Làm gì với những căn shophouse thô giá chục tỷ đồng

Sẽ rất khó bán nếu cứ treo những căn shophouse với giá trên trời.

Có dự án bất động sản, chủ đầu tư họ mua đất giá rẻ rồi lập dự án xây nhà thô là để giữ đất không bị thu hồi. Xây giá thô lúc bấy giờ cũng chỉ vài triệu đồng một m2 . Bạn tôi là thầu xây dựng cho biết, căn biệt thự 300 m2 xây cũng chỉ tốn 500 triệu đồng.

Những dự án như vậy đã sang tay qua nhiều chủ kiếm lời khủng rồi nên giá bây giờ cao chót vót. Tuy nhiên để bán được những căn nhà thô hơn chục tỷ là không dễ trong thời diểm hiện nay, bởi giới đầu cơ không còn thấy tiềm năng nữa, chỉ còn giới nhà giàu mới nổi mua rồi để đó chờ 10-20 năm sau.

Cách đây 20 năm, một người bạn khác của tôi tranh nhau mua đất nền một khu đô thị ở quận 6 vì quảng cáo là khu này sẽ sầm uất hơn cả chợ sỉ Bình Tây, Chợ Lớn. Ai mua ở đây cũng đều kỳ vọng để cho thuê thương mại.

Nhưng suốt 20 năm qua khu đó vẫn chỉ là khu dân ở không có thương mại. Đáng nói là một lồng chợ trong khu đó dân tranh nhau đăng ký mua sạp nhưng không lâu là thua lỗ vì không có hoạt động mua bán. Ngay cả siêu thị metro to đùng gần đó bây giờ cũng vắng như chùa Bà Đanh.

Chủ đầu tư thường quảng cáo nhắm vào thương mại để kích cầu người mua giá cao như một thời sốt shophouse hàng chục tỷ đồng ở các khu mới mở. Bây giờ hầu như chỉ để không hoặc cho thuê giá rẻ, bán lại rất khó.

Thời đại kinh tế số lên ngôi, giữ được các trung tâm thương mại cũ đã khó nói chi đến khu đô thị mới mở. Bây giờ có mua cũng chỉ là để ở hoặc nghỉ dưỡng chứ làm thương mại là không khả thi.

Cứ 5-10 năm lại có đợt sốt đất. Tôi đã chứng kiến nhiều đợt, lúc sốt bán đất rất dễ, dù giá có cao. Vì người mua nhanh chóng sang tên cho người khác kiếm lời. Trước kia cơ sở hạ tầng vẫn còn rất kém, nhưng chỗ nào có thông tin quy hoạch (chủ yếu là ở các thành phố lớn) là có sốt đất chỗ đó nhưng không lan rộng như bây giờ.

Các đường vành đai đang được triển khai liên vùng đi qua cả vùng đất nông nghiệp đã ngủ yên mấy chục năm nay. Vậy nên đất ở những khu này tăng vài chục lần cũng không có gì lạ. Khi giá đã đẩy lên đến đỉnh thì nó phải xuống vì người ta thấy mua đi bán lại không còn lời nữa nên những người đầu cơ họ dừng lại. Người mua sau cùng muốn đẩy cũng không có ai mua nữa, đất sẽ rơi vào thời kỳ đóng băng.

Thời kỳ này kéo dài bao lâu còn tùy thuộc vào nền kinh tế như thế nào. Hiện nay cả thế giới kinh tế đang gặp khó khăn thì thậm chí nó sẽ kéo dài hơn trước bởi nhiều người không đủ tiền mua nữa kể cả mua để ở thực. Những khu đất xa trung tâm giá trị thương mại không có sẽ xuống giá nhanh hơn vị trí gần trung tâm. Giá từ từ sẽ phải cân bằng lại để có giao dịch.

Nhưng hiện nay một số chủ đầu tư vẫn để giá trên trời hoặc giảm không đáng kể, một dự án nhà phố vùng ven mà giá hơn chục tỷ đồng căn thì ai mua? Mua rồi biết làm ăn gì được ở chỗ đó. Ngay chỗ tôi ở đây nhà hàng, khách sạn ngân hàng đang đóng cửa hàng loạt. Mua nhà trong thời gian này thì nên cân nhắc nhất là phải vay ngân hàng.

Giá BĐS đã ở ở đỉnh, không xuống thì chắc chắn không thể bán được. Nhưng tâm lý giảm sâu thì lỗ nặng nên phải cố gồng đến khi nào có thể. Một tâm lý chờ đợi mệt mỏi chưa biết đến khi nào mới khởi sắc. Như đã nói, chu kỳ BĐS thường thấy là khoảng từ 5-10 năm sốt một lần.

Nhưng lần này có thể sẽ kéo dài hơn bởi vì nhiều lý do là giá đã cao ngất ngưởng mua đi bán lại không còn lời nhiều nữa sẽ thu hẹp người đầu cơ. Người mua ở thực thì không đủ tiền. Bây giờ, nhà mặt tiền cho thuê thương mại cũng rất khó khăn, nhiều mặt bằng đang đóng cửa hàng loạt ở các tuyến phố lớn.

Một phần là thương mại điện tử ngày càng phát triển, kinh doanh tại nhà không cần mặt bằng nữa. Các ngân hàng cũng chuyển sang ngân hàng số. Các sàn BĐS nhỏ lẻ chắc chắn không thể tồn tại trong giai đoạn này.

Giá bất động sản vượt quá sức mua của mọi người thì nó phải xuống để điều chỉnh đúng theo quy luật của thị trường thôi. Các chủ đầu tư vẫn neo giá bán nhà rất cao hơn chục tỷ một căn nhà phố vùng ven thì ai mua để kinh doanh, trong khi khu trung tâm còn đang ế dài không cho thuê được?