Lạm phát giá nhà sắp giảm?

Nhà ở là hạng mục chiếm vị trí hàng đầu trong chỉ số giá tiêu dùng (CPI), vốn được coi là một thước đo lạm phát quan trọng. Nhưng mối quan hệ giữa chi phí nhà ở và lạm phát đang có chiều hướng hạ nhiệt.

Là chi phí lớn nhất đối với một hộ gia đình trung lưu ở Mỹ, chi phí cho nhà ở chiếm hơn một phần ba trọng số CPI, lớn hơn so với bất kỳ loại hàng hóa hoặc dịch vụ tiêu dùng nào khác. Điều này khiến nhà ở ảnh hưởng lớn đến xu hướng chung của chỉ số lạm phát.

Theo dữ liệu CPI, lạm phát giá nhà vẫn ở mức cao trong nhiều tháng qua. Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng nó đã đạt đến đỉnh điểm và đang trên đà đi xuống.

“Tôi rất tự tin với nhận định này”, Mark Zandi, nhà kinh tế trưởng tại Moody's Analytics, cho biết khi dự báo lạm phát nhà đất sắp giảm.

Mối quan hệ được nới lỏng

Bất động sản thường được coi là hàng rào chống lại lạm phát vì một số hợp đồng thuê đã tính đến trường hợp giá cả và lạm phát tăng. Nhưng hơn một thập kỷ qua, lãi suất chạm đáy và lợi nhuận giảm mạnh trên thị trường trái phiếu đã đẩy giá bất động sản lên mức kỷ lục ở nhiều khu vực, khiến thị trường này dễ bị ảnh hưởng hơn khi chi phí đi vay tăng.

Trong thời kỳ lạm phát cao, giá bất động sản cho thuê thường tăng bởi nhiều người không đủ tài chính và đảm bảo các điều kiện đi vay sẽ phải tiếp tục thuê nhà thay vì sở hữu nhà riêng. Nhu cầu tăng đột biến dẫn đến giá thuê tăng và làm lợi cho chủ nhà.

Tuy nhiên, cũng trong thời kỳ này, chi phí vay nợ của các nhà đầu tư bất động sản hoặc chủ nhà cũng tăng lên. Về phía ngân hàng, để đảm bảo không bị lỗ, họ sẽ áp mức lãi suất cao hơn và cho vay ít hơn. Lạm phát cũng đẩy các chi phí nhân công và vật liệu xây dựng tăng cao hơn trước. Hệ quả là, nguồn cung sụt giảm, đẩy giá cả lên cao, bất chấp kinh tế khó khăn, tài chính hộ gia đình suy giảm và hoạt động giao dịch chậm chạp.

Tuy nhiên, mối quan hệ giữa lạm phát và chi phí nhà ở hiện đang giảm do CPI đang không phản ánh kịp thời và chính xác các xu hướng giá nhà theo thời gian thực, vốn ngày càng nhiều diễn biến khó lường trong thời gian gần đây.

Các nhà kinh tế cho biết, CPI đang hoạt động với độ trễ đáng kể, có nghĩa là có thể mất từ 6 tháng đến 1 năm từ khi giá nhà ở giảm (hoặc tăng) có thể ảnh hưởng đến lạm phát.

“CPI không đo lường chính xác về những gì đang diễn ra trên thị trường nhà ở hiện tại”, Andrew Hunter, Phó Giám đốc mảng kinh tế Mỹ tại công ty nghiên cứu Capital Economics, cho biết.

Mặt khác, dù phần nào bị ràng buộc với giá thuê, nhưng chủ nhà không nhất thiết phải chịu áp lực lạm phát, đặc biệt là những người có khoản thế chấp với lãi suất cố định (có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng của họ không thay đổi) hoặc sở hữu ngôi nhà họ đang ở (có nghĩa là họ không phải thanh toán tiền vay hàng tháng). Điều này phần nào ảnh hưởng tới vai trò của giá nhà trong cách tính toán CPI.

Jason Furman, một nhà kinh tế tại Đại học Harvard và là cựu chủ tịch Hội đồng Cố vấn Kinh tế của Nhà Trắng dưới thời chính quyền Obama, đã viết: “Nhà ở vẫn ảnh hưởng lớn đến lạm phát nhưng mức độ sẽ giảm trong nửa cuối năm nay”.

“Bẫy lãi suất “vẫn còn

Các nhà kinh tế cho biết, Covid-19 đã kiến tạo ra kịch bản khó lường, khiến chi phí nhà ở tăng vọt. Tuy nhiên, giá cả đã tăng chậm lại và bước vào đà giảm tại nhiều thị trường khi lãi suất được điều chỉnh.

Với người mua, nhu cầu thế chấp tăng sau khi lãi suất giảm xuống đã cho thấy họ nhạy cảm thế nào với lãi suất.

“Dẫu vậy, lãi suất vẫn neo ở mức cao và nguồn nhà để bán thấp tiếp tục làm giảm hoạt động mua nhà tại nhiều thị trường”, một chuyên gia cho biết.

Hannah Jones, nhà phân tích dữ liệu kinh tế của Realtor.com, nhận định: “Mặc dù lạm phát chậm lại nhưng việc vay mượn, bao gồm cả vay mua nhà, có thể vẫn chịu lãi suất cao trong thời gian còn lại của năm”.

Với chủ nhà, nhiều người không muốn bán nhà cũ để mua nhà mới trong một thị trường cực kỳ cạnh tranh với lãi suất thế chấp cao hơn nhiều lần so với lãi suất họ đang được hưởng từ ngôi nhà hiện tại.

Kỳ vọng phục hồi nhờ vào “cánh cửa hẹp”

Mặc dù lãi suất cao và nguồn cung hạn chế đã ảnh hưởng đến một số người mua, tuy nhiên “cánh cửa hẹp” sẽ dần mở rộng khi lãi suất hạ nhiệt, nguồn cung được bổ sung và tâm lý thị trường cải thiện. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ giảm bớt “gánh nặng” lên CPI và lạm phát.

Các chuyên gia cũng cho rằng các ngân hàng trung ương không nên tăng lãi suất thêm trừ khi xuất hiện các vấn đề quan trọng với nền kinh tế. Tuy nhiên, nhận định này chưa chắc đã thuyết phục được một số người mua nhà ra quyết định, nhất là trong bối cảnh triển vọng kinh tế chưa chắc chắn.

Michele Raneri, Phó Chủ tịch công ty tư vấn TransUnion, cho biết: “Trong thị trường thế chấp, người mua có thể phấn khích trước thông tin lãi suất được giữ ổn định, ít nhất là vào thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, vẫn còn phải xem liệu trong ngắn hạn, liệu điều này có thúc đẩy nhiều người đang trì hoãn mua nhà hay tiếp tục chờ đợi cho đến khi lãi suất thực sự giảm”.