Lạm phát cao, bất động sản có tăng giá?

Lan truyền khắp mạng xã hội, khắp các website chuyên tài chính suốt mấy tháng qua “Lạm phát tăng đến nơi rồi, nhà nước bơm tiền gây lạm phát, bất động sản tăng giá”.

Chúng ta cùng điểm lại dữ liệu cụ thể của những đợt tăng/giảm giá BĐS trong hơn 10 năm vừa qua tại Việt Nam.

(1) Giai đoạn 2009 - 2010: Giá BĐS tăng nóng, tiền rút từ chứng khoán sang. Chỉ số giá tiêu dùng CPI thấp nhất trong 6 năm liền trước, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối 2008. Giá BĐS ngược với Lạm phát.

(2) Giai đoạn 2011 - 2013: Lạm phát 2 con số, đỉnh cao CPI 2011 tăng 18,75%. Lãi tiền gửi huy động 18,5-21,5%. Lãi vay lên 25-30%. Thanh khoản ngân hàng cạn kiệt, nợ xấu tăng vọt, tỷ trọng lớn nợ xấu nằm trong BĐS. Thị trường BĐS đóng băng, giá giảm mạnh. Có căn chung cư hạng sang trung tâm Hà Nội, giá bán thứ cấp 2.000USD (~35tr), giá bán lại sau 1 năm chỉ còn cỡ 25-28tr. Giá BĐS ngược với Lạm phát

(3) Gần nhất. CPI năm 2021 tăng 1,47%, trong khi giá BĐS tăng nóng cuối năm 2021, đầu năm 2022. Giá BĐS ngược với Lạm phát.

Vậy, không có bất kỳ dữ liệu nào thể hiện mối tương quan cùng chiều giữa Lạm phát và giá BĐS.

YẾU TỐ TĂNG GIÁ BĐS

(1) Cung tiền, tăng tín dụng: Giai đoạn dòng tiền dễ, lãi suất thấp chính là điều kiện thuận lợi nhất hỗ trợ giá BĐS. Giai đoạn 2020-Q1/2022 này là minh chứng rõ. Giai đoạn 2009-2010, Chính phủ bơm tín dụng thông qua gói hỗ trợ lãi suất 4% là rõ nét nhất. Tiền vào SXKD thì ít, vào BĐS khá lớn khiến BĐS đóng băng những năm tiếp theo.

(2) Thu nhập dân cư: xét cho cùng, người có nhu cầu ở là người ở cuối chuỗi giá trị BĐS. Thị trường BĐS có tính chu kỳ, cần tích luỹ thu nhập trong dân cư để tăng trưởng. Giá BĐS tăng trở lại từ 2015 cho thấy rõ xu hướng này sau giai đoạn đóng băng. Tôi còn nhớ 2014, nhà tôi mua một căn tại một dự án được cho là trung cao cấp tại Hà Nội, hai vợ chồng lên xem nhà xây đã hoàn thiện rồi mới mua, thay vì mua trên giấy trả theo tiến độ, giá thấp, hưởng đủ các loại vouchers ưu đãi và miễn phí dịch vụ 10 năm. Năm 2015 cũng là năm bước ngoặt của kinh tế Việt Nam, chuyển từ nước nhập siêu sang xuất siêu, thu nhập dân cư tăng mạnh.

(3) Hạ tầng cải thiện: Dù thế nào giá BĐS cũng phải phản ánh giá trị mà BĐS tạo ra. Khi hạ tầng được cải thiện, giá sẽ tăng vì BĐS mang lại cho chủ sở hữu giá trị từ ở đến kinh doanh hay cho thuê. Hạ tầng cải thiện tạo điều kiện giá BĐS tăng bền vững, không phải tăng ảo trên truyền thông hay do mối giới đẩy giá ảo.

(4) Tính khan hiếm: Giá phân khúc tăng mạnh nhất trong thời gian qua là Biệt thự ở những khu đô thị có vị trí đắc địa, có thương hiệu và quản lý tốt. MXH nói rằng cư dân những khu này bị điên, bỏ đống tiền mua nhà để rồi xây cũng chỉ được xây 3 tầng, không thể lên 7-8 tầng để trên ở dưới cho thuê. Dân mấy khu đó được cái giá tăng 3-4 lần trong hơn năm vừa qua nhưng vẫn không chịu bán, đơn giản vì họ không cần hoặc không thiếu tiền. Vì thế những khu biệt thự này có rất ít giao dịch, giá tăng do tính khan hiếm.

Trên thế giới, những BĐS có code cực đẹp như Palo Alto ở thung lũng Silicon, nơi tập trung các tỷ triệu phú công nghệ luôn có mức giá khác biệt. Đó cũng là biểu hiện của sự khan hiếm và tính vị trí của BĐS, code đẹp rất quan trọng. Nhưng giá biệt thự 150m ở một khu xa trung tâm Hà Nội có giá hơn 2tr USD, cũng khá ảo, kể cả so ngang với Palo Alto, tất nhiên ở đó không có khái niệm biệt thự 150m.

PHÂN KHÚC KHÁC NHAU HOÀN TOÀN KHÁC NHAU

Câu chuyện tăng giá biệt thự trên là điển hình. Bạn mua Condotel thì coi như kẹt vốn. Phân khúc này giảm hẳn sau sự kiện Cocobay và ảnh hưởng của dịch.

Phân khúc đất nền vùng ven. Dân hô hào kinh lắm, lãi 50-100%, nhưng nếu bạn mua một mảnh được cá mập mua hơn ngàn mét và chia nhỏ ra bán ở một huyện lị cách xa trung tâm 1,5-2h chạy xe, xung quanh hạ tầng không có cơ hội cải thiện thì bạn chắc chắn kẹt. Giá có tăng là tăng trên truyền thông và miệng của sale, hoặc may mắn lắm thì bạn cắt lỗ đẩy hòn than hồng cho kẻ thiếu hiểu biết khác.

Phân khúc chung cư cách trung tâm 45 phút chạy xe cũng có giá không hề thấp, 45-55tr/m. Ở không thuận tiện nếu phải đi làm ở trung tâm, cho thuê thì lợi tức quá thấp trên vốn, giá không có cơ hội tăng.

Vậy, mua BĐS cần tính đến các yếu tố giá tăng thực sự. Chứ Lạm phát không phải là nguyên nhân khiến giá BĐS tăng, thậm chí lạm phát cao mà khiến lãi suất tăng, tiền tệ thắt chặt là “kẻ thù” của BĐS, khiến BĐS đóng băng, giá giảm, kẹt vốn.