Làm cách nào để bán nhà đất khi người chung sổ đỏ không đồng ý?

Hiện nay, việc đồng sở hữu một mảnh đất hay một căn nhà không còn quá xa lạ. Vấn đề chỉ phát sinh khi một trong những chủ sở hữu đất muốn bán mảnh đất nhưng không nhận được sự đồng thuận của đồng sở hữu còn lại.

Trường hợp này phải giải quyết như thế nào?

Được phép tách thửa để chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT: “Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định, tiếp theo ghi nội dung "cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Có thể thấy, vì cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền lợi ngang nhau đối với mảnh đất trên nên việc chuyển nhượng phải nhận được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu.

Cách duy nhất để thực hiện việc chuyển nhượng đất mà không cần đến sự đồng ý của những đồng sở hữu còn lại chính là tiến hành tách thửa đất và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo phần của từng người sở hữu theo quy định của pháp luật.

Sau khi thửa đất đã được tách cho từng cá nhân thì bất kỳ ai đều có quyền quyết định việc chuyển nhượng phần đất của mình mà không cần đồng ý của những người còn lại.

Hồ sơ, thủ tục tách thửa để chuyển nhượng

1. Điều kiện tách thửa

Trường hợp người cùng đứng tên Giấy chứng nhận không đồng ý chuyển nhượng thì phải tách thửa, tuy nhiên không phải lúc nào cũng được phép tách thửa vì để được tách thửa phải có các điều kiện.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có những điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận.

Chỉ khi nào có Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền theo quy định. Tuy nhiên, quyết định của UBND một số tỉnh, thành quy định không được tách thửa khi không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận. Hay nói cách khác, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì được phép tách thửa dù trên thực tế khó thực hiện.

- Đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu (thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu);

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Hồ sơ bao gồm:

Theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm các giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Nơi nộp hồ sơ:

Cách 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất

Cách 2: Không nộp hồ sơ tại UBND cấp xã

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện; nơi chưa tổ chức Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.

4. Thời hạn giải quyết

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời hạn thực hiện thủ tục tách thửa do UBND cấp tỉnh quy định nhưng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Tuy nhiên, để thực hiện được thủ tục tách thửa và thủ tục cấp mới giấy chứng nhận, thửa đất cần phải thỏa mãn diện tích được phép, theo quy định của từng địa phương. Vì vậy, người bán nên dựa trên tình hình thực tế và cân nhắc thật kỹ để có phương án mang lại kết quả tốt nhất.