. Nhưng tựu trung 3 bài viết dã sử về kinh tế Việt Nam giai đoạn đầu gắn liền với lĩnh vực BĐS là đúc kết là tâm huyết và đam mê theo đuổi sự thật, chứng ca hùng tráng và ghi dấu công trạng các trụ cột kinh tế thời kỳ hậu đổi mới. Các trụ cột kinh tế đều là IPO lớn ở thời sơ khởi TTCK để có SIÊU VỐN và lãi khủng bằng những ưu đãi đất vàng giá rẻ, xây chất lượng thấp dần đều và bán giá cao (làm thương hiệu giỏi).

Vì vậy tới lúc các trụ cột kinh tế cần thể hiện trách nhiệm xã hội của mình, đầu tư vào sản xuất – dịch vụ xuất khẩu, dự án nhà xã hội giúp người dân an cư lạc nghiệp góp phần nâng cao vị thế cạnh tranh của VN trong nền kinh tế Thế giới. Đó là một hành trình gian nan đầy thử thách, nếu họ thành công sẽ là anh hùng, còn thất bại sẽ là ngược lại.

Ở phần I mình có rút ra bài học tích lũy kinh tế gia đình, phương pháp định giá cao của người dẫn đầu. Ở phần II là bài học bước ngoặt tăng trưởng vốn, thị trường cho doanh nghiệp khi huy động vốn từ thị trường CK để thành ông lớn & nguyên nhân đóng băng thị trường BĐS hậu khủng hoảng Kinh tế Thế giới 2008. Hiểu về sự tác động trực tiếp của khủng hoảng Kinh tế thế giới tới Việt Nam, suy giảm do tính chu kỳ TÊ GIÁC XÁM, và nổ bong bóng nợ VOI TRẮNG kết thúc của 1 chu kỳ nợ dài hạn, và đó là một trải nghiệm, kiến thức rất giá trị mình phổ quát hóa và chia sẻ cùng các bạn.

Nâng cấp kiến thức sẽ giúp chúng ta kiếm thêm tài sản và bảo vệ tài sản của mình khi hiểu nguyên nhân bản chất ở mỗi cuộc khủng hoảng đó là : kết thúc của một chu kỳ phát triển nóng, biến cố từ một xung đột địa chính trị - chiến tranh, khủng hoảng dịch bệnh hay động đất bất ngờ.

Chúng ta thường thần tượng và thần thánh hóa các ông chủ tập đoàn, chứ thật ra những ông chủ tập đoàn cũng là con người, đều có 1 quá trình củng cố, chắt chiu tài sản cá nhân ban đầu cẩn trọng như bài học số 1 từ tiểu thương người Hoa chăm chỉ - và kèm thêm 1 nấc nâng cao tri thức quản trị dẫn đầu hơn số đông còn lại đó là NHÂN HÒA.

Hầu hết đi lên ban đầu cũng từ doanh nghiệp nhỏ và vừa : sản xuất mì gói, nước khoáng, lắp ráp xe máy v.v nhưng sau đó họ bật lên thành ông lớn thông qua huy động vốn đại chúng từ TTCK đó là ĐỊA LỢI.

Và họ chớp được thời cơ lớn sinh ra trong những lúc chuyển giao của mỗi chu kỳ suy thoái rồi phục hồi trở lại (sự nén lại và bật lại của lò xo kinh tế) - đó là THIÊN THỜI đi thôn tính M&A trong khủng hoảng thành người khổng lồ - Tập đoàn kinh tế hàng đầu. Và như các bạn thấy tên gắn liền với mỗi doanh nhân BĐS lớn hầu hết có kèm 1 ngân hàng đi theo cùng hậu thuẫn làm nền tảng.

CHÚNG TA TIẾP TỤC HÀNH TRÌNH – NHỮNG CÂU CHUYỆN DÃ SỬ KINH TẾ BĐS GIAI ĐOẠN MỐC 2016 CÁC BẠN NHÉ!

Ở Phần 3 giai đoạn 2016 này thì mới xảy ra đây thôi, nên về nhiều chi tiết các bạn trong nghề sẽ am tường hơn mình nhiều, nhưng qua bài viết các bạn cũng sẽ tìm thấy những cái nhìn mới mẻ, thú vị, khái quát quy luật mà mình muốn truyền tải dễ hiểu nhất tới các bạn khi thị trường BĐS luôn theo cùng nhịp của thị trường CK.

Tuy mỗi kỳ là khác nhau, càng các chu kỳ sau kinh tế vĩ mô của VN nói chung và thị trường CK, BĐS nói riêng sẽ ngày càng nhậy cảm với tình hình kinh tế thế giới vì sự hội nhập sâu rộng của kinh tế VN vào kinh tế TG, sự gia tăng quỹ ngoại, doanh nghiệp ngoại đầu tư vào VN và chiếm tỷ trọng ngày càng lớn.

CP muốn nền kinh tế phát triển vững vàng qua mỗi kỳ khủng hoảng kinh tế thì cần quan tâm phát triển hơn nữa doanh nghiệp siêu nhỏ, vừa và nhỏ trong nước để gia tăng thực lực kinh tế quốc gia chứ không chỉ dựa vào doanh nghiệp FDI và các tập đoàn.

III. Mốc năm 2016 (lúc này Vàng 36tr /lượng , USD 22.000 đ /USD, thu nhập bình quân đầu người 2.172USD/năm)

Thế giới bước vào cuộc khủng hoảng tài chính 2008, giới tài chính gọi hậu quả của vỡ bong bóng nợ VOI TRẮNG cộng kèm việc lơ là bỏ qua các cảnh báo kết thúc của một chu kỳ phát triển nóng TÊ GIÁC XÁM có nghĩa là kết thúc một chu kỳ nợ dài hạn tại Mỹ - nổ bong bóng tín dụng (nợ dưới chuẩn chủ yếu trong BĐS). Khủng hoảng từ Mỹ đã lan ra cả Thế Giới đã gây những tác động to lớn tới các quốc gia trên thế giới.

Nhưng ở Việt Nam diễn ra chậm hơn (2010-2012), sau khi liều thuốc bơm tiền thông qua các gói kích thích kinh tế (tín dụng lãi suất ưu đãi, ân hạn tín dụng dưới chuẩn) trong năm 2009-2010 khoảng ~150K tỷ (~6 tỷ USD từ dự trữ ngoại hối, ngân sách Nhà nước, vốn vay nước ngoài) vào nền kinh tế là các tập đoàn nhà nước và tập đoàn BĐS tư nhân, doanh nghiệp mà nhiều đơn vị sử dụng sai, lãng phí. Thậm chí nhiều khoản vay được ưu đãi sau đó chuyển thành tiền gửi rồi cho vay lại kiếm lời với lãi suất cao hơn, hoặc ôm gom vàng, Đô la v.v.

Hậu quả gói kích thích kinh tế bị tác dụng phụ là gây lạm phát cao, tăng nhanh nợ xấu, và đẩy lãi suất lên đỉnh 22%, cá biệt 25% (2012), tê liệt thị trường tài chính, làm đóng băng thị trường BĐS từ 2011-2015. Hậu khủng hoảng nhà nước đã phải xử lý nhiều khoản nợ xấu thông qua VAMC và sát nhập một số ngân hàng giá trị 0 đồng.

Giai đoạn này đã nổi lên VIN, SUN, Nova, Bitexco, FLC v.v. vẫn tăng đà triển khai dự án vì vẫn có nguồn tiếp cận vốn. Sự khó khăn là tiêu biểu cho hầu hết các tên tuổi lớn trước đó là Hoàng Anh GL, Quốc Cường GL, Kinh Bắc-Tân Tạo, Sacomreal (TTC) v.v đã đầu tư BĐS dàn trải, ngoài ngành kém hiệu quả, sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính (đi vay) dẫn đến mất thanh khoản khi thị trường khó khăn.

Đường chân trời TP HCM hiện lên tòa tháp Saigon One Tower dang dở bên dòng sông Sài Gòn như một vết sẹo – tổn thương của một chu kỳ cũ, hậu quả của đóng băng thị trường BĐS. Và bên cạnh đó là tòa nhà Bitexco khánh thành năm 2010 như một bông sen mới vươn lên từ những tháng ngày đen tối khủng khoảng kinh tế thế giới. Thể hiện tính 2 mặt của mỗi thời kỳ, luôn tồn tại những cơ hội trong khủng hoảng, và đó là giai đoạn những anh hùng được sinh ra để vượt lên trên nghịch cảnh.

Điểm nhấn phát triển kinh tế VN giai đoạn này là Tập đoàn Samsung tiến hành xây dựng nhà máy sản xuất điện thoại thông minh 2 tỷ đô (và quy mô sẽ còn gấp 2, gấp 3 sau đó) tại Thái Nguyên năm 2014. Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – Hàn Quốc ký năm 2015 mở đường cho Samsung Thái Nguyên sản xuất điện thoại thông minh cho toàn Thế Giới. Đây là cú hích lớn, tích cực cho các chỉ số kinh tế vĩ mô của Việt Nam vững mạnh hơn.

Từ thời điểm Samsung Thái Nguyên xuất khẩu là chúng ta không còn thiếu ngoại hối dự trữ là USD nữa (Các bạn có nhớ giai đoạn 2008-2012 các doanh nghiệp thường xuyên thiếu ngoại tệ thanh toán cho nước ngoài, hành vi mua bán bán đô ngoài ngân hàng chắc chắn sẽ bị bắt). Và cũng kể từ đó nền kinh tế chúng ta từ thường xuyên nhập siêu đã chuyển sang xuất siêu nhờ vào đòn bẩy Samsung kích hoạt một loạt các nhà đầu tư FDI mở rộng sau đó.

Sau vài năm đóng băng, chính phủ triển khai gói cứu trợ thị trường BĐS 30k tỷ năm 2013 cho các dự án nhà xã hội và một số CĐT BĐS. Năm 2013 Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng VN (VAMC) được thành lập là sáng kiến khoanh vùng làm sạch, treo lên, thu lại tạm thời các khoản nợ xấu khổng lồ của các ngân hàng thương mại – hậu quả các gói vay kích thích sai đối tượng.

Từ đó công ty xử lý mua lại nợ xấu VAMC đã giúp các nhân hàng thương mại tạm thời khoanh vùng nợ, làm dịu những tổn thất của chu kỳ trước. Năm 2015 cũng là năm GDP phục hồi cao nhất trong vòng 5 năm trở về trước, số doanh nghiệp đăng ký mới cao nhất từ trước tới năm 2015.

GDP lần lượt các năm 193 (2015) – 205(2016) - 223 tỷ USD (2017).

• Trên TTCK, chỉ số VnIndex trên đà hồi phục ở mốc ~500-~600 (2015), ~600-~700 (2016), và 1 kỳ bật mạnh năm ~700-~1000(2017). Mang theo hưng phấn cao độ của năm 2017, VnIndex sớm đạt đỉnh ~1200(T4/2018) rồi lầm lũi đi xuống (cùng với thời điểm công bố thông tin ngưng thông qua 3 đặc khu cũng là báo hiệu kết thúc đỉnh cao nhất của thị trường BĐS trong một chu kỳ, và thị trường đi ngang trong năm 2019-2020 (tất nhiên vẫn có một vài cá biệt đỉnh giá căn hộ nhưng không đại diện cho xu hướng chung của thị trường)

Một số đặc điểm của thị trường tài chính CK 3 năm này là: ký kết FTA giữa Việt Nam và Liên minh kinh tế Á Âu 2015, kỳ vọng TTP có thể được thông qua tạo đà hưng phấn CK 2016 - 2017 khởi sắc. Nhóm cổ phiếu họ nhà VIN luôn chiếm top đầu tuy có lúc bị thánh gióng ROS của FLC soán ngôi (trong ngắn hạn trong năm 2016). Tổng giá trị vốn hóa đạt 70 tỷ USD năm 2016 và vượt kỳ vọng ở năm sau đó năm 2017 tăng 73% so với năm 2016 đạt ~120 tỷ USD (chiếm hơn 70% GDP). Năm 2017 cũng là năm bắt đầu của thị trường CK phái sinh, tăng trưởng cao của thị trường trái phiếu, và đặc biệt là dòng vốn ngoại đã lên tới 31 tỷ đô đầu tư vào TTCK.

Ở phía Bắc các trục cao tốc được mở rộng xây mới liên tục như Hà Nội - Hải Phòng, HN-Lào Cai, HN-Thái Nguyên, HN-Lạng Sơn, HN-Quảng Ninh, Vân Đồn, cầu Nhật Tân, đường Võ Nguyên Giáp v.v.

Ở Phía Nam hoàn thành cao tốc Long Thành – Dầu Giây, nối liền trục Mai Chí Thọ, khởi công Metro Bến Thành – Suối Tiên 2016 đặt tiền đề hạ tầng cho sốt đỉnh ở Q2,Q9. Bên cạnh đó là kế hoạch làm Vành đai 2, mở rộng quốc lộ 22, và vô số các tin đồn v.v

Việc cuối năm 2015 doanh nhân Trần Bá Dương - Tập đoàn sản xuất ô tô THACO chính thức tham gia thị trường BĐS bằng việc tiếp nhận lại và phát triển dự án Đại Quang Minh – SALA (của doanh nhân kín tiếng nhiều quỹ đất đẹp Trần Đăng Khoa - Keangnam về từ CH Séc) tại Q2 nơi đồng không mông quạnh nhiều năm trước đó, là mồi lửa nhen nhóm cháy lên đợt sốt đất lần này.

Trong những năm BĐS lao đao nhưng sản lượng sản xuất ô tô của THACO thì không ngừng tăng do nhu cầu toàn nền kinh tế đối với phương tiện ô tô các loại ở giai đoạn đó. THACO đặc biệt thành công ở khu kinh tế mở Chu Lai và sự may mắn hồi phục toàn cầu của thương hiệu MAZDA, KIA cùng nhiều loại xe khác mà THACO lắp ráp. Đại Quang Minh SALA Xây 4 tuyến đường chính trong khu đô thị Thủ Thiêm quận 2 là hạ tầng kết nối chính cho các CĐT khác tham gia phát triển dự án tại Quận 2.

Sang đầu năm 2016 VIN chào bán và tiến hành xây dựng KĐT tập trung lớn ở phía nam là Vinhomes Central Park, kế đó là thánh gióng thần tốc VIN BASON. Tiếp đến là các chiến dịch chào hàng rầm rộ hơn 50K căn hộ từ 2 dự án này của 1 loạt các sàn đại lý của VIN từ bắc vào cộng với các sàn mới lập tại TP HCM đã tạo động lực hồ khởi cho các chủ đầu tư khác bám theo trục hạ tầng Metro hay trục Mai Chí Thọ chính thức tạo cơn sốt từ Q2 ra Q9 từ cuối 2016 tới 2018. Ở phía bắc 2 đại đô thị cũng được VIN xây dựng với tốc độ thần tốc từ năm 2011, năm 2013 bắt đầu giao nhà là Times City và Vinhomes Long Biên Hà Nội.

Và kế đến có thể nói nguyên nhân lớn cho lần sốt đất này là thông báo những kế hoạch và những tin đồn như kế hoạch xây cầu Cát Lái nối Nhơn Trạch - Đồng Nai sống trở lại, đường vành đai 3, khép kín vành đai 2 v.v. Tin tức Tập đoàn Tuần Châu mới chỉ làm việc, đề xuất với TP các dự án tại Củ Chi (đại lộ ven sông) thì đã làm đất ở đó tuần sau sốt từng ngày. Tin đồn sắp có cầu Cần Giờ (kế hoạch của tập đoàn Trung Nam), tin đồn Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn lên quận (nhóm đầu cơ tung tin) đã làm giá nhà đất lên gấp đôi, gấp năm lần sau vài tháng.

Và rất nhiều các tin đồn khác mà CĐT thông qua báo chí đưa ra (thực tế mới chỉ là các đề xuất làm việc như sự kiện Bình Ba gần đây) đã làm BĐS tất cả các quận huyện toàn TP HCM giá dậy sóng sốt cao, khác với chu kỳ 2006 thì tập trung chỉ ở khu nam (Q7, Bình Chánh) và Q2 là chủ yếu.

Tại sao thời nay tin đồn lại có thể tác động đến sóng BĐS!? Vì thời điểm này, điện thoại thông minh và mạng xã hội phát triển, việc cung cấp thông tin không còn là độc quyền của các cơ quan báo chí như năm 2006. Thông tin dễ dàng tiếp cận trên smarphone (ai cũng có, khác với 10 năm trước đa phần là điện thoại “cục gạch”). Và một số chủ đầu tư, giới đầu cơ đất (nhóm bơm thổi) đã biết phát huy công cụ này cộng với hành động tổ chức các nhóm sang tay, sang cọc nâng giá ảo cùng với hàng nghìn "phóng viên amator" là môi giới, người bán, người mua thực địa, xờ chim nai, loan tin làm những người đầu tư theo đám đông, ngây thơ về BĐS mắc cạn.

Ở chu kỳ 2007 là tiền thắng từ CK chuyển qua BĐS, và bắt đầu có làn sóng nam tiến rõ nét của các nhà đầu tư BĐS phía bắc. Còn lần này 2016, hơn thế là tiền tích lũy trong đại chúng nhân dân sau 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài phát triển kinh tế dư dả, cộng thêm tâm lý hồi phục yên tâm vào thị trường CK sau đó lan tới BĐS, và cả dòng tiền thực tế cực lớn lên đến hàng chục tỷ USD đổ vào hạ tầng (một trong những điều kiện cơ bản kích giá đất đi lên) đã hội đủ nguồn lực để có cơn sóng BĐS thứ 3, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Bên cạnh đó sự tham gia của dòng vốn ngoại FDI tăng vọt như phân tích ở trên, kèm theo dòng vốn là người nước ngoài tới VN làm việc, định cư ngày càng nhiều. Điều này khiến cho giá đất nhiều khu vực tại TP HCM liên tục hình thành mặt bằng giá đi trước 10-15 năm về phát triển hạ tầng tiện ích tương xứng (gọi là giá ảo). Các chủ đầu tư liên tục ra hàng, truyền thông rầm rộ, các con số lãi khủng sang tay, sang cọc sau 1 vài tháng của người khác, càng làm đại chúng hưng phấn mất lý trí khi lao vào cơn sốt đất và đẩy giá tiếp tục tăng cao.

Thêm nữa, ở kỳ sốt đất của TPHCM lần này còn thêm sự cộng hưởng sốt đất toàn quốc đặc biệt tại thành các thành phố duyên hải ven biển như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quảng Nam (Hội An), Khánh Hòa (Nha Trang), Quy Nhơn, Phan Thiết, Vũng Tàu v.v.

Đó là sự ra đời của đứa con lai ngoài giá thú Codotel chưa được thừa nhận khai sinh, trải dài hết các tỉnh, TP duyên hải ven biển - kết quả của mối tình vội vã, vụng trộm giữa nhà làm chính sách và doanh nghiệp nhằm hiện thực khát vọng biến VN thành cường quốc du lịch.

Năm 2016 và 2017 du khách đến VN tăng lần lượt tới 26%, 29%/năm cao gấp 5-6 lần trung bình khu vực ĐNÁ. Tới năm 2018 đạt bình quân 1,5 triệu du khách/ tháng khiến thị trường BĐS du lịch đu đưa như những bản Tăng gô đầy cảm xúc, lợi nhuận cam kết thót tim từ CĐT trong những dạ hội bán hàng lung linh huyền ảo.

Cùng với nó là các dự án phân lô bán nền kèm theo các kế hoạch đề xuất xây dựng sân bay, khu kinh tế biển. Và đặc biệt là kế hoạch bàn thảo xây dựng 3 đặc khu năm 2016 đã làm đất tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc lên đỉnh đến hết năm 2017. Đà Nẵng, Nha Trang lên đỉnh giữa năm 2018 và đến cuối 2018 thì xẹp.

Thông tin dừng thực hiện đặc khu từ tháng 4/2018 là gáo nước lạnh đầu tiên vào sự phấn khích mất lý trí của người buôn đất đang trong cơn sốt, cộng với sự thất vọng kéo dài của việc đến cuối năm 2018 là làm niềm tin cứ mua là có lời của BĐS bắt đầu suy giảm. Tiếp đó là 3 cái sân bay Long Thành, Phan Thiết, Hồ Tràm và nhiều công trình trên giấy khác không thấy triển khai đã làm đại số đông thất vọng và làm giá đất ở nơi tăng nhiều nhất là Q9 xẹp đi trong 2019.

Thực tế khi sốt đất đi qua thì sẽ giảm từ ngoại tỉnh vào đến SG, bắt đầu từ vòng ngoài rồi tới vòng trong, từ đất nền rồi mới đến nhà phố, từ nhà phố rồi mới đến căn hộ, từ trong hẻm rồi mới đến mặt tiền v.v thời điểm biến động các tỉnh là khác nhau ở mỗi địa phương và phân khúc. Chỉ có cá biệt rất ít một số sản phẩm căn hộ là vẫn tăng giá sang tay năm 2019-2020.

Nên có thể nói năm 2019-2020 là giá đi ngang, mặc dù đỉnh giá vẫn tiếp tục thiết lập ở mức cao ở đại đa số các dự án căn hộ (có định danh là “hiện tượng ngáo giá”) ở khắp nơi đặc biệt nổi tiếng nhất là Vinhomes Grand Park Q9 thiết lập mặt bằng giá cao nhưng giao dịch thẩm thấu trong dân, khách cuối còn ít (là căn cứ để các CĐT khác tiếp tục thiết lập mặt bằng đẩy giá cao lên).

Khi thị thường có các dấu hiệu giảm nhiệt, sức hấp thụ kém do đã mua đầu tư liên tục trong thời gian trước đó, chính quyền siết phân lô tách thửa, các dự án trên giấy, mức khả thi hiện thực của các kế hoạch hạ tầng tham vọng không thể đúng hạn, nhà đầu tư thứ cấp bị áp lực tài chính đã bắt đầu giảm giá bung hàng, các tin đồn đã bị bác bỏ, lượng tồn kho của các công ty BĐS gia tăng nhanh, áp lực huy động vốn lớn thông qua trái phiếu DN BĐS nhiều lên, và các chủ đầu tư lừa đảo bị phát hiện v.v thì cũng là lúc thị trường đã vượt qua đỉnh và giảm nhiệt.

Tới đầu năm 2020, không hẹn mà gặp, dịch bệnh NcoV từ Vũ Hán - TQ diễn biến phức tạp toàn thế giới đã làm thế giới bước vào kỳ suy thoái kinh tế toàn cầu, và đẩy nền kinh tế VN vốn đã tích tụ sẵn bệnh tài chính - BĐS (điều hiển nhiên sau một thời gian tăng trưởng nóng trong 3 năm 2016,2017,2018) đối mặt với kỳ khủng hoảng kinh tế tác động bởi THIÊN NGA ĐEN của Việt Nam. Chi tiết sẽ phân tích ở bài số 4: Diễn biến kỳ thiên nga đen, dự đoán hậu NcoV.

Làn sóng BĐS 2016 này đã xuất hiện rất nhiều tên tuổi các chủ đầu tư và không thể còn nhớ hay kể tên được hết như ở chu kỳ 2006. Đặc biệt là thêm sự tham gia của các đầu tư nước ngoài CapitalLand, Mapletree, Keppel Land, Lotte, Kusto Home v.v. nhiều hơn hẳn chu kỳ trước trong các dự án căn hộ, chứng tỏ thị trường BĐS giai đoạn này đã màu mỡ hơn, lượng người nước ngoài đã vào định cư, mua BĐS tại VN đã gia tăng.

Điểm chính của đuôi chu kỳ này là sự xuất hiện vô số các CĐT tự phong trên giấy như ALIBABA, đã làm thị trường BĐS trong đợt sóng này mang nhiều sắc xám, việc đội lốt kinh doanh BĐS để lừa đảo diễn ra nhiều, cộng với việc nhiều CĐT giữa đường ngã ngựa, mất thanh khoản, vi phạm phát luật về đấu giá sử dụng đất, bị đình chỉ dự án, lật kèo, hủy cam kết v.v. dẫn tới sự mất niềm tin của thị trường BĐS ở cuối chu kỳ.

Và ở cuối chu kỳ này vấn đề !!ĐẠO ĐỨC KINH DOANH BĐS!! đã được đặt lên là vấn đề nóng nhất, nhức nhối cần giải đáp.

Các CĐT sẽ phải tìm giải đáp vấn đề trên như thế nào, phát triển nhóm sản phẩm BĐS vị nhân sinh hơn nữa thì mới có thể phát triển ở giai đoạn sau kế tiếp. Vì giai đoạn này đã tích tụ quá nhiều thất vọng, niềm tin bị suy giảm.

CÓ THỂ NÓI ĐỢT SỐT ĐẤT LẦN NÀY Ở TP ĐÃ LÀM GIÁ ĐẤT, CĂN HỘ Ở TP HCM CAO GẤP RƯỠI HN, THẬM CHÍ GẦN GẤP ĐÔI VỚI VỊ TRÍ TƯƠNG ĐƯƠNG Ở HN. TẠI SAO NHƯ VẬY!?.

Có 4 nguyên nhân chính như sau :

(1)TP HCM vẫn là điểm đến lớn của quốc tế, và của nhà đầu tư HN vào Nam (ít có chiều ngược lại).

(2)Thị trường cho thuê lại BĐS ở TP HCM phát triển hơn HN. Lượng kiều hối lớn và văn hóa tiêu dùng đại chúng người dân phía nam phóng khoáng hơn nên đã kích thích kinh tế tiêu dùng trong nam phát triển khiến hoạt động cho thuê BĐS hiệu suất sinh lời cao hơn ở HN.

(3) Việc sáp nhập tỉnh Hà Tây, 1 phần Tỉnh Hòa Bình, Vĩnh Phúc vào Hà Nội đã tạo dư địa phát triển BĐS cho HN (đặc biệt là khu vực Tây, Tây Bắc HN) khoảng 20-30 năm mới lấp hết. Vì vậy HN dư giả về nguồn cung, TP HCM lại ngược lại, nguồn cung ít vì bị hạn chế pháp lý phát triển dự án mới.

(4) Thêm nữa ở chu kỳ này các nhà đầu tư HN không chỉ còn quan tâm nhiều tới đầu tư BĐS chỉ tại HN, mà họ quan tâm tới ngoài 3 đặc khu, TP HCM, các tỉnh trên toàn quốc thì một phần không nhỏ đã quan tâm tới đầu tư BĐS nước ngoài như Mỹ, ÚC, Canada v.v.

Chính vì vậy mà ở kỳ sốt đất này Hà Nội không được nhắc nhiều vì nguồn cung lớn, phân khúc nhà phố trong hẻm thậm chí còn đứng yên (gần như không tăng) từ chu kỳ trước. Vì xu hướng các gia đình trẻ ưa dùng ở căn hộ thay vì sinh hoạt ở nhà trong hẻm sâu, nhiều bất tiện di chuyển bằng ô tô - loại phương tiện kỳ này đã trở lên rất thông dụng.

Ở Hà Nội chỉ sốt tăng giá nhà mặt phố kinh doanh được, đặc biệt ở các quận phát triển nhanh, quy hoạch mới như Bắc, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Tây Hồ nơi tập trung nhiều người nước ngoài và sốt đất cục bộ khi có thông tin - tin đồn lên quận 5 huyện của Hà Nội : Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì, Đông Anh, Gia Lâm. Đặc biệt là tại Gia Lâm nơi Vingroup xây dựng Vinhomes Ocean Park mô hình giống như Vinhomes Grand Park ở Q9 - TP HCM khiến giá BĐS xung quanh dự án tăng 3 đến 5 lần.

DẤU ẤN KẾT THÚC CỦA CHU KỲ TRƯỚC (MỐC 2006) LÀ SỰ KIỆN TỪ ĐỈNH CAO ANH HÙNG SỐ 1 MỘT THỜI ĐI XUỐNG, RỒI HẠ CÁNH CỦA HOÀNG ANH GIA LAI (HAGL) TẠI CHU KỲ NÀY.

Ở thời kỳ đỉnh cao bầu Đức đã từng sử dụng chuyên cơ riêng đầu tiên tại VN, cùng hình ảnh thân thiện, tử tế trong bóng đá. Nhưng rồi HAGL đi xuống khi dùng đòn bẩy tài chính (đi vay) đầu tư quá mức vào BĐS nông nghiệp, diện tích trồng cây cao su và nuôi trồng lâm sản của HAGL ở khu vực 3 nước Việt Nam, Lào, Campuchia lên tới vài chục nghìn hecta có tầm ảnh hưởng an ninh quốc gia.

Cao su rớt giá trong năm 2010-2013, do giá dầu thế giới giảm và do diện tích trồng cây cao su VN tăng nhanh đột biến của những năm trước đó. Việc chuyển đổi trồng cọ, chuối, nuôi bò v.v. không gặp may mắn, việc quản lý doanh nghiệp nông nghiệp địa lý trải rộng, giá thành sản phẩm thấp, bộ máy cồng kềnh nhiều thất thoát, chưa kể việc đầu tư nuôi trồng thường bị nạn "thu hoạch hộ" của người làm công bản địa khiến HAGL khó khăn chồng chất khó khăn nên đã nhượng lại các dự án thủy điện cho BITEXCO và những dự án BĐS cuối cùng tại TP HCM và Đà Nẵng cho Quốc Cường GL năm 2016.

Sáp nhập khu phức hợp HAGL tại Myamar vào Đại Quang Minh –THACO năm 2018, hợp nhất mảng nông nghiệp còn lại vào Thadi (2019 cũng của THACO) là một cái kết có hậu, để vẫn có thể tiếp tục khát vọng nâng cao giá trị nông nghiệp Việt Nam nói chung và BĐS nông nghiệp nói riêng của doanh nhân Đoàn Nguyên Đức.

NHỮNG TÊN TUỔI KHÁC

Một cái tên khác, ít khoa trương ở chu kỳ này nhưng đã có những dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng quý tộc đẳng cấp 6 sao của tập đoàn BIM GROUP của doanh nhân Hoàng Quốc Việt. Người về từ Ba Lan, kinh doanh khách sạn tại Hạ Long, nuôi trồng thủy sản tại Kiên Giang, mở hãng bay AIR Mekong chắc ít người còn nhớ. Các dự án nghỉ dưỡng hạng sang của BIM nổi tiếng là InterContinental Hạ Long và Phú Quốc (2016).

Dấu ấn năm 2019 cuối cùng chu kỳ này là : Tập đoàn thánh gióng SunShine Group và cái tên truyền thông nhắc đến là doanh nhân Đỗ Quang Hiển đi lên từ sản xuất xe máy TQ tại Hưng Yên, tập đoàn T&T, ngân hàng SHB – đơn vị độc quyền dự án Codotel COCOBAY Đà Nẵng.

Và SHB cũng là đơn vị đồng hành cùng Bitexco - một thương hiệu BĐS với truyền thống lặng lẽ, chậm dãi, không phô trương đang tiến hành xây dựng biểu tượng mới ở tứ giác kim cương Bến Thành, trung tâm cũ Sài Gòn - Tòa nhà Spirit of Saigon (Saigon Glory). Công trình với 2 tòa tháp 55 tầng, biểu tượng FF như Financial Force, lưỡng long ngậm châu hay 2 mảnh ghép của 1 trái tim SG tùy theo trí tưởng tượng của người ngắm, tại Q1 trước khi Thủ Thiêm sẽ thay thế là trung tâm tài chính TP HCM sau khoảng 20 năm nữa.

Lặng lẽ đi qua những năm khó khăn sắp tới. Phải chăng 1 lần nữa Bitexco lại như một cánh én bay xuyên qua mùa đông, kỳ băng giá BĐS để báo hiệu sắp tới một mùa xuân mới tại thời điểm công trình hoàn thành giống như 2 kỳ sóng BĐS đã qua..!?. Chúng ta hãy chờ xem.

Các bạn đã thấy các tên tuổi doanh nhân lớn qua 3 kỳ sóng BĐS, rất khó phân định ai số 1 ai số 2. Họ đều xứng là những anh hùng vì dám đối đầu với rủi ro và thử thách khi đồng hành cùng với phát triển đất nước 30 năm qua, chạy đua với sự hoàn thiện của thể chế và pháp luật và thể hiện những thành tích mà người thường không làm được. Khi đất nước đang phát triển và hoàn thiện các bộ luật, mà ở đó ai nhanh đi trước thì không có lỗi, ai chậm không thích ứng thì thành có lỗi, nhưng tựu chung họ đều góp phần xây dựng hình ảnh diện mạo mới cho đất nước.

Nếu dòng tiền của dân chúng từ CK tạo ra nguồn lực khổng lồ cho các tập đoàn, và BĐS tạo ra dòng lợi nhuận cho phần lớn các tập đoàn kinh tế hàng đầu của đất nước. Và nếu dòng tiền đó tiếp tục được tái đầu tư vào nền kinh tế trong nước thì đất nước chúng ta phát triển, còn nếu dòng tiền đó bị chảy máu ra nước ngoài thì chúng ta bị tổn thất. Và nếu chủ các tập đoàn, ngân hàng có tinh thần dân tộc tương trợ đất nước ở mỗi kỳ khủng hoảng, sử dụng trách nhiệm nguồn lực, không bị chảy máu thì nhân dân sẽ ghi nhớ và tiếp tục ủng hộ họ để trường tồn.

Tới đây chắc các bạn đã phần nào hiểu tại sao VIN đã vươn lên mạnh mẽ từ chu kỳ trước qua đến chu kỳ này!?. VIN khánh thành Land Mark 81 và nhóm cổ phiếu VIN IPO thêm lớn chưa từng thấy trong năm 2018 như một mốc son đỉnh cao trong sự nghiệp phát triển.

Vì VIN luôn đi thần tốc về tiến độ triển khai xây dựng, vượt rào cản pháp lý, tăng tính thanh khoản tối đa, nhắm đến đối tượng trung lưu và thượng lưu sẵn tiền nhất, củng cố tiềm lực người dẫn đầu để ấn định lối chơi, người cầm trịch chính dẫn dắt thị trường BĐS.

Và để tiếp tục là người dẫn đầu thì VIN phải vượt qua thử thách lớn nhất từ trước nay ở kỳ Thiên nga đen này sau khi cũng đầu tư ra ngoài ngành (vượt qua sở trường cốt lõi của mình là BĐS) với những khoản đầu tư lớn mà tính hiệu quả của nó sẽ trả lời trong một vài năm tới.

Giai đoạn này BĐS sốt 2016-2019, đóng băng từ 2020-

Đặc điểm sốt đất giai đoạn này có thể nói ngắn gọn: SỐT TOÀN QUỐC, diện rộng gần như khắp các tỉnh thành (trừ vùng sâu vùng xa giao thông không thuận tiện), nổi bật nhất là TP HCM, các tỉnh duyên hải ven biển và các tỉnh cao nguyên gắn với tiềm năng du lịch. Các trung tâm tỉnh, huyện lớn đều được quy hoạch khu nhà giầu tại địa phương, TTTM, shophouse, phân lô bán nền.

BÀI HỌC Ở CUỐI GIAI ĐOẠN NÀY :

Qua 3 loạt bài các bạn đã hiểu nguyên lý vận động của thị trường Bđs, chúng ta tiếp tục nâng cao sự hiểu biết để gây áp lực cho thị trường bđs phải thanh lọc những CĐT lừa đảo. Tìm hiểu nhiều nguồn thông tin để không mua phải những căn hộ 10 năm không thể giao nhà, đất nền không thể có sổ, mua theo các hợp đồng cam kết nhưng sau đó CĐT mất năng lực tài chính, phá sản, tài sản dự án đã thế chấp v.v.

Yêu cầu các CĐT khác muốn tồn tại phải hướng đến lợi ích thật sự cho khách hàng, đề cao giá trị !!ĐẠO ĐỨC!! để thị trường Bđs phát triển lành mạnh không để quá bong bóng, làm giá Bđs vượt quá tầm với đa số, lãng phí nguồn lực quốc gia quá nhiều vào codotel.

Và quan trọng nhất mỗi chúng ta đều phải nỗ lực thay đổi bản thân để tham gia cạnh tranh với lao động quốc tế sẽ nhập cư VN ngày càng nhiều trong tương lai. Theo thống kê có khoảng 300K người nước ngoài tạm trú tại VN, trong đó khoảng 100K ở TP HCM, nhiều người đã mua nhà, hầu hết các dự án căn hộ tại TP HCM đã hết room bán cho người nước ngoài ở mỗi dự án. Đã có những khu phố tập trung nhà hàng, khách sạn dịch vụ chỉ dành cho người Hàn tại Q7 (TPHCM), Nam Từ Liêm (HN).

Khi dịch bệnh diễn ra các công dân nước ngoài đều phải về nước thì tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc đã có không ít người TQ xuất trình giấy tờ sở hữu căn hộ, hợp đồng mua bán và họ đã ở lại. Số doanh nghiệp gốc TQ đầu tư vào VN năm 2019 lên tới gần 6 tỷ USD, và sẽ tiếp tục tăng nhanh trong những năm tới đây. Chúng ta hiểu biết và gây áp lực lên thị trường Bđs sớm sẽ tránh vế xe đổ như ở Bắc Kinh, Thượng Hải khi đưa ra những chính sách bán Bđs méo mó như: mua căn hộ được nhập hộ khẩu là 200tr/m2, không nhập hộ khẩu là 100tr/m2, một số dự án ở khu trung tâm tài chính phải có bằng đại học .v.v

Nhiều người nghĩ rằng sẽ có lúc thị trường Bđs nổ bong bóng để có thể mua nhà giá rẻ đột biến. Không, điều đó sẽ không bao giờ xảy ra vì Bđs vẫn là thứ tư liệu sản xuất chính của mọi ngành với một nước đang phát triển như chúng ta, đặc biệt khi nó vẫn là nguồn thu chính của CP, tạo ra lợi nhuận chiếm tỷ trọng chính cho các tập đoàn kinh tế hàng đầu.

Vì thế khi bong bóng đã căng trong năm 2019 thì CP đã có động thái siết tín dụng Bđs bằng thông tư 36/NHNN, yêu cầu các ngân hàng chuẩn hóa BaselI nhằm mở van kỹ thuật xì hơi Bđs. Vì vậy trong dài hạn Bđs sẽ luôn tăng giá, nhưng khi đã nóng đủ, CP sẽ giảm nhiệt nó và cho thị trường tự điều chỉnh bằng M&A đổi chủ và thẩm thấu nốt số hàng tồn kho, nợ có nguy cơ xấu.

Và khi nhà nước "định hướng" khuyến khích các tập đoàn như VIN phải đầu tư sang mảng công nghệ thì mới được tiếp cận vốn cũng là một trong những biện pháp nhằm giảm nhiệt thị trường Bđs, và trong thời gian đó thì bđs đóng băng đi ngang, hay đi xuống tùy từng phân khúc.

Hết phần 3

Cre: st