Lại nóng mô hình 'chẻ nhỏ' bất động sản để bán, nhà đầu tư lo 'sớm nở tối tàn'

Hình thức chia nhỏ bất động sản để bán qua ứng dụng từng được kỳ vọng trở thành chiếc lò xo giúp thị trường bật lên. Tuy nhiên, các khoản lợi nhuận còn bỏ ngỏ cùng loạt rủi ro tiềm ẩn khiến các nền tảng mua chung đối diện nguy cơ “sớm nở tối tàn”.

Thời gian qua, sự kiện CTCP Fnest hợp tác cùng Chứng khoán VPS để bán các căn hộ, biệt thự theo hình thức chia nhỏ thành từng phần, với giá mỗi phần chỉ từ 10.000 đồng, thông qua ứng dụng trực tuyến, đang thu hút sự chú ý và những ý kiến trái của nhiều người, đặc biệt là nhà đầu tư.

Tiềm năng là có

Trong mô hình trên, theo VPS, mỗi bất động sản được đơn vị kinh doanh định giá và quy đổi ra số cổ phần có thể bán cho nhà đầu tư sơ cấp bằng đơn vị là Fnest. 1 Fnest tương đương 10.000 đồng. Ví dụ, một biệt thự ở Nhà Bè, TP HCM được định giá 25,5 tỷ đồng tương đương với 2,55 triệu Fnest.

Khi bất động sản được bán, lợi nhuận sẽ được chia đều lại cho các các nhà đầu tư dựa theo số lượng Fnest nắm giữ. Hiện tại, Fnest giới thiệu 9 bất động sản gồm các công trình căn hộ, shophouse, biệt thự ở Hà Nội, TP HCM nhưng đều hiển thị trạng thái đã bán hết cổ phần Fnest sơ cấp. Nhà đầu tư muốn mua sẽ phải mua trên thị trường thứ cấp (mua qua bán lại).

Chia sẻ với báo giới, đại diện VPS khẳng định các sản phẩm đang được bán là nhà hiện hữu, có sổ đỏ, được định giá bởi cơ quan có uy tín, hoàn toàn khác biệt với hình thức đầu tư theo token đã từng có. Tuy nhiên, hình thức “chẻ nhỏ” bất động sản này vẫn khiến nhiều người liên tưởng đến các ứng dụng “mua chung” nhà đất đã từng gây sốt trong quá khứ.

Cụ thể, trước khi bước vào thoái trào, thị trường bất động sản giai đoạn 2020-2022 từng chứng kiến sự “nở rộ” của hàng loạt ứng dụng, nền tảng trực tuyến cho phép các nhà đầu tư kết nối, cùng mua chung một tài sản có giá trị hàng triệu USD mà không cần có nguồn tài chính quá lớn.

Anh Bùi Tuấn Đức, CEO một công ty công nghệ tại TP HCM, cho hay công ty anh từng nhận ủy thác của một số chủ sở hữu tiến hành “chẻ nhỏ” bất động sản ra bán trên ứng dụng. Tuy nhiên, sau thời gian gây sốt, hình thức này đang lâm vào cảnh ảm đạm vì lượng khách èo uột.

Trong giai đoạn “nóng” nhất, theo anh Đức, nền tảng trực tuyến do công ty anh lập ra điều hành gần 10 dự án mua chung bất động sản. Tuy nhiên, đến hiện tại, 9 dự án đã dừng hoạt động. Còn lại 1 dự án có giá trị khoảng 5 tỷ đồng, được chia thành 1.000 phần (được gọi là các token), song hoạt động gần như đóng băng, nhà đầu tư nắm giữ token gần như không có hoạt động trao đổi, mua bán gì.

Nỗi lo “sớm nở tối tàn”

Không chỉ là sự thoái trào cục bộ, kết quả thăm dò của VnBusiness cũng cho thấy đến nay hầu hết các ứng dụng, nền tảng trực tuyến cung cấp dịch vụ “chẻ nhỏ” tài sản và cho phép mua chung đang hoạt động cầm chừng, 3/4 trong số đó đã “đứt gánh giữa đường”, không ít nhà đầu tư mắc kẹt.

Điển hình, ứng dụng mua chung của Sunshine hay nền tảng Revex của Cengroup từng gây chú ý hiện đã “bốc hơi” khỏi thị trường. Nền tảng RealStake từng tiến hành chia nhỏ tài sản, với giá trị chỉ từ 20 triệu đồng/token, cam kết lợi nhuận 6 - 9%/năm, giờ chỉ còn lại các thông tin về… lừa đảo khách hàng.

Ngay cả một trong những nền tảng đình đám nhất từng được giới đầu tư bất địa ốc nhắc tới là Moonka nay cũng đã dừng hoạt động gọi vốn vào các dự án thông qua hình thức mua chung. Sau hơn 2 năm triển khai, Moonka gọi vốn thành công tại 3 dự án bất động sản tại Cần Giờ (TP.HCM) và Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng).

Một nền tảng khác là Houze Invest thuộc Houze Group, vào năm ngoái cũng từng gọi vốn theo hình thức mua chung với nhiều căn hộ Astral City - Tháp Gemini ở Bình Dương, vốn đầu tư chỉ từ 1 triệu đồng, lợi nhuận đầu tư được dự kiến khoảng 10 - 11%/năm, tuy nhiên kết quả cũng khá khiêm tốn.

Về mặt tích cực, những lợi ích của việc mã hóa, chia nhỏ bất động sản là không thể phủ nhận. Ứng dụng nền tảng blockchain giải quyết nhiều vấn đề của thị trường bất động sản hiện tại như minh bạch thông tin, giảm thiểu gian lận, ngăn tung tin giả gây sốt đất ảo… vì mọi thứ đã được cập nhật trên app. Mua chung cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư với nguồn tài chính khác nhau.

Trong bối cảnh thị trường đang “khát vốn” đây là hình thức đầy triển vọng để thay thế các phương pháp truyền thống đã dần lỗi thời. Ưu điểm của hình thức này là các chủ đầu tư thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, thì sẽ dễ dàng huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư F0 cả lớn và nhỏ để hoàn tất việc xây dựng dự án.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, bài toán đặt ra là làm sao hoàn thiện các cơ sở pháp lý, giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Việc sở hữu chung một tài sản đang được pháp luật thừa nhận, song với một loại hình mới như “chẻ nhỏ” bất động sản, rủi ro vẫn luôn tiềm tàng.

Bất lợi của việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống blockchain hiện tại là không có hợp đồng được công chứng, đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản riêng cho từng người. Vì vậy, việc mua bán, chuyển nhượng này hiện cũng chưa có quy định quản lý rõ ràng.

Với những rủi ro hiện hữu cùng tỷ suất lợi nhuận còn bỏ ngỏ, các nhà đầu tư cần thận trọng khi tìm đến hình thức “chẻ nhỏ” và mua chung bất động sản. Dù có không ít “đại gia” đầu ngành địa ốc vẫn đang rục rịch chuẩn bị xuống tiền đầu tư, tuy nhiên, yếu tố quyết định thành bại của hình thức này hiện tại là hoàn thiện pháp lý và gây dựng niềm tin của khách hàng.