Làm nhà giá thấp: Giấc mơ quá dài...

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, đặt mục tiêu năm 2020 xây dựng được 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, nhưng sau 10 năm triển khai mới đạt hơn 5,4 triệu m2 và “giấc mơ” nhà giá thấp tiếp tục kéo dài…

Làm được, không lo ế

Tại một cuộc tọa đàm về thị trường bất động sản tổ chức mới đây, thông tin Bộ Chính trị sẽ ban hành nghị quyết về phát triển đô thị, trong đó nêu rõ các cơ chế và giải pháp xây dựng các mô hình bất động sản mới, các loại hình bất động sản giá rẻ phục vụ nhu cầu phát triển của đô thị, lập tức gây sự chú ý, bởi nếu trở thành sự thực sẽ là tin đáng mừng cho phần lớn những người có nhu cầu nhà ở hiện tại, bởi nhà thương mại dưới 20 triệu đồng/m2 ở đô thị hiện tìm đỏ mắt cũng khó.

Tuy nhiên, trò chuyện với các chủ đầu tư về vấn đề này, đa phần đều tỏ ra dè dặt khi cho biết rằng, đây là chủ trương rất đúng và trúng nhu cầu, nhưng để hiện thực hóa bằng các sản phẩm thực trên thị trường thì còn phải trải qua chặng đường dài và cần sửa đổi, bổ sung nhiều luật, nghị định, thông tư và các văn bản pháp luật có liên quan.

Theo ông Nguyễn Gia Long, Chủ tịch MBLand, có 4 yếu tố cấu thành giá bán nhà là chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính và kỳ vọng lợi nhuận của doanh nghiệp. Nếu mức giá bán 20 triệu đồng/m2 thỏa mãn được 4 yếu tố này thì doanh nghiệp nào cũng muốn làm, bởi chắc chắn sản phẩm làm ra đến đâu sẽ bán hết đến đấy khi nhu cầu nhà ở giá thấp trên thị trường rất lớn.

“Vào thời điểm này, gần như rất khó dự án mới nào có thể làm được điều đó khi các chính sách, thủ tục hiện tại chưa tạo điều kiện để doanh nghiệp làm”, ông Long nói và cho biết, sự chồng chéo, thậm chí xung đột trong pháp luật về nhà ở nói chung, nhà giá thấp nói riêng được quy định tại các Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Bảo vệ môi trường… đang là rào cản cản đường doanh nghiệp muốn làm nhà giá rẻ.

Nói như ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Công nghiệp và Thương mại Việt Nam (VCCI) rằng, “thời điểm này cần không gian rộng mở cho những người dám dấn thân”, trong đó các doanh nghiệp bất động sản cần đi đầu hơn bao giờ hết, nhất là những doanh nghiệp sẵn sàng phục vụ cho nhu cầu của số đông. Dù vậy, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp cho biết, nếu làm theo một quy trình mạch lạc thì tốn rất nhiều thời gian, chi phí, mà khi chi phí tăng thì người gánh chịu cuối cùng là người mua nhà.

Cũng cần nói thêm rằng, mục tiêu phát triển nhà thương mại giá rẻ bị đặt lên bàn cân khi nhìn sang câu chuyện về nhà ở xã hội. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, 6 tháng đầu năm 2021, chỉ 6 dự án nhà ở xã hội được đưa vào sử dụng, các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp vẫn đang được triển khai nhưng tiến độ rất chậm.

Trước đó, tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030, Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2020 xây dựng 12,5 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo thống kê của các địa phương, sau 10 năm thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (từ năm 2011), tính đến nay, cả nước mới hoàn thành 254 dự án, tương đương khoảng 108.800 căn hộ với tổng diện tích hơn 5,4 triệu m2. Hiện có 271 dự án đang trong quá trình triển khai, tương đương khoảng 256.500 căn với tổng diện tích hơn 12,8 triệu m2.

Có nhiều lý do khiến kế hoạch chưa đạt kỳ vọng đề ra như thiếu cơ chế xác định quỹ đất, nguồn vốn…, nhưng theo kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nguyên nhân chính là do chính sách nhà ở của Việt Nam dành cho người thu nhập thấp và trung bình có quá nhiều “ngã rẽ” khi mỗi thời mỗi khác. Nhiều chính sách chưa kịp đi vào cuộc sống đã “trễ” với thực tế thị trường, trong khi những chính sách cấp tiến phải chờ thời gian phê duyệt hoặc trục trặc khi các luật liên quan chưa được bổ sung, sửa đổi, nếu doanh nghiệp cố làm thì dễ gặp rủi ro pháp lý.

Đại diện chủ đầu tư một dự án nhà ở hướng tới đối tượng người trẻ tuổi cho biết, quy trình hoàn thiện một dự án thường phức tạp, mất nhiều thời gian, sau khi bán xong chỉ thu lãi khoảng 10-11%, con số không cao nếu so với phát triển các dự án cao cấp với mức lãi trung bình khoảng 20%, vì thế mà doanh nghiệp chủ yếu làm nhà giá cao để có biên lợi nhuận cao hơn, thay vì nhà giá thấp.

Phá “thế cờ bí” ra sao?

Luật Nhà ở 2014 (thay thế Luật Nhà ở 2005) được Quốc hội khóa XIII, Kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014 đã xác định rõ mục tiêu phát triển nhà ở phải bảo đảm tạo môi trường phát triển đồng thời 2 loại nhà ở, gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội; phát triển nhà ở phải theo quy hoạch và có kế hoạch khắc phục tình trạng phát triển tự phát, lệch pha cung - cầu, trong đó ưu tiên thúc đẩy phát triển song song nhà ở thương mại giá thấp cùng nhà ở xã hội…

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của các chuyên gia thuộc dự án Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc tại Việt Nam (KOICA) công bố gần đây, cơ chế phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp của Việt Nam hiện tồn tại nhiều bất cập. Vừa qua, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã ban hành, nhưng vẫn chưa thể giải quyết triệt để những tồn tại cố hữu này, từ cơ chế “xác định đất” để phát triển nhà ở xã hội hay nhà ở dành cho người thu nhập thấp, tới quy trình lựa chọn nhà đầu tư và tiêu chí đối tượng thụ hưởng, dẫn đến khó khăn cho cả chủ đầu tư và người có nhu cầu xác định mình thuộc đối tượng nào.

Báo cáo mới đây của nhóm nghiên cứu Lê Kiên Cường và cộng sự tới từ Đại học Ngân hàng TP.HCM và Đại học Mở TP.HCM đưa ra ý kiến rằng, hiện tượng đô thị hóa tự phát đang diễn ra ở nhiều thành phố trên cả nước và trong xu hướng này, nhóm thu nhập thấp ngày càng trở nên yếu thế hơn trong việc tiếp cận chỗ ở. Theo nhóm này, việc phát triển với mật độ dân số cao tại vùng lõi đô thị đã làm tăng thêm chi phí cung cấp hạ tầng đô thị, tạo cơ hội để doanh nghiệp tìm cách “ăn theo” hạ tầng, thay vì tạo ra của cải, vật chất cho xã hội.

Số liệu của Savills Việt Nam gần đây cho thấy, từ năm 2017, giá bán sơ cấp căn hộ tại quận Cầu Giấy - nơi tập trung nhiều cơ sở y tế và giáo dục có chất lượng, đã tăng 14% mỗi năm, còn giá bán sơ cấp căn hộ tại quận Long Biên tăng 12%/năm do vị trí gần khu trung tâm và có những cải thiện về hạ tầng đô thị thời gian gần đây như nút giao thông kết nối đường Vành đai 3 và đường cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường Vành đai 2, qua đó mang lại lợi ích cho các dự án hạng B và C tại khu vực này. Các quận/huyện Đống Đa, Thanh Xuân, Từ Liêm, Hoài Đức, Hoàng Mai, Thanh Trì cũng ghi nhận giá căn hộ đi lên.

Đề xuất giải pháp, vị đại diện chủ đầu tư dự án nhà ở hướng đến người trẻ tuổi nói trên cho rằng, thay vì chờ đợi các cơ chế mới cho nhà ở giá thấp, tiếp tục đơn giản hóa thủ tục thực hiện dự án, giảm tiền thuế đất cho nhà đầu tư là nhiệm vụ cấp thiết, đặc biệt trong giai đoạn dịch bệnh diễn biết phức tạp như hiện nay.

“Chỉ cần Nhà nước hỗ trợ giảm giá tiền sử dụng đất, đơn giản hóa tối đa các thủ tục đầu tư, tôi tin ‘thế cờ bí’ nhà giá rẻ sẽ sớm được hóa giải”, vị này nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản cho rằng, bất động sản là một ngành kinh tế tổng hợp, nếu chỉ “một tay” ngành xây dựng vỗ thì sẽ khó kêu, mà cần sự chung sức của các bộ, ngành liên quan khác như Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài chính...

“Chúng tôi cho rằng, giải pháp mang tính tổng hợp trước tiên là phải tiếp tục hoàn thiện thể chế về đầu tư - kinh doanh bất động sản nhà ở để đáp ứng nhu cầu mới”, ông Khởi nói.