Lãi bất động sản "gánh" thuế 20%: "Cuộc chơi" đổi luật?

Bộ Tài chính đang nghiên cứu hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản, bao gồm tính thuế trên thu nhập chịu thuế với mức 20% hoặc áp dụng thuế suất 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc triển khai phương án này gặp nhiều thách thức, bao gồm việc xác định giá trị thực tế của giao dịch và các chi phí liên quan.

Bộ Tài chính đang cân nhắc hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản, trong đó nổi bật là đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán – một động thái được xem là cú hãm mạnh tay nhằm siết lợi nhuận đầu cơ và tái lập trật tự thị trường.

Sau phiên chất vấn tại kỳ họp Quốc hội gần đây, yêu cầu mạnh mẽ đã được đưa ra đối với Bộ Tài chính, nhằm rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật về thuế, đặc biệt là trong các lĩnh vực kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản và thương mại điện tử.

Trong báo cáo gửi Quốc hội, Bộ Tài chính đã chỉ ra rằng, trong quá trình sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này đang nghiên cứu lựa chọn giữa hai phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản. Một phương án tính thuế theo thu nhập chịu thuế, tức là chênh lệch giữa giá bán và tổng chi phí liên quan, và phương án còn lại là áp dụng thuế suất chung trên tổng giá trị chuyển nhượng.

Mỗi phương án tính thuế sẽ được áp dụng tùy vào cơ sở dữ liệu có sẵn về chuyển nhượng bất động sản. Nếu có thể xác định chính xác giá mua và các chi phí liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính thuế theo thu nhập chịu thuế, với mức thuế suất 20% trên phần chênh lệch này. Mức thuế suất này nhằm tiệm cận với thuế suất áp dụng đối với các giao dịch doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.

Trong trường hợp không xác định được các chi phí đầu vào, thuế sẽ được tính theo tỷ lệ 2% trên tổng giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Bộ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Thắng đã nhấn mạnh rằng phương pháp tính thuế trên thu nhập ròng – tức là trừ đi giá vốn và các chi phí liên quan – là cách tiếp cận đúng đắn, phản ánh bản chất giao dịch và phù hợp với nguyên tắc đánh thuế theo thu nhập thực tế phát sinh.

Tuy nhiên, để triển khai phương pháp này một cách hiệu quả, cần phải đáp ứng hai điều kiện tiên quyết. Thứ nhất, cần có một hệ thống cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch về lịch sử giao dịch bất động sản, phản ánh chính xác giá trị thực tế của các lần chuyển nhượng. Thứ hai, cần phải hoàn thiện hệ thống pháp lý, quy định rõ các khoản chi phí được trừ, các điều kiện chứng minh và các hóa đơn, chứng từ hợp lệ, cũng như các tiêu chí xác định giá vốn bất động sản.

Về dữ liệu giao dịch, Bộ trưởng Nguyễn Văn Thắng cho biết, hệ thống của cơ quan thuế đã có khả năng tra cứu lịch sử chuyển nhượng thửa đất và giao dịch của người nộp thuế từ năm 2018. Tuy nhiên, thực tế cho thấy giá ghi trong hợp đồng thường thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế, đặt ra thách thức lớn trong việc xác định chính xác thu nhập chịu thuế.

Bên cạnh đó, việc xác minh các chi phí liên quan đến giao dịch cũng không hề dễ dàng. Ngoài các chi phí dễ chứng minh như chi phí mua bán, xây dựng hay phí thủ tục pháp lý, còn nhiều loại chi phí khác như phí môi giới, lãi vay, hay chi phí bồi thường, thường thiếu chứng từ hợp lệ, khiến việc xác định lợi nhuận thực tế gặp rất nhiều vướng mắc. Tình trạng này càng trở nên phức tạp khi những bất động sản được chuyển nhượng có lịch sử từ rất lâu hoặc qua thừa kế, cho tặng, khiến việc xác định giá vốn trở nên gần như không thể.

Việc cải cách chính sách thuế trong lĩnh vực bất động sản không chỉ giúp tăng thu ngân sách mà còn bảo đảm công bằng trong nghĩa vụ thuế, phản ánh chính xác giá trị thực tế và lợi nhuận phát sinh từ các giao dịch.