Lãi suất thấp kỷ lục, vợ chồng thu nhập dưới 30 triệu có nên vay mua nhà đất?

Theo khảo sát, mức lãi suất cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng chỉ 5-6%/năm trong thời gian ưu đãi, tức nhỉnh hơn khoảng 1% so với lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 12 -24 tháng. Thậm chí, một số ngân hàng ngoại còn tung ra gói cho vay mua bất động sản với lãi suất dưới 6%/năm cố định trong vòng 2-3 năm.

Ngay cả với nhóm ngân hàng Big 4, lãi suất cho vay mua bất động sản cũng dao động ở mức 5,5-7%/năm trong thời gian ưu đãi. Hết ưu đãi, các ngân hàng áp dụng cơ chế chung là lãi suất thả nổi.

Với mức lãi suất thấp như hiện nay, vợ chồng chị Nhung (đến từ Hưng Yên) đang cân nhắc việc vay tiền ngân hàng để mua đất.

“Hiện hai vợ chồng chưa có nhà riêng, chỉ có khoản tiền tiết kiệm khiêm tốn 300 triệu đồng. Tôi đang băn khoăn, với mức lãi suất vay ngân hàng thấp như hiện nay chúng tôi có nên vay thêm ngân hàng và xuống tiền mua một lô đất?” – chị Nhung nói.

Cũng theo chia sẻ của người phụ nữ này, thu nhập của hai vợ chồng chỉ giới hạn trong khoảng 25 – 28 triệu/tháng. Sau khi trừ các khoản chi tiêu cố định, mỗi tháng chị dư khoảng 15 triệu đồng.

“Đất và nhà ở Hà Nội đều rất đắt đỏ, nên em dự định tìm mua một lô đất khoảng 1 tỷ đồng tại quê nhà. Khả năng tài chính của vợ chồng em như vậy, nếu vay ngân hàng 700 triệu liệu có phù hợp?”… chị Nhung nói thêm.

Tương tự, anh Nguyễn Tuấn Dũng ở Thanh Xuân (Hà Nội), sau gần 8 năm ở thuê cũng vừa quyết định vay nhà băng gần 1 tỷ đồng để mua nhà. Cùng với số vốn tích lũy 1,2 tỷ đồng từ trước đó, anh chị xuống tiền mua một căn hộ hơn 2 tỷ đồng ở khu Hoàng Mai.

“Để có ưu đãi tốt hơn, tôi chủ động vay theo diện sản xuất kinh doanh, tài sản đảm bảo là căn nhà ở quê. Lãi suất hơn 6% cho 6 tháng đầu tiên, 8,2% cho 6 tháng tiếp, và 8,5% cho 24 tháng tiếp sau nữa. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi”, anh Dũng tiết lộ.

Người mua cần tỉnh táo để nhìn nhận các rủi ro khi đối diện lãi suất thả nổi

Theo tính toán, với mức lãi suất trong thời gian ưu đãi, bình quân mỗi tháng, anh Dũng phải trả nhà băng khoảng 20 triệu đồng cả gốc và lãi. Đây là áp lực không nhỏ bởi tổng thu nhập của cả hai vợ chồng anh chỉ vào khoảng 35 triệu đồng. Khi vào thời kỳ lãi suất thả nổi, áp lực sẽ còn tăng lên nhiều lần.

“Xác định là sẽ khó khăn, nhưng cứ phân vân thì không biết bao giờ mới mua được nhà khi giá càng ngày càng tăng. Vợ chồng tôi quyết định “leo lên lưng cọp”, hy vọng kinh tế ổn định, thu nhập của chúng tôi có thể cải thiện trong tương lai”, anh Dũng chia sẻ thêm

Tận dụng tiền “rẻ” để vay mua nhà đang là lựa chọn của không ít người. Và, quyết định này được giới chuyên gia đánh giá là lựa chọn tích cực. Tuy nhiên, cùng với cơ hội, người mua nhà cần tỉnh táo để nhìn nhận các rủi ro có thể gặp phải, tránh gánh nặng tài chính quá lớn.

Chia sẻ trên trang diễn đàn về tài chính mới đây, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia đầu tư cá nhân đến từ TP.HCM phân tích, về tài chính, người mua nên có sẵn 30% - 50% số tiền để mua. Với tài chính 300 triệu đồng, ngân sách mua đất tối đa chỉ nên giới hạn trong 1 tỷ. Mức độ sử dụng đòn bẩy ngân hàng sẽ phụ thuộc vào "thu nhập đều hàng tháng".

Về thu nhập đều hàng tháng, ông Kiên phân tích, cần định rõ đây là thu nhập ổn định, không phải thu nhập đột biến tháng nhiều tháng ít. Ví dụ một bạn hàng tháng có lương 15 triệu và thưởng doanh số từ 5 triệu đến 15 triệu, vậy thu nhập đều của bạn chỉ nên tính là 15 triệu đến 20 triệu, phần còn lại xem như khoản dự phòng.

Thứ hai, phần thu nhập dùng để trả ngân hàng hàng tháng phải trừ đi chi phí sinh hoạt tối thiểu. Ví dụ trong số 15 đến 20 triệu đồng thu nhập thì chi phí sinh hoạt tối thiểu là 10 đến 15 triệu, phần dùng để trả ngân hàng là từ 5 triệu đến 10 triệu.

Thứ ba, nếu hai vợ chồng cùng mua thì đương nhiên phải tính tổng thu nhập của hai vợ chồng. Giả sử hai vợ chồng có thu nhập bằng nhau như ví dụ trên, thì tổng số tiền dùng để trả ngân hàng hàng tháng là 10 triệu đến 20 triệu.

Với thời gian vay dài hạn 15 đến 20 năm để mua bất động sản, trung bình cứ mỗi 10 triệu đồng mỗi tháng để trả ngân hàng hàng tháng sẽ đủ trả cho khoản vay 600 triệu đến 700 triệu.

Như vậy, theo vị chuyên gia này, nếu mua lô đất có giá 1 tỷ đồng, người mua phải có sẵn ít nhất 300 triệu đồng. Số tiền 700 triệu đồng còn lại sẽ vay ngân hàng. Khoản thu nhập hàng tháng đủ để chi trả cho khoản vay này tối thiểu 30 triệu, trong đó 15 triệu là chi phí sinh hoạt, 5 triệu dự phòng, 10 triệu là tiền để đóng ngân hàng.

“Nếu có một tài sản khác để thế chấp cho khoản vay này thì quá tốt, ngân hàng có thể phê duyệt sẵn, thậm chí giải ngân trước luôn khoản vay này. Nếu không có một tài sản khác để thế chấp, mà dùng chính miếng đất sẽ mua để thế chấp cho khoản vay này, người mua vẫn cần làm trước hồ sơ với ngân hàng để họ thẩm định sẵn thu nhập đều hàng tháng, qua đó sẽ ước lượng khoản tiền tối đa có thể cho mình vay được bao nhiêu", ông Kiên nói thêm.

Nhà đầu tư giàu giàu kinh nghiệm này cũng nhấn mạnh, nên hiểu rõ dù khoản vay 700 triệu như mong đợi chiếm 70% giá trị miếng đất sẽ mua, nhưng thực tế tùy ngân hàng có thể sẽ định giá và cho vay cao hơn hoặc không tới số tiền này. Trong trường hợp số tiền cho vay thấp hơn 700 triệu như kế hoạch, cần chuẩn bị nguồn tiền khác bổ sung, hoặc kiếm miếng đất có giá trị thấp hơn để giảm số tiền cần vay thêm.

Ngoài ra, ông Kiên khuyến nghị nên có một khoản dự phòng tiền đóng ngân hàng ít nhất 6 tháng để phòng trường hợp sụt giảm thu nhập đột xuất. Ví dụ nếu hàng tháng đóng ngân hàng 10 triệu thì nên dự phòng một khoản 60 triệu.

Các chuyên gia tài chính khác cũng cho rằng, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Đặc biệt, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng với biên độ 3,5%/năm. Khi đó, tổng mức tiền trả gốc và lãi hàng tháng sẽ tăng đáng kể. Vì vậy, người mua nhà luôn cần tính toán kỹ thu nhập và dòng tiền chi trả lãi vay và nợ gốc ngân hàng.