Làm gì để thị trường văn phòng cho thuê 'thoát ế'?

Để thị trường văn phòng cho thuê "nóng" trở lại, không chỉ dựa vào sự hồi sinh của doanh nghiệp địa ốc mà các toà nhà phải thay đổi diện mạo, nâng cao chất lượng dịch vụ để tăng tính cạnh tranh.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung trong năm 2023, công suất thuê mặt bằng tại các trung tâm thương mại mới, quy mô lớn tại các TP trung tâm tương đối ổn định với sự đổ bộ của những thương hiệu mới cùng kế hoạch mở rộng của các thương hiệu lớn hiện hữu, đặc biệt là trong lĩnh vực thời trang.

Tuy nhiên, các trung tâm thương mại cũ, không chủ động cải tạo, nâng cấp đang phải đối mặt với diện tích mặt bằng trống ngày càng tăng.

Khó khăn đeo bám thị trường

VARS cũng ghi nhận xu hướng thắt chặt chi tiêu, làm việc từ xa cũng như thay đổi thói quen mua sắm sang hình thức online; tình trạng doanh nghiệp quy mô nhỏ trả mặt bằng để tìm thuê căn hộ, nhà riêng có chi phí thấp để tiết kiệm nguồn lực… cũng làm ảnh hưởng không nhỏ đến tỉ lệ lấp đầy của các tòa nhà văn phòng cho thuê.

Cũng theo VARS, số lượng mặt bằng nhà phố cho thuê tại các tuyến đường lớn của TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng ghi nhận tỉ lệ hoàn trả mặt bằng tăng cao trong năm 2023. Tỉ lệ lấp đầy của toà nhà văn phòng cho thuê sụt giảm, đối diện với nguy cơ "khủng hoảng" thừa...

Nguyên nhân, do có thêm nhiều nguồn cung mới chất lượng trong khi các tòa nhà văn phòng cũ không chủ động cải tạo, nâng cấp. Cạnh đó, làn sóng doanh nghiệp trả mặt bằng tăng mạnh, đặc biệt là thời điểm cuối năm do gặp khó khăn về tài chính.

Trong bối cảnh đó, giá thuê văn phòng tại các tòa nhà vẫn tiếp tục đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở các toà nhà hạng A, sở hữu chứng nhận văn phòng xanh, thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao từ các ngành tài chính, ngân hàng, công nghệ.

Tương tự, báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM quý IV-2023 của Savills vừa công bố cũng ghi nhận nhiều giao dịch thuê văn phòng từ nhóm ngành tài chính, bảo hiểm và bất động sản ở phân khúc tòa nhà chất lượng cao.

Những mặt bằng cho thuê có vị trí đắc địa luôn hút khách. Ảnh: T.L

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nêu quan điểm: “Dù công suất cho thuê văn phòng ở một số dự án hạng A đã có cải thiện nhưng chưa thể sôi động như thời điểm 2019 - trước khi bùng dịch COVID-19".

Nếu tình trạng trả mặt bằng văn phòng tiếp tục tăng cao, khó khăn của thị trường bất động sản - có vai trò quan trọng trong nền kinh tế và ảnh hướng tới 40 ngành nghề liên quan tiếp tục kéo dài thì việc giá thuê suy giảm, đặc biệt ở các tòa nhà văn phòng cũ là điều chắc chắn sẽ xảy ra trong năm 2024.

"Do đó, các chủ đầu tư dự án văn phòng cần nghiên cứu tạo cơ chế cho phép chuyển đổi công năng từ văn phòng sang nhà ở, ưu tiên phân khúc nhà ở giá phù hợp, vừa giảm bớt áp lực "khủng hoảng" thừa văn phòng, vừa tạo thêm nguồn cung nhà ở đang ngày càng khan hiếm” - TS Đính nói.

Cánh cửa nào sẽ rộng mở đón thị trường văn phòng?

Bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó Giám đốc Dịch vụ cho thuê thương mại Savills TP.HCM, nhận định hiện khách thuê chủ yếu tìm kiếm nhóm văn phòng cao cấp và có xu hướng chọn lựa khu vực cận trung tâm. Trong đó, khu vực Thủ Thiêm đang là điểm sáng thu hút khi cung cấp được mặt bằng chất lượng cao, diện tích lớn và giá thuê cạnh tranh.

“Những doanh nghiệp có kế hoạch mở rộng văn phòng từ trước đó cũng đã tìm được nhiều lựa chọn phù hợp khi nguồn cung mới xuất hiện tại nhiều khu vực của TP. Điều này cho thấy tâm lý tự tin hơn của các doanh nghiệp khi di chuyển văn phòng trong giai đoạn khó khăn” - bà Quỳnh nói thêm.

Cũng theo bà Quỳnh, trong quá trình hỗ trợ khách hàng, dịch vụ cho thuê Văn phòng Savills TP.HCM nhận thấy khách thuê đang ngày càng hướng đến các tòa nhà mới cao cấp, đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững, chứng chỉ xanh.

Ở góc độ chủ nhà, chủ đầu tư, vị chuyên gia của Savills cho rằng xu hướng nâng cấp tòa nhà để thay đổi diện mạo và chất lượng dịch vụ sẽ giúp nâng cao trải nghiệm của khách thuê và tăng tính cạnh tranh với nguồn cung mới chất lượng cao.

Nhận diện về những thách thức và giải pháp cần có đối với mặt bằng cho thuê văn phòng, TS Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh mất cân đối cung cầu trong một số phân khúc là vấn đề kéo dài sang năm 2024, nhất là tình trạng thiếu nhà ở xã hội và mặt bằng văn phòng chất lượng cao.

Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài xem xét như là một trong những địa điểm thay thế trong chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, song sự thiếu vắng các cao ốc văn phòng chất lượng cao và đạt chứng nhận xanh về Môi trường – Xã hội – Quản trị (ESG) sẽ ảnh hưởng đến quá trình ra quyết định của họ.

Quy mô thị trường văn phòng ở TP.HCM chỉ bằng khoảng một phần ba thị trường Bangkok và Jakarta và một phần tư so với Manila. Trong khi mật độ nhân viên văn phòng ở TP.HCM gấp ba lần so với Bangkok, Manila, Jakarta và gấp đôi so với Singapore. Giá thuê trung bình văn phòng hạng A tại TP.HCM cao gấp hai đến ba lần so với Bangkok, Jakarta và Manila.

Ông Phong cho rằng thời gian tới, nhu cầu thuê và mối quan hệ giữa chủ đầu tư – khách thuê văn phòng sẽ thay đổi theo hướng khách thuê văn phòng ngày càng chú trọng vào các dự án chất lượng cao, không gian đổi mới sáng tạo và có dịch vụ vận hành tốt, nhằm nâng cao chất lượng môi trường làm việc và đáp ứng các tiêu chí bền vững.

Ngoài ra, điều khoản thuê văn phòng sẽ dần linh hoạt hơn và đòi hỏi các chủ đầu tư văn phòng cần cung cấp những gói ưu đãi mới hoặc tiện ích đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê như thêm thời gian hoàn thiện văn phòng, thêm các điều kiện ưu ái nhằm giữ chân khách thuê...

Do đó, các chủ đầu tư cần chủ động xác định nhu cầu và mong muốn của người trực tiếp sử dụng nhằm thay đổi và áp dụng những phương thức vận hành mới, từ đó đáp ứng tốt hơn những yêu cầu và kỳ vọng của họ.

"Điều này không chỉ giúp tăng doanh thu, tỉ lệ lấp đầy và hiệu suất tài sản của chủ đầu tư mà còn tạo ra giá trị thật về kinh tế - xã hội và môi trường cho cộng đồng nói chung" - TS Phong nêu quan điểm.