Lãi suất đã hạ nhưng vì sao thị trường bất động sản vẫn trầm lắng?

Mức lãi suất hạ nhiệt được kỳ vọng sẽ trở thành nhân tố thúc đẩy thị trường địa ốc hồi phục sớm trở lại. Nhưng thực tế, đến hiện tại, thanh khoản của thị trường còn ảm đạm.

Lãi suất hạ nhiệt

Ngày 16/6, NHNN đã có thông báo về việc giảm lãi suất điều hành, cụ thể lãi suất cho vay qua đêm bằng hình thức thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong khoản thanh toán bù trừ của NHNN đối với tổ chức tín dụng giảm 0,5% xuống còn 5%/năm, lãi suất tái cấp vốn giảm xuống còn 4,5%/năm, lãi suất tái chiết khấu giảm xuống còn 3%/năm.

Đây là lần thứ 4 liên tiếp NHNN đã đưa ra chính sách giảm lãi suất. Động thái giảm lãi suất điều hành trước đó từng đưa ra vào hồi tháng 3, sau đó đến tháng 4 và cuối tháng 5. Sau động thái giảm lãi suất điều hành, loạt nhà băng bắt đầu tung ra gói vay mua bất động sản thấp.

Mức lãi suất cho vay bất động sản giảm nhiệt từng được kỳ vọng là “ngọn lửa” góp phần làm “tan băng” thị trường. Thực tế, thanh khoản tại một số phân khúc và khu vực bắt đầu ghi nhận tín hiệu tăng trở lại. Song, dường như, con số về tỷ lệ hấp thụ sản phẩm vẫn chưa đủ sức kéo bật thị trường phục hồi.

Báo cáo mới đây nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, hiện các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng. Hàng loạt doanh nghiệp gặp tình trạng thiếu vốn, phải giãn tiến độ thi công cũng như tạm dừng triển khai dự án.

Tổng cục Thống kê cho biết, trong hai tháng đầu năm 2023, số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 550 doanh nghiệp, giảm 62,4% so với cùng kỳ. Số lượng doanh nghiệp bất động sản giải thể là 235 doanh nghiệp, tăng gần 20%.

Lãi suất đã hạ nhưng thị trường vẫn thanh khoản èo uột.

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận, trong phạm vi một phân khúc đã có khoảng 10.000 nhân viên môi giới phải nghỉ việc, hoặc chuyển sang công việc khác để kiếm sống.

Đơn vị nghiên cứu này đưa ra nhận định đáng chú ý đó là sức cầu sụt giảm nghiêm trọng. Thị trường bất động sản có dấu hiệu “suy yếu” kể từ đầu năm 2022. Tình trạng này vẫn tiếp tục duy trì đến tận thời điểm hiện tại hết quý I.2023.

“Các doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đồng loạt lâm vào trạng thái “ngộp thở” trong thời gian dài. Như “người sắp chết đuối”. Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng. Nhưng vẫn không đủ sức để có thể ngoi lên”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.

Vì sao thị trường chưa “tan băng”?

Dù thanh khoản đã dần tăng song yếu tố này chưa đủ nội lực để làm tan băng thị trường địa ốc. Theo một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc đến từ Đà Nẵng, dù lãi suất hạ nhiệt và ổn định nhưng không phải là động lực lớn tạo ra sự đột biến trên thị trường.

Vị này phân tích, thứ nhất, lãi suất cho vay mua bất động sản mới đã hạ nhưng chỉ giảm từ 0,5-1%/năm. Những năm sau, các nhà băng vẫn để lãi suất thả nổi. Một số ngân hàng vẫn chào lãi suất cho vay năm đầu tiên trên 10%/năm. Đó chưa phải là mức lãi suất hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư, người mua nhà mạnh tay xuống tiền.

Thứ hai, với nhóm nhà đầu tư, người mua nhà vay ngân hàng giai đoạn 2022, đầu năm 2023, họ vẫn phải chịu mức lãi suất cao. Phía các nhà băng sẽ hiếm khi đưa ra chính sách giảm lãi suất cho vay với nhóm khách hàng vay trước đó. Thế nên mới có tình trạng nhà đầu tư phải gánh mức lãi suất thả nổi lên tới 15-16%/năm. Đó là thực tế.

Đưa ra quan điểm về hiện trạng chưa “tan băng” của thị trường địa ốc, ông Trần Mạnh (CEO công ty địa ốc tại Hà Nội) cho rằng, trước đó, giá bất động sản đã tăng quá cao và cần thời gian sàng lọc để quay trở lại giá trị thực. Mặt khác, theo ông Mạnh, trong đầu tư, có 2 yếu tố chính tạo nên sức nóng hay lạnh của thị trường là nỗi sợ và lòng tham. Khi sốt đất, nhà đầu tư không sợ, lòng tham lớn nên họ bất chấp xuống tiền. Còn hiện tại, chính vấn đề về tâm lý là điều khiến cho nhà đầu tư sợ, họ đang gánh hàng tồn hay lo lắng vì không thể tìm lợi nhuận tốt. Đó là lý do họ không dám xuống tiền.

Trên góc độ chủ đầu tư, đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Phạm Lâm - Chủ tịch DKRA Group cho biết, thời điểm hiện tại số lượng hàng tồn kho rất lớn, rất nhiều dự án đã đủ điều kiện giao dịch nhưng “ế ẩm” bởi đánh mất niềm tin của khách mua. Một số dự án còn đưa ra nhiều chương trình ưu đãi như chiết khấu, giảm giá đến 40% mà vẫn không có giao dịch.

Ông Lâm nói thêm, cần giảm lãi suất cho vay về mức 5 – 6% đối với nhà ở xã hội, dưới 10% đối với nhà ở thương mại nhằm thúc đẩy khách hàng tham gia vay vốn.