Lãi vay mua nhà ở xã hội còn 4,8%

Lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội đối với dư nợ gói 30.000 tỉ đồng sẽ giảm xuống còn 4,8%/năm kể từ đầu năm 2022. Thế nhưng thực tế, mức lãi suất này chưa phải là thấp nhất hiện nay.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành Quyết định 1956 quy định mức lãi suất của các ngân hàng thương mại đối với dư nợ của các khoản vay hỗ trợ nhà ở là 4,8%/năm áp dụng từ ngày 1.1.2022. Lãi suất này tính cho dư nợ còn lại của gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỉ đồng được triển khai theo Nghị quyết 02 năm 2013 của Chính phủ, dành cho khách hàng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m², giá bán dưới 15 triệu đồng/m²; doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội. Các ngân hàng thương mại triển khai cho vay từ năm 2013 với mức lãi suất vay 6%/năm, những năm sau đó giảm xuống 5%/năm và hiện nay xuống 4,8%/năm. Số tiền trên đã được giải ngân đến cuối năm 2016 thì dừng. Thời hạn cho vay tối đa 5 năm đối với doanh nghiệp và tối thiểu 10 năm đối với khách hàng. Do đó, dư nợ này sau 8 năm đang có xu hướng giảm dần.

Ngoài ra, một số chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở khác được ngân hàng, tổ chức triển khai cũng ở mức thấp. Chẳng hạn, Ngân hàng Chính sách xã hội đối với các khoản dư nợ để mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở theo Nghị định 100/2015 của Chính phủ có lãi suất 4,8%/năm. Lãi suất này áp dụng từ ngày 1.4.2021 - 1.1.2023.

Hay tháng 5 vừa qua, Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM (HOF) triển khai cho vay mua nhà ở với lãi suất 4,7%/năm đối với cán bộ công nhân viên chức, quân đội, công an, dân quân tự vệ… thuộc các đơn vị trên địa bàn hưởng lương từ ngân sách thành phố. Người vay tiền tại HOF phải có hộ khẩu thường trú tại thành phố, có thời gian làm việc từ 3 năm liên tục trở lên, có khả năng tài chính trả trước tiền mua nhà tối thiểu 30% giá trị căn nhà, căn hộ và chứng minh nguồn thu nhập ổn định để trả vốn, lãi vay. Hiện mức cho vay tối đa là 900 triệu đồng/hồ sơ nhưng không quá 70% giá trị căn nhà/căn hộ. Thời hạn cho vay tối đa 20 năm.

Mặc dù lãi suất gói 30.000 tỉ đồng có giảm trong những năm qua nhưng khá nhẹ so với mặt bằng chung trên thị trường. Vào năm 2013, lãi suất cho vay mua nhà của các ngân hàng thương mại từ 12 - 15%/năm nên mức hỗ trợ 6%/năm thời điểm này được đánh giá khá ưu đãi. Thế nhưng lãi cho vay của các nhà băng hiện nay đã giảm so với thời điểm đó từ 3 - 5%/năm, dao động từ 9,5 - 12%/năm. Đó là chưa kể các nhà băng ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà thời gian 3 - 36 tháng từ 5 - 7%/năm. Chẳng hạn, PVcomBank là ngân hàng đang có mức lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp 5%/năm, áp dụng cho 6 tháng vay đầu tiên. Sau khi hết thời gian hưởng ưu đãi, khách hàng sẽ chuyển sang trả lãi suất vay ở mức 12%/năm. Thời hạn cho vay có thể kéo dài đến 20 năm và hạn mức cho vay tối đa là 85%/năm giá trị của tài sản đem ra thế chấp. VPBank ở mức 5,9%/năm, thời hạn vay tối đa là 25 năm với hạn mức 75% giá trị tài sản. TPBank cho vay 5,9%/năm trong 3 tháng đầu, 8,1%/năm đối với 6 tháng vay đầu hoặc 8,9%/năm trong 24 tháng vay đầu…

Các ngân hàng nước ngoài có mức lãi suất khá cạnh tranh trong sản phẩm cho vay mua nhà như Shinhan Bank ưu đãi 6,2%/năm trong 12 tháng vay đầu, hay 7,6%/năm cố định trong 3 năm đầu, hoặc 5,49%/năm trong năm đầu tiên và cố định 7,8%/năm trong 4 năm tiếp theo. Còn các nhà băng ngoại khác như Hong Leong Bank là 6,19%/năm, Woori Bank là 6,15%/năm... Ngân hàng có cổ phần nhà nước chi phối cũng không đứng ngoài cuộc đua cho vay mua nhà với lãi suất thấp. Cụ thể, Vietcombank áp dụng 6,99%/năm trong 6 tháng đầu, 7,29%/năm trong 12 tháng đầu; còn những khách hàng muốn lãi suất ổn định trong thời gian dài hơn từ 18, 24, 36, 60 tháng có thể chọn lãi vay tương ứng 8 - 8,4 - 9 - 10,3%/năm. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay của các nhà băng lên 10 - 12%/năm.

Ông Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu tin học và kinh tế ứng dụng, phân tích lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại đưa ra thời gian ưu đãi ban đầu từ 5 - 7%/năm, thực chất mời chào khách hàng vay mới, chứ gần như những người đang vay không bao giờ có được mức lãi suất này. Đây là mức lãi suất thấp hơn cả chi phí vốn của nhà băng nên họ chỉ có thể áp dụng được một thời gian ngắn vài tháng, cao lắm là 1 năm. Hoặc để giảm được mức lãi suất vay này, ngân hàng và chủ đầu tư bắt tay nhau cùng chia sẻ lãi suất vay cho khách hàng trong giai đoạn đầu. Ví dụ, giá căn hộ là 3,4 tỉ đồng, thay vì giảm giá cho khách hàng 5%, tương ứng 170 triệu đồng thì chủ đầu tư giữ nguyên giá và chuyển phần này cho bên ngân hàng cho khách hàng vay. Lúc này, ngân hàng giảm lãi suất cho vay đối với khách xuống 5 - 7%/năm trong thời gian đầu thay vì mức cao hơn. Trong câu chuyện giảm lãi suất cho vay mua bất động sản, ngân hàng không bao giờ chịu thiệt. Bởi những lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng cho một khoảng thời gian ngắn. Ví dụ trong 2 năm đầu 6%/năm, 8 năm tiếp giả định là 10%/năm thì lãi suất bình quân cho vay cũng lên 9%/năm.

Thế nên đối với mức lãi suất cho vay mua nhà xã hội 4,7 - 4,8%/năm, theo ông Đinh Thế Hiển thật sự là ưu đãi đối với người vay. Nếu mức lãi này giữ nguyên 5%/năm cũng đã là thấp. Bởi gói tín dụng 30.000 tỉ đồng chỉ dành cho một nhóm đối tượng được hưởng; nhờ gói tín dụng này mà người vay còn tài sản là căn nhà mua. Hơn nữa, mặt bằng lãi suất hiện nay đang có xu hướng tăng lên. Do đó, lãi cho vay mua nhà khó có thể giảm trong thời gian tới. Việc duy trì lãi vay cho đối tượng nhà ở xã hội thời gian dài cố định 4,8%/năm hay 5%/năm đã là một ưu ái.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận xét việc điều chỉnh lãi suất cho vay gói 30.000 tỉ đồng từ 5%/năm xuống 4,8%/năm là điều đáng hoan nghênh. Người đang vay sẽ giảm phần nào lãi phải trả cho ngân hàng. Đồng thời tránh được sự bất cập trong việc thực hiện chính sách lãi suất đối với nhà ở xã hội. Cùng cho vay mua nhà ở xã hội mà Ngân hàng Chính sách xã hội áp dụng lãi suất 4,8%/năm, còn các ngân hàng thương mại áp dụng cho gói 30.000 tỉ đồng lại 5%/năm. Mặc dù vậy, ông Lê Hoàng Châu cho rằng mức 4,8%/năm hiện nay vẫn chưa thật sự thỏa đáng khi cao hơn lãi suất cho vay của Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM 0,1%/năm. Đồng thời, lãi suất huy động của các ngân hàng nhiều năm qua giảm, lãi suất cho vay chung trên thị trường cũng giảm theo. Về lâu dài nên kéo giảm lãi suất cho vay nhà ở xã hội về mức 2,5 - 3%/năm để hỗ trợ người dân.

Một trong những bất cập trong việc thực hiện chính sách tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội thời gian qua, theo ông Lê Hoàng Châu, đó là trong 5 năm qua, tất cả các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đã phải vay thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm và chi phí này được tính vào giá bán, giá cho thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội, dẫn đến đơn giá nhà ở xã hội lên đến khoảng 18 - 20 triệu đồng/m², tăng cao so với đơn giá 13 - 15 triệu đồng/m² trong giai đoạn 2011 - 2015. Đồng thời, do thiếu vốn nên nguồn cung dự án nhà ở xã hội bị sụt giảm rất lớn, kéo theo tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở xã hội làm cho người có thu nhập thấp đô thị càng khó tạo lập nhà ở xã hội hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đề nghị Chính phủ làm việc với Ủy ban Thường vụ Quốc hội ghi nhận “danh mục chi thực hiện chính sách nhà ở xã hội” vào Nghị quyết của Ủy ban Thường vụ Quốc hội “Về danh mục ưu tiên sử dụng vốn ngân sách đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025”. Như vậy để có nguồn ngân sách tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho ngân hàng, có nguồn vốn “mồi” từ ngân sách nhà nước thực hiện chính sách nhà ở xã hội, tạo điều kiện để các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội và người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn ưu đãi. Bởi, kinh nghiệm từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỉ đồng, với một đồng tái cấp vốn, cấp bù lãi suất từ ngân sách nhà nước, thì các ngân hàng thương mại có thể huy động thêm được 31 đồng, tạo ra nguồn vốn hỗ trợ thực tế rất lớn cho người mua nhà.