Lãi suất ngân hàng giảm nhẹ, thị trường bất động sản vẫn “kẹt vốn“

Hiện tại, mặc dù lãi suất ngân hàng đã giảm so với thời điểm đầu năm nhưng vẫn chưa thực sự như kỳ vọng của thị trường BĐS. Do đó, bài toán vốn cho thị trường BĐS trong năm 2023 vẫn còn thách thức.

Lãi suất ngân hàng vẫn cao

Sau Tết Nguyên đán, room tín dụng đã mở nhưng vấn đề đang gây cản trở cho thị trường là lãi suất cho vay đang quá cao, khoảng 15%/năm với vay mua nhà và trên 13%/năm với cá nhân vay kinh doanh. Giải thích về việc lãi vay tăng cao, nhân viên một ngân hàng cổ phần tại Hà Nội cho biết, mức lãi suất huy động ở thời điểm ngay sau Tết dao động quanh mức 9 - 9,5%/năm nên mức lãi suất cho vay sẽ cao hơn lãi suất huy động 2,5 - 4,5%/năm tùy theo mục đích sử dụng vốn vay, đối tượng khách hàng... Nếu khách hàng tốt, vay sản xuất kinh doanh và có tài sản đảm bảo... thì lãi vay chỉ 11 - 12%/năm.

Còn với khoản vay cá nhân vay tiêu dùng như mua nhà, mua ô tô... thì lãi suất cho vay khoảng 13 - 15%/năm tùy từng ngân hàng và thời hạn vay. Nếu vay ngắn hạn dưới 6 tháng thì lãi suất thấp, dài hạn thì 13 - 15%/năm.

Còn theo ghi nhận của PV, trong tuần qua, lãnh đạo các ngân hàng trong nhóm Big 4 đã họp và thống nhất về việc giảm lãi suất huy động để giảm lãi suất cho vay cho khách hàng. Được biết, mức đồng thuận mà các ngân hàng chia sẻ với nhau là dưới 8,7%/năm. Do đó, đến thời điểm hiện tại, với Techcombank, lãi suất tiết kiệm cao nhất là 8,7%/năm, áp dụng với kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, giảm mạnh so với mức 9,2%/năm hồi đầu năm. Tương tự, tại VIB, lãi suất tiết kiệm cao nhất cũng về dưới 9% chỉ còn 8,6% (gửi tại quầy) và 8,8% (gửi trực tuyến). Tại một số chi nhánh ngân hàng MB, TPBank cũng đang niêm yết lãi suất tiết kiệm cao nhất hiện là 8,7%/năm, thấp hơn nhiều so với mức lãi suất tối đa 9,5%/năm mà các ngân hàng đã cam kết trước đó.

Mặt khác, lãi suất vay mượn bằng VND giữa các ngân hàng thương mại cũng đã hạ nhiệt trong các phiên gần đây, không còn xuất hiện mức lãi suất lên tới 13%/năm. Theo cập nhật mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, lãi suất bình quân liên ngân hàng đứng ở mức 9,61%/năm.

Thực tế ghi nhận, mặt bằng lãi suất phổ biến cho vay vẫn là 12 - 13%/năm cho các khoản vay trung, dài hạn. Nhiều người dân có nhu cầu mua nhà vẫn nhận được câu trả lời chưa thực sự “cởi mở” từ phía ngân hàng.

Chị Lê Thanh (Hoài Đức - Hà Nội) chia sẻ, gia đình chị có nhu cầu vay ngân hàng 600 triệu đồng để mua nhà. Cuối năm 2022, khi chị hỏi vay các ngân hàng như Viettinbank, BIDV, vietcombank đều cho biết hết room, vui lòng đợi sang năm 2023.

Tuy nhiên, vì muốn mua nhà gấp, gia đình chị chọn vay tại ngân hàng VPbank, khi đi vay, chị được tư vấn lãi suất chỉ 9%/năm và được vay trong hơn 10 năm. Tuy nhiên, đây là lãi suất ưu đãi năm đầu tiên.

Nhân viên ngân hàng giải thích, sau thời gian này, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ thả nổi, tính ra khoảng 10 - 12%/năm.

“Mình tính mức đó cũng ổn nhưng đến đầu tháng 1/2023, hợp đồng mới được ký, ngân hàng thông báo lãi suất phải trả là 13%. Con số này quá lớn. Mình có hỏi ngân hàng thì họ giải thích bây giờ lãi suất cơ sở cao và cộng thêm chi phí các loại thì lãi suất vay lên cao như vậy. Vay thì đã vay rồi, trả trước cũng không có tiền nên chi tiêu hằng ngày của gia đình mình đã phải chuyển sang thắt lưng buộc bụng”, chị Thanh chia sẻ.

Trong báo cáo mới phát hành, Công ty Cổ phần Chứng khoán Agribank (Agriseco) nhận định, hiện tại Ngân hàng Nhà nước đang nỗ lực kéo giảm mặt bằng lãi suất cho vay thông qua việc hỗ trợ hệ thống. Tuy vậy, chỉ khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp được khai thông, thanh khoản ngân hàng yếu được hỗ trợ kịp thời và khi các đợt tăng lãi suất của Fed kết thúc thì lãi suất trong nước mới có thể bước vào chu kỳ hạ.

Có thể thấy, dù đã giảm so với hồi đầu năm nhưng lãi suất ở mức cao như hiện nay sẽ làm cho thị trường bất động sản vốn đã khó khăn nay lại càng khó khăn hơn. Cụ thể là sức cầu thị trường giảm mạnh. Với lãi suất cho vay mua bất động sản hơn 10%/năm, nhà đầu tư trở nên e dè và thận trọng hơn trong việc dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản. Ngay cả việc nhiều nhà đầu tư có dòng thu nhập tốt muốn vay vốn để đầu tư nhưng việc tiếp cận được nguồn vốn vay cực kỳ khó khăn khi “room” tín dụng bị hạn chế.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA) chia sẻ, nếu lãi suất dài hạn trên 10% thì doanh nghiệp "không có cửa" để đầu tư nên cần làm sao kéo lãi suất dài hạn xuống, đồng thời vạch lộ trình cụ thể từ thời điểm hiện tại đến 6 tháng đưa lãi suất dài hạn xuống để kích thích đầu tư.

“Hiện nay, doanh nghiệp đang sử dụng tài sản bất động sản làm tài sản thế chấp để vay vốn. Trong bối cảnh giá bất động sản giảm, tỷ lệ giải ngân trên giá trị bất động sản cũng giảm thì nguồn vốn giải ngân cho doanh nghiệp là rất thấp. Một số doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay nhưng cả hai giá trị bị kéo xuống, tỷ lệ giải ngân theo đó cũng giảm, buộc họ phải bổ sung tài sản thế chấp và thực tế này đang tạo thêm áp lực cho doanh nghiệp”, ông Hoà nói.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam lưu ý, từ nửa sau của năm 2022, tình hình kinh tế khó khăn với việc cạn nguồn vốn tín dụng và nhất là lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý, đó là khó khăn của một bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế là khu vực nội địa. Cần làm sao để lãi suất ổn định, chứ quá cao như hiện nay sẽ rất khó.

Ông Thiên cũng nhấn mạnh, nếu lãi suất cao 15 - 16%/năm như hiện nay thì làm sao doanh nghiệp sống được?

Trong khi đó, những trói buộc cùng điều kiện khách quan và chủ quan khiến các ngân hàng không thể hạ lãi suất được cũng ảnh hưởng trực tiếp tới doanh nghiệp.

Diễn biến lãi suất thời gian tới và thế khó của thị trường bất động sản

Dự báo về xu hướng lãi suất, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng cho rằng, quá trình tăng lãi suất ngân hàng Trung ương lớn trên thế giới tiếp diễn ít nhất cho tới tháng 6/2023. Sau sự việc liên quan đến ngân hàng SCB, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định ưu tiên cao nhất là đảm bảo thanh khoản, giữ ổn định an toàn hệ thống. Tuy vậy, trong môi trường không thuận lợi, lãi suất còn dư địa tăng, ngân hàng thương mại cổ phần vừa và nhỏ sẽ buộc phải giữ mức lãi suất cao để đảm bảo nhu cầu huy động.

Trên cơ sở đó, VCBS dự báo, lãi suất huy động dự báo đạt đỉnh trong 6 tháng đầu năm với mức tăng 1 - 1,5 điểm %.

Mặt khác, biến động lãi suất cho vay có độ trễ so với lãi suất huy động. Do đó, năm 2023 lãi suất cho vay được dự báo còn dư địa tăng. Tuy nhiên, trong trường hợp lãi suất huy động tạo đỉnh trong nửa đầu năm 2023, lãi suất cho vay có thể ghi nhận mức tăng thấp hơn lãi suất huy động và tiếp tục có sự phân hóa mạnh giữa các ngành nghề, phân loại ưu tiên.

VCBS cũng cho rằng, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp vẫn khó khăn hơn khi tỷ lệ hoàn vốn nội bộ đủ lớn để thực hiện dự án. Đồng thời, rủi ro nợ xấu tăng lên cùng hạn mức tín dụng không quá dư thừa khiến các ngân hàng thương mại sẽ lựa chọn kỹ càng hơn với danh mục phê duyệt tín dụng.

“Dư địa tăng với lãi suất cho vay tiếp diễn tuy nhiên có độ trễ và mức tăng có thể thấp hơn lãi suất huy động khi được kiểm soát chặt chẽ từ nhà điều hành”, nhóm phân tích nhận định.

Đơn vị nghiên cứu FiinGroup cũng cho rằng, lãi suất sẽ tiếp tục là biến số vĩ mô chi phối thị trường chứng khoán Việt Nam, tác động mạnh lên triển vọng lợi nhuận doanh nghiệp cũng như về thanh khoản thị trường và xu hướng dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân/nước ngoài.

Một số ngành sẽ gặp áp lực lớn trong môi trường lãi suất tăng cao, bao gồm: Bất động sản, xây dựng, thép, điện tử, thực phẩm, bán lẻ và than. Ngoài ra, tỷ lệ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp này đang ở mức cao trong khi triển vọng về tăng trưởng lợi nhuận của doanh nghiệp không khả quan, đặc biệt là đối với ngành bất động sản và xây dựng.

Ngoài hệ lụy từ động thái tăng lãi suất nhanh và mạnh của FED, mặt bằng lãi suất cao này còn gây ra bởi tình trạng “nghẽn” dòng tiền trong nước.

Nhận định về vấn đề lãi suất cho vay của các ngân hàng đang ở mức cao, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho hay, muốn biết lãi suất có cao hay không, phải nhìn vào lãi suất thực, tức là lãi suất đã trừ đi lạm phát. Lãi suất tiền gửi một năm hiện khoảng 9,4%, trừ đi lạm phát bình quân 3,15% thì lãi suất tiền gửi thực dương hơn 6,2%. Lãi suất bình quân 12,5%/năm (kỳ hạn 1 năm), sau khi trừ đi lạm phát thì ra lãi suất thực là 9,35%/năm.

Trong khi đó, tại Mỹ, lạm phát năm 2022 ước khoảng 8%, lãi suất cho vay khoảng 4%/năm, có nghĩa là lãi suất cho vay thực tại Mỹ đang ở mức âm 4%/năm. Như vậy, so với doanh nghiệp ở Mỹ, doanh nghiệp Việt Nam đang phải chịu lãi suất cao hơn 13,35%. Nếu so sánh với châu Âu, lãi suất của Việt Nam còn cao hơn.

“Chúng ta phải thẳng thắn nhìn nhận rằng, doanh nghiệp Việt Nam đang phải kinh doanh dưới áp lực lãi suất cho vay rất ghê gớm, làm sụt giảm sức cạnh tranh, nguy cơ bị đẩy lùi ngay tại thị trường nội địa, nhường chỗ cho doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đang không phải chịu mặt bằng lãi suất cao”, TS. Nghĩa nhấn mạnh.

Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng cao và việc tiếp cận vốn vay ngân hàng gặp khó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận, cùng những khó khăn về dòng vốn và pháp lý, vừa qua nhiều nhà thầu dừng triển khai dự án, nhiều công nhân đã mất việc, nhiều doanh nghiệp giảm 50% nhân sự, giảm lương 80%. Có doanh nghiệp bất động sản không có tiền thưởng lương tháng 13 cho nhân viên. Vì vậy, năm 2023 cần có những giải pháp hiệu quả cho doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

“Hiện nay chúng tôi cũng đang lo về nguy cơ thôn tính dự án bất động sản. Tới đây chúng tôi sẽ đề nghị Ngân hàng Nhà nước xây dựng thông tư riêng, trong đó có cho phép cơ cấu nợ, không chuyển nhóm nợ. Vì dòng tiền vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản. Khi dòng tiền luân chuyển có lợi các bên mà khởi đầu là từ các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án bất động sản và khi có tiền, dự án được triển khai, người mua có sản phẩm mua thì dòng tiền này sẽ quay lại với doanh nghiệp...

Riêng với các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải tự vận động, nỗ lực và cần nhìn lại chính mình. Phải chủ động tái cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán, tìm cách gia tăng nguồn vốn để tiếp tục duy trì phát triển”, ông Châu nói./.