Làm sao để giá chung cư hết tăng “phi mã”?

Giá chung cư tại Hà Nội tăng liên tục từ quý 4/2023 đến nay. Cá biệt, có những dự án được rao bán với mức giá gần 100 triệu đồng/m2. Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, đây là mức tăng “phi mã”, gây hệ lụy cho thị trường bất động sản. Điều này khiến người mua nhà ngày càng có ít cơ hội lựa chọn do nguồn cung căn hộ khan hiếm và giá nhà tăng quá cao.

Theo báo cáo thường kỳ của Bộ Xây dựng, tại một số tỉnh, thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng trung bình từ 5-6,5% trong quý 2 vừa qua và tăng 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hà Nội, giá chung cư tiếp tục leo thang ở cả dự án mới và cũ. Theo đó, mặt bằng giá dự án mới đã tăng 6% theo quý và 28% theo năm, đạt 69 triệu đồng/m2. Dự án sơ cấp tăng cao cũng kéo giá bán chung cư cũ lên 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm.

Nhiều dự án chung cư ở Hà Nội có mức giá từ 60-100 triệu đồng/m2. Có thể kể đến một số dự án như, Dự án Viha Complex (Thanh Xuân), căn hộ hiện được rao bán từ 75-97,2 triệu đồng/m2.

Dự án Green Diamond 93 Láng Hạ (Đống Đa) được rao bán với giá 90,5-125,7 triệu đồng/m2. Giá bán căn hộ tại đây đã tăng 30,9% trong vòng 1 năm qua.

Ngoài ra, một số dự án chung cư cũ đã được đưa vào sử dụng nhiều năm và đang xuống cấp nghiêm trọng, giá cũng được rao bán ở mức rất cao. Cụ thể, tại dự án tái định cư Nam Trung Yên (Cầu Giấy) cũng đang được rao bán với giá hơn 70 triệu đồng/m2…

Giá chung cư ở Hà Nội tiếp tục leo thang do tình trạng mất cân đối cung cầu đang ngày càng nghiêm trọng. Mặc dù nguồn cung đã được cải thiện nhưng người dân vẫn rất khó “chạm” tới ước mơ sở hữu một căn nhà.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích, giá nhà tăng cao trong thời gian qua có 2 nguyên nhân. Một là giá đất, giá đất đang trong xu thế điều chỉnh giá thị trường, vì thế tất cả các khu vực, đất do đấu giá, đấu thầu, đất do chuyển đổi trong nội đô đều tăng giá cao. Vừa rồi đất tại Hà Đông (Hà Nội) đã lên tới 260 triệu đồng/mét, đây là mức giá không thực tế, một số chủ đầu tư đã đưa giá nhà đất lên quá cao; tại một số khu vực ngoại thành Hà Nội giá bán đã lên tới vài trăm triệu đồng/mét.

Nguyên nhân thứ 2, do cung và cầu về nhà chung cư vẫn lệch nhau, không có nhiều phương án cho người dân lựa chọn, dẫn đến chênh lệch cung cầu.

Ông Hiệp cho biết, chưa bao giờ chung cư ở Hà Nội có giá lên tới 200 triệu đồng/mét, vài năm trước đó, chỉ TP.HCM mới có mức tăng như vậy. Nếu điều chỉnh được chênh lệch cung cầu và giá nhà đất được quản lý thiết chế chặt chẽ hơn thì sẽ không còn có tình trạng đó xảy ra.

“Có nhiều người kiếm lợi nhuận từ nghề môi giới nhà đất. Họ đấu giá rất cao sau đó lại bán lại ngay, họ chấp nhận mất đi tiền đặt cọc. Mất 1 đồng nhưng bán lại được 2-3 đồng thì vẫn có lãi. Việc đấu giá như vậy sẽ tạo ra giá ảo. Điều này gây tâm lý hoang mang cho cả thị trường. Nếu không là người trong nghề thì sẽ nghĩ đó là giá thật. Trước đó cơ quan chức năng đã họp và rút kinh nghiệm về công tác đấu giá, đấu thầu, đưa ra các biện pháp tăng tiền đặt cọc nhưng tôi cho là vẫn chưa quyết liệt. Việc mua bán lại nhà đất thì cũng cần xem xét cả việc đặt cọc và các chính sách thuế cho hợp lý hơn, tránh được tình trạng tạo giá ảo”, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho hay.

Hệ lụy từ việc đầu cơ, tăng giá "ảo"

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, trong giai đoạn 1,5-2 năm trước đây, nhiều người đầu tư vào thị trường bất động sản tràn lan khiến thị trường bất động sản “nóng” lên. Các nhà đầu tư không có nhiều tiền để đầu tư nhà ở quanh trung tâm thành phố mà họ tìm đến các khu vực ngoại thành hay những địa phương lân cận, vô hình chung, tại đó hình thành nên những dự án bất động sản lớn. Tuy nhiên, các dự án bất động sản đó lại không có đủ hạ tầng, dịch vụ công cộng, điện, nước, không đủ điều kiện phục vụ cuộc sống dân cư. Những yếu tố này khiến cho các dự án “đóng băng”, không thể bán được. Nhà đầu tư bị kẹt tiền tại các dự án này.

Đã có câu chuyện, những người bị kẹt vốn, đến hạn trả nợ nhưng không trả được nợ và lãi chồng lãi. Khi đó nhà đầu tư có tâm lý mình đầu tư bị lỗ, hàng không bán được khiến cho tính thanh khoản của thị trường xuống thấp. Giá càng xuống thấp thì nhà đầu tư lại càng “cuống” và tìm cách để bù lỗ. Một trong những cách bù lỗ là họ đưa ra nhiều cách thức để đồn thổi rằng, giá trên thị trường bất động sản sẽ tăng lên rất cao, điều này khiến tính thanh khoản của thị trường xuống thấp và dẫn đến giá đất tại những nơi không có khả năng sử dụng bị kích lên cao.

Chính vì vậy mà tình trạng tăng giá đất về bản chất là tăng giá ảo, tăng giá do những đồn thổi về thị trường, tăng giá do tâm lý của thị trường muốn giá cao nhưng thực tế chỉ có giao dịch chứ không thực hiện giao dịch, làm cho thị trường bất động sản hiện nay ở tình trạng tiến thoái lưỡng nan.

Ông Đặng Hùng Võ cho rằng, để chấm dứt tình trạng “giá ảo” thì chỉ có giải pháp áp thuế. Về lý luận thì phải đánh thuế, phải cải cách thuế bất động sản, nhưng ai sẽ là người làm việc này?

Cải cách như thế nào thì phải tính tới lộ trình để thực hiện theo Luật thuế đang chuẩn bị. Bởi hạ tầng quản lý của chúng ta hiện nay chưa đủ để đảm bảo tính khả thi trong đánh thuế bất động sản. Cùng với đó, thu nhập của người dân bình thường có chênh lệch nhau khá lớn.

“Người kinh doanh bất động sản phần lớn tài chính đều rất dồi dào, người không kinh doanh bất động sản lại có thu nhập thấp, do vậy, sắc thuế phải phù hợp với mọi đối tượng. Bên cạnh đó, hạ tầng quản lý hiện nay còn rất bất cập bởi chưa có cơ sở dữ liệu về đất đai, bất động sản trên phạm vi cả nước. Ở đây phải đề cập đến hạ tầng tư duy, hạ tầng quản lý, hạ tầng điều chỉnh các vấn đề về an sinh xã hội, về thu hẹp khoảng cách giàu, nghèo và hàng loạt việc cần phải giải quyết trước khi chúng ta có thể cam đoan rằng, sắc thuế này có tính khả thi là tuyệt đối”, ông Đặng Hùng Võ cho hay.

Các chuyên gia cũng cho rằng, nếu hiện tượng “thổi giá” bất động sản tiếp tục diễn ra thì sẽ để lại nhiều hệ lụy nghiêm trọng. Giá ảo sẽ tạo ra “bong bóng”, nếu ai “va” phải bong bóng này thì sẽ mất tiền, mất nhà. Còn thị trường ảo không bao giờ là thị trường thật. Đây sẽ là “cái chết” của thị trường bất động sản tức hàng tồn đọng sẽ còn rất nhiều, các doanh nghiệp bất động sản sẽ đứng trước bờ vực phá sản. Bởi vì hàng thì tồn, tiền thì nằm ở hàng mà hàng lại không tiêu thụ được, chỉ 2-3 năm sau đó, các doanh nghiệp có thể “chết” do nợ ngân hàng, nợ trái phiếu. Điều này tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho thị trường bất động sản. Do đó cần có biện pháp chấn chỉnh ngay tình trạng này, nếu không các doanh nghiệp bất động sản sẽ theo theo nhau đóng cửa.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Thị trường bất động sản là thị trường đông cứng, giá càng ảo thì thị trường càng bất động. Một điều ai cũng thấy được, thổi giá lên quá cao thì người mua không dám mua, người bán thì rất thích giá cao nhưng biết bán cho ai? Thu nhập của người dân ở mức trung bình như hiện nay phần lớn đều không đủ khả năng mua bất động sản.

Theo số liệu thống kê của Ngân hàng Thế giới, hiện chỉ có 8% dân số giàu lên từ bất động sản, 12% đủ tiền mua bất động sản không thuộc loại phù hợp túi tiền như, bất động sản dạng shophouse, villa. 60% số người có đủ tiền để mua nhà ở xã hội với giá 11 triệu đồng/m2 (nhà chung cư); 20% còn lại không có khả năng mua nhà.

Chính phủ đã có kế hoạch về nhà ở xã hội và cởi mở hơn trong Nghị định thay đổi cơ chế bán nhà ở xã hội cho người sử dụng. Đây là biện pháp rất tích cực, nếu chương trình nhà ở xã hội đẩy mạnh được thì sẽ giảm bớt căng thẳng, nhưng ngoài ra, cung - cầu về nhà chung cư, nhà ở thương mại cũng cần có cuộc cách mạng để làm sao tạo được nguồn cung tốt hơn, như vậy thị trường nhà ở sẽ ổn định trở lại. Mặc dù thực tế là các đô thị lớn, tốc độ đô thị hóa và tăng dân số rất nhanh. Theo khảo sát, từ nay đến năm 2030 sẽ có khoảng 20 triệu người từ đô thị nhỏ về các thành phố lớn, cư dân đô thị sẽ tăng lên. Như vậy, nhu cầu về nhà ở chắc chắn tăng cao, nếu không có chính sách can thiệp kịp thời thì e rằng sẽ tiếp tục có nhiều bất hợp lý về giá nhà trong tương lai.