Làm gì để đón đầu chu kỳ phát triển bất động sản mới?

Thị trường bất động sản đang chững lại, nhưng theo chuyên gia, đây chính là “khoảng lặng” cần thiết để chuẩn bị đón đợt sóng mới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 10 năm thăng trầm với nhiều khó khăn và cũng không ít thành tựu, từ giai đoạn đóng băng năm 2012-2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017-2019 rồi chững lại trong 2019 – 2020, với những ảnh hưởng khó lường từ COVID-19.

3-4 năm nữa sẽ đến giai đoạn vàng

Trong các giai đoạn trước, giá bất động sản có thể tăng giảm đan xen trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian, đặc biệt tại các mốc “lập đỉnh” như 1994, 2001, 2008, 2014.

Chu kỳ mới của thị trường (2021- 2030) không nằm ngoài xu hướng này, nhưng câu hỏi đặt ra là: sự tăng giảm sẽ diễn ra ra sao, và cần làm gì để nắm bắt cơ hội mới?

Nhận định về thị trường bất động sản, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group cho rằng, khác với những cuộc khủng hoảng trước, Việt Nam ít bị tác động và hồi phục nhanh do chỉ nhờ vào thị trường nội địa.

Nay chúng ta đã hội nhập sâu vào kinh tế quốc tế, dòng tiền đến từ khách du lịch quốc tế, từ thương mại mậu dịch với các nước, từ FDI, và cả từ kiều hối... là những nguồn thu quan trọng để kinh tế Việt Nam có thể hồi phục.

Tuy nhiên, những con số này đều sụt giảm nghiêm trọng. Vì vậy, để nền kinh tế hồi phục, theo các nhà phân tích kinh tế cần từ 18 - 24 tháng.

Theo ông Phạm Thanh Hưng, trong ngắn và trung hạn, thị trường bất động sản Việt Nam có thể chững lại về lượng giao dịch, nhưng sẽ không xảy ra hiện tượng giảm giá sâu, thậm chí còn có thể tăng nhẹ, ngoại trừ loại hình bất động sản du lịch truyền thống.

Trong dài hạn, giai đoạn 3-10 năm tới, Việt Nam sẽ chạm tới một giai đoạn vàng của thị trường bất động sản. Đây là mức mà những nhu cầu cơ bản đã được thoả mãn, và người dân sẽ có tích luỹ tốt để có thể đầu tư bất động sản và cải thiện chất lượng cuộc sống.

Một trong những tác động của khủng hoảng do COVID-19 gây ra là lượng cung tiền mặt tăng vọt ở nhiều cường quốc, khiến bất động sản ở các nước phát triển sẽ tăng theo, và sau vài năm sẽ tác động mang tính hiệu ứng đối với thị trường Việt Nam.

Ông Phạm Thanh Hưng dự báo năm 2023-2024 sẽ thiết lập một đỉnh cao mới của thị trường bất động sản Việt Nam.

Tương tự, ông Nguyễn Thọ Tuyển, BHS Group cũng cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam trong vài năm tới dự kiến sẽ không sụp đổ như nhiều người nghĩ.

Thậm chí, thị trường còn có những điểm sáng và những thay đổi bản lề để có một giai đoạn 2020-2030 phát triển mạnh mẽ hơn. Trong dài hạn, cần sự tài tình của các cơ quan nhà nước điều tiết để "quả bóng" BĐS không bị xẹp đi khi thu hồi dòng tiền (do lạm phát), hoặc không bị nổ tung khi thị trường quá hưng phấn khó kiểm soát.

Nhận định về giai đoạn vàng của thị trường bất động sản Việt Nam, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, năm 2019 và năm 2020 chính là khoảng lặng của thị trường bất động sản.

Hiện thị trường bất động sản đang gặp khó do nhiều nguyên nhân, trong đó, những vướng mắc về pháp lý dẫn đến việc nguồn cung sụt giảm nghiêm trọng. Từ cuối năm 2018 đến đầu năm 2019, lượng dự án mới đưa ra thị trường gần như bằng 0.

“2 - 3 năm nữa thị trường sẽ thiếu nguồn cung trầm trọng. Vì vậy, giá bất động sản rất có thể sẽ tăng vọt vào thời điểm này”, ông Đặng Hùng Võ nhận định.

Cần làm gì để nắm bắt thời cơ?

Để nắm bắt được cơ hội cho thị trường bất động sản khi đi vào giai đoạn vàng, trước hết, phải đánh giá được sự phát triển của thị trường trong thời gian tới.

Theo ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group, trong ngắn và trung hạn, phân khúc giá rẻ vốn luôn giữ vai trò điều tiết thị trường sẽ chững lại và giảm nhẹ về số lượng giao dịch. Phân khúc trung và trung bình khá được quan tâm hơn.

Condotel, biệt thự biển (nhất là loại không được cấp sổ đỏ lâu dài) sẽ thoái trào trong vài năm tới. Thay vào đó là những căn hộ dịch vụ và những mô hình du lịch trải nghiệm như Homestay, Farmstay sẽ lên ngôi.

Những loại hình khác như bất động sản công nghiệp (nhà xưởng), bất động sản logistic (kho tàng, bến bãi, căn hộ dịch vụ nằm gần khu công nghiệp…) sẽ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới.

Còn theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển, dần trở thành một trong những điểm đến, thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á.

“Cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, đây sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có”, ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh.

Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lại cho rằng, đang có xu hướng chuyển dịch của nhà đầu tư ra khỏi Hà Nội, TP.HCM sang thị trường mới.

Đó chính là những thị trường bắt đầu có sự phát triển mạnh về kinh tế, trong đó có lợi thế phát triển công nghiệp, kinh tế du lịch và có ưu đãi từ các địa phương.

Thị trường mới của ngành du lịch là các địa phương đã tận dụng được ưu thế từ cảnh quan thiên nhiên đẹp, các điều kiện tự nhiên tốt như Thanh Hóa, Nghệ An, Quảng Bình, Bình Định,…

Theo ông Đính, những thị trường mới này có nhiều lợi thế. Đó là: Địa phương có chính sách cởi mở, thu hút được nhiều nhà đầu tư đến tham gia đầu tư vào dự án phát triển công nghiệp, hạ tầng, kinh tế du lịch… Các nhà đầu tư quan tâm đến những địa phương có giá bất động sản còn đang ở ngưỡng thấp, có sự đầu tư mạnh, đất đai chỉ dao động ở giá trên dưới 10 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, mấu chốt khiến thị trường bất động sản đang bị “ách tắc” thời gian qua chính là những vướng mắc liên quan đến pháp lý. Vì vậy, để nắm bắt được cơ hội, cần phải tháo gỡ nút thắt này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết, sự chồng chéo, mâu thuẫn, xung đột trong các quy định pháp luật hiện hành là nguyên nhân lớn nhất khiến nguồn cung bất động sản khan hiếm nghiêm trọng.

Theo báo cáo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, từ tháng 12/2015 đến cuối năm 2018, có tới 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp) bị tắc do một số quy định pháp luật thiếu thống nhất, chưa đồng bộ, thậm chí còn có mâu thuẫn, xung đột.

Hậu quả là doanh nghiệp rơi vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn, bị chôn vốn nhiều năm, không thể thực hiện được dự án, bị thua lỗ, thậm chí có nguy cơ phá sản, ngân sách nhà nước bị thất thu, giá nhà tăng, người có nhu cầu thực khó tạo lập nhà ở.

Cũng liên quan tới thủ tục pháp lý trong triển khai dự án, chia sẻ thẳng thắn tại một tọa đàm về thị trường bất động sản vừa được tổ chức, ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch Tập đoàn FLC cho rằng, nhiều doanh nghiệp e dè với các quyết định đầu tư dự án bất động sản vì thực trạng khó khăn trong thực hiện các thủ tục pháp lý.

Đại diện FLC cho biết, trước đây doanh nghiệp này triển khai các dự án lớn như FLC Sầm Sơn, FLC Quy Nhơn trong khoảng 11 tháng. Tuy nhiên, hiện nay, nếu thuận lợi, thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý cũng thường mất tới 3 năm, chưa kể mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau, thậm chí nhiều khi địa phương còn thay đổi quyết định của chính mình và doanh nghiệp vẫn buộc phải làm theo.

Về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thừa nhận, hiện còn một số điểm mâu thuẫn, chưa phù hợp trong hệ thống pháp luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quản lý tài sản công trong việc thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, việc giao đất, cho thuê đất, về lựa chọn chủ đầu tư dự án...

Để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, Bộ Xây dựng cũng đã yêu cầu các địa phương khẩn trương hoàn thành việc rà soát thủ tục pháp lý các dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý 4/2020 để sớm triển khai thực hiện lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường.