Làm sao để không đu đỉnh bất động sản?

Có nhiều người bây giờ ngồi trên đống bất động sản khổng lồ mà không có tiền mặt để chi tiêu. Vậy mới đau chứ...

Nhân sự kiện bão Yagi nói về cơn bão bất động sản và chứng khoán cuối 2021 và đầu 2022.

Trong cơn bão Yagi vừa rồi nhiều người không sơ tán kịp thời hoặc chủ quan không sơ tán dẫn đến thiệt hại nặng nề. Thậm chí ảnh hưởng đến tính mạng và mất sạch tài sản.

Ngược lại cũng có ít người lại được hưởng lợi. Đó có thể là những người dân ven biển nhặt được quá trời cá bị đánh vào bờ, đó có thể là thợ nhôm kính mấy ngày tới làm không hết việc, có thể là người bán cá giống mấy ngày tới cháy hàng... Tất nhiên là dù người mất hay được thì chẳng ai mong bão như vậy cả. Qua đây Bình xin gửi lời cảm thông sâu sắc đến bà con bị ảnh hưởng bởi bão Yagi, mong bà con sớm ổn định cuộc sống.

Nói lòng vòng vậy chỉ là tôi muốn mượn câu chuyện thời sự để nói về câu chuyện quá khứ đó là cơn bão đầu tư bất động sản và chứng khoán cuối 2021 và đầu 2022. Vì cả 2 sự kiện này kịch bản, diễn biến và người được người mất y chang nhau siêu bão vừa rồi.

Sau cơn bão CK và BDS nói trên nhiều nhà đầu tư thua lỗ nặng, thậm chí có nhiều người chơi margin mất sạch, âm nặng. Có nhiều người bây giờ ngồi trên đống bất động sản khổng lồ mà không có tiền mặt để chi tiêu.

Vậy mới đau chứ...

Những người đu đỉnh lúc đó giờ muốn có tiền thì phải cắt lỗ 30-50%, thậm chí mất tới 70% số với giá mua lúc đu đỉnh.

Nguyên nhân là đơn giản lúc đó nhiều người cũng không ngờ CK và BDS lại rớt giá và đặc biệt là rớt nhanh vậy nên nhảy không kịp. Rồi có nhiều người cũng chủ quan "Cứ mua để đó kiểu gì chẳng có lời". Quả thật lúc đó những người mua trước rồi hoặc lướt sóng cũng kiếm được kha khá. Hơn nữa lúc đó vay ngân hàng lại dễ nên cứ mua thôi. Biết trước sự trời mười đời khỏi khổ!

Một số người thì lại mua lúc chưa sốt hoặc mua trước đó mấy năm, thời điểm bão BDS và CK đổ bộ thì họ chốt lời và rút vào nơi trú ẩn an toàn. Nhóm người này sau bão lại giàu lên một khúc thấy rõ.

Vậy làm thế nào để không đu đỉnh lúc bão lớn? Hãy quan sát 3 điều sau đây để vào ra nhịp nhàng sẽ giảm thiểu rủi ro.

Thứ nhất, room tín dụng của ngân hàng.

Đó là hạn mức cho vay của một ngân hàng, tức là số tiền tối đa mà ngân hàng hoặc tổ chức tài chính có thể cho vay trong một khoảng thời gian nhất định.

Thời điểm Quý 4, 2021 room tín dụng của các ngân hàng trung bình đâu đó trên 20%, tức là gấp 3-4 lần tăng trưởng GDP (GDP mấy năm rồi quanh quẩn mức 6-7%).

Năm 2022 khoảng 15-20%, tức gấp 2-3 lần tăng trưởng GDP. Với lượng tiền bơm ra khổng lồ như vậy thì sau đó họ sẽ tìm cách hút lại, và khi hút lại thì CK và BDS sẽ rớt giá. Qua năm 2023 và 2024 room tín dụng đâu đó còn khoảng 9-10% thì BDS và CK rớt giá thê thảm.

Như vậy, lúc nào ngân hàng bơm tiền ra thì bạn nên thu tiền về và ngược lại. Nhờ vậy rủi ro của bạn sẽ giảm đáng kể. Hơn thế nữa khi ngân hàng bơm ra mà bạn thu vào thì bạn sẽ lấy được tiền rẻ. Ngược lại, khi họ hút vào mà bạn đẩy ra thì bạn sẽ bán được tiền đắt (lãi suất cao).

Bằng chứng là thời điểm bão BDS và CK nói trên nhiều người đã thoát hàng và giữ rất nhiều TM. Cuối 2022 và cả năm 2023 đi gửi lãi suất lên tới 10%. Giờ mang số tiền đó đi mua thì lại được gấp đôi số lượng lúc bán, nếu mang cả lãi suất đi mua có khi lại được x3.

Thứ 2, chỉ số P/E trên sàn chứng khoán.

Khi chỉ số P/E của các cổ phiếu được đẩy lên quá cao thì đó là dấu hiệu của bong bóng. Thời điểm bão nói trên, P/E được đẩy lên trên dưới 20 lần, thậm chí hơn, kể cả nhiều mã rác. Vì vậy rớt là đương nhiên (Cuối năm 2021 mình đã viết một bài nói rằng TTCK sẽ rớt nhưng không ai tin).

Như thời điểm hiện tại P/E được điều chỉnh về giao động 10-13 lần (đâu đó 11.5 lần) theo bản thân mình đó là con số phù hợp. Nếu về cỡ 10 lần hoặc thấp hơn thì có thể nói đó là con số hấp dẫn.

Thứ 3, Trái phiếu Chính Phủ.

Trái phiếu là một công cụ điều tiết thị trường tài chính hữu hiệu của Chính Phủ. Khi CP phát hành trái phiếu tức là muốn hút bớt lượng tiền lưu thông để giảm lạm phát (thu tiền về). CP mà còn phải thu tiền về mà bạn bơm tiền ra thì khác gì tối ngày 7.9 vừa rồi bạn ra đường và đi ngược lại với hướng bão Yagi. Tất nhiên chỉ số này phức tạp hơn, CP phát hành vì nhiều mục tiêu khác nhau nên khó nhận thấy được sự ảnh hưởng.

Đó chỉ là quan điểm cá nhân của tôi. Tôi đã quan sát và uyển chuyển theo nó trong nhiều năm qua thấy nó cực kỳ hiệu quả. Quan điểm của tôi là không dò đáy cũng không chờ đỉnh. Chỉ quan tâm đến lợi nhuận kỳ vọng của mình và chơi theo cách của mình. Người khác mua xong x này x kia đó là lộc của họ, mình không quan tâm, không tiếc.

Tốt hay không nó còn tùy thuộc vào nhiều thứ khác như khả năng phán đoán, phân tích, lựa chọn mã/ vị trí của bạn, khả năng chịu đựng, mức độ lỳ đòn của bạn...

Ví dụ như thời điểm này cả 3 yếu tố trên cơ bản ổn. Nhưng chẳng ai biết tình hình kinh tế này sẽ ảm đạm đến khi nào. Bản thân mình đoán 2025 dễ thở hơn 2024 xíu nhưng chưa khởi sắc là bao, 2026 trở đi bắt đầu tốt lên. Bản thân tôi nhiều khi cảm xúc lấn át lý trí vẫn đu đỉnh như thường.

Dù sao đi nữa thì bản thân mình vẫn quan niệm rằng "Không chống bão" mà chỉ là phòng và giảm nhẹ thiệt hại mà thôi. Không ai chống được thiên tai, chẳng ai chống được các quy luật tự nhiên.

Chúc anh em tuần mới may mắn, hạnh phúc và thành đạt.