Lãi suất tăng đến mức nào thì mới làm BĐS đóng băng và giảm giá

Nhiều bác cứ bảo là tăng lãi suất thì BĐS sẽ đóng băng vỡ bong bóng. Điều này đúng.

Nhưng cần phải hiểu thế nào mới là tăng lãi suất? Tăng 1-2 % không phải là tăng (vì nếu lạm phát tăng 3% lãi suất tăng 2% thì tính ra đồng tiền vẫn mất giá: gửi tiền ngân hàng vẫn thiệt hơn dùng tiền mua tài sản).

Việc tăng lãi suất chỉ có thể làm đóng băng thị trường BĐS khi:

Lãi suất huy động = tỉ lệ % lạm phát + tỉ lệ tăng trưởng % GDP. (Khi ấy bán tài sản lấy tiền gửi ngân hàng mới có lợi)

Chứ nếu lãi suất tăng thêm 5% nhưng bát phở tăng từ 30k lên 35k (tức là phở tăng 12%) thì gửi ngân hàng vẫn thiệt nhé: khi đó bds vẫn sẽ còn tăng.

Năm 2022 này đang giống với giai đoạn nhà nước bơm tiền năm 2008-2009 nhé. Còn 2010 là kết thúc giai đoạn giải ngân gói bơm tiền. Lúc giải ngân gói bơm tiền thì ko thể tăng lãi suất nhiều.

Vì tăng lãi suất là các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh chết đầu tiên chứ ko phải là bọn đầu cơ BĐS. (Mục đích của gói Bơm tiền kích thích kinh tế là để cứu doanh ngiệp, nếu tăng lãi suất thì là giết doanh nghiệp à?)

Đợi khi nào lãi suất nhảy 1 bước khoảng 5%-7% như T10/2010 thì bds mới xì hơi giống như Tháng 11/2010 : Lãi suất huy động VND của các Ngân Hàng Thương Mại đã tăng vọt từ 10%/năm lên đến 17%/năm. (nhảy 1 bước 7% trong vòng 1 tháng) :

Khi đó là lúc "Lãi suất Huy Động" đạt đủ tiêu chuẩn của công thức:

Lãi suất huy động = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP.

Khi ấy BĐS mới đóng băng và kết thúc chu kỳ tăng trưởng.

*** Nhiều người có thể dự báo khá chính xác được khi nào BĐS tăng hay giảm là nhờ họ có nhiều kinh nghiệm thực chiến hoặc có trực giác về thị trường rất nhạy, còn mình thì đưa ra được công thức tính toán cụ thể chính xác và có thể áp dụng trong mọi trường hợp.

Nếu ai không có kinh nghiệm thực chiến, ko có năng lực tiên tri nhưng học được công thức này của mình thì có thể tính toán được chính xác khi nào BĐS sẽ tăng hay giảm: dựa trên 03 biến số là Tỉ lệ % Lạm Phát, Tỉ lệ % tăng trưởng GDP và Lãi suất Huy Động.

Tuy nhiên trong 3 biến số ấy thì : chỉ có 1 yếu tố mà chính phủ có thể can thiệp trực tiếp được : đó là "Lãi suất Huy Động". Đây chính là yếu tố then chốt: muốn biết được sắp tới BĐS sẽ tăng hay giảm thì phải nhìn vào yếu tố này: Nếu vượt quá ngưỡng Critical Point : tức là :

(Lãi suất huy động = Tỉ lệ % lạm phát + Tỉ lệ tăng trưởng % GDP)

Thì thị trường BĐS sẽ đảo chiều (giống như thời kỳ cuối năm 2010)

(Công thức của mình là dựa theo các chỉ số "Thật": lớn hơn chỉ số lạm phát và % tăng trưởng GDP "danh nghĩa" mà Tổng cục thống kê công bố nhiều)