Lạc quan có... đắn đo - Bài toán BĐS những tháng cuối năm

Dù tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét, thị trường bất động sản không còn là “sân chơi” cho kẻ chậm thích nghi. Thời kỳ chuyển mình đã điểm – ai không đổi mới sẽ bị bỏ lại phía sau

Những thách thức tiềm ẩn phía sau gam màu sáng

Dòng vốn tín dụng khởi sắc, mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, đầu tư công được thúc đẩy, cùng với tín hiệu tích cực từ chính sách và môi trường pháp lý đang góp phần làm “ấm” dần thị trường bất động sản. Việc chính thức vận hành mô hình chính quyền hai cấp từ 1/7/2025 cũng hứa hẹn sẽ mở ra không gian chính sách linh hoạt hơn cho đầu tư và kinh doanh địa ốc.

Theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, những chuyển biến tích cực này đang tác động trực tiếp tới tâm lý nhà đầu tư, tạo dựng niềm tin và thúc đẩy các doanh nghiệp mạnh dạn tái khởi động hoặc mở rộng kế hoạch triển khai dự án. Thống kê từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 5/2025, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 6,32% so với đầu năm; riêng bất động sản tăng tới 7,49%, gần gấp đôi tốc độ chung.

Dòng tiền trở lại đã thổi luồng sinh khí mới vào thị trường vốn ảm đạm suốt ba năm qua. Nhiều tập đoàn lớn đẩy nhanh tiến độ các dự án trọng điểm hoặc khởi động lại các dự án bị "treo" vì vướng mắc pháp lý. Trong nửa đầu năm, một số doanh nghiệp như Nam Long, Hà Đô, Phát Đạt, Hodeco... ghi nhận kết quả khả quan nhờ vào bàn giao dự án. Tuy nhiên, một số tên tuổi khác như Vinhomes, Khang Điền, Đất Xanh, An Gia... được dự báo sẽ chững lại trong nửa cuối năm do thiếu dự án mới được bàn giao và chi phí đầu vào leo thang.

"Cú bóp" từ giá đất và chi phí đầu vào

Thách thức lớn nhất lúc này – theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VNREA – chính là bảng giá đất mới tại nhiều địa phương đang được điều chỉnh tăng mạnh theo Luật Đất đai 2024, tiến sát giá thị trường trong khi bản thân thị trường vẫn còn “bong bóng giá” và thiếu căn cứ thực tế. Điều này không chỉ gây méo mó định giá, mà còn khiến doanh nghiệp đội chi phí, người mua khó tiếp cận, nhà đầu tư ngần ngại xuống tiền.

Trước nguy cơ này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề nghị các địa phương rà soát lại bảng giá đất hiện hành để có lộ trình điều chỉnh phù hợp trước thời điểm áp dụng bảng giá mới vào 2026. Việc xây dựng bảng giá cần đi kèm đánh giá tác động, lấy ý kiến đồng bộ để tránh gây bất ổn tâm lý xã hội.

Không chỉ giá đất, biến động nguyên vật liệu cũng đang đè nặng lên chi phí phát triển dự án. Theo Savills, nhiều nhóm vật liệu thiết yếu như cát, sỏi, xi măng, gạch… tăng giá từ 20–40%. Kết quả, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong quý I/2025 đã tăng trung bình 32%, lên 79 triệu đồng/m². TP.HCM chỉ có khoảng 800 căn hộ mở bán, phần lớn là sản phẩm cao cấp – cho thấy thị trường vẫn khan hiếm nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.

Không riêng căn hộ, nhà thấp tầng cũng tiếp tục tăng giá. Tại Hà Nội, giá biệt thự tăng trung bình 29%/năm trong 5 năm qua; nhà liền kề tăng 22%/năm – phản ánh chi phí đầu tư hạ tầng và hoàn thiện ngày càng lớn, thay vì chỉ là nhu cầu thị trường.

Bài toán sống còn: chuyển mình hay bị đào thải

Các chuyên gia nhận định, dù triển vọng dài hạn vẫn tích cực, nửa sau năm 2025 sẽ là “phép thử sức bền” cho toàn ngành. Sau giai đoạn dài chật vật, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa có dự án đủ độ chín để bàn giao, trong khi chi phí vốn và giá đầu vào tiếp tục tạo áp lực lên biên lợi nhuận.

Ông Bùi Văn Huy – Giám đốc Phân tích FIDT – cho rằng nhiều vướng mắc pháp lý về quy hoạch, giá đất và thủ tục đầu tư vẫn đang "trói tay" dòng vốn. Trong khi đó, lực cầu thị trường chưa phục hồi rõ nét khi thu nhập của người dân không bắt kịp đà tăng giá, khiến tỷ lệ hấp thụ yếu và khả năng xoay vòng vốn của doanh nghiệp bị thu hẹp.

Tính đến cuối tháng 3/2025, số liệu từ Vietstock cho thấy tổng giá trị “người mua trả tiền trước” và “doanh thu chưa thực hiện” của 102 doanh nghiệp niêm yết đã tăng nhẹ lên gần 137.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, mức tăng chủ yếu tập trung vào một số ít doanh nghiệp lớn, cho thấy sự phân hóa đang gia tăng.

Thực tế, một mình Vinhomes đã chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung nửa đầu năm – đặt ra sức ép cạnh tranh khổng lồ với các doanh nghiệp khác, đặc biệt là ở phân khúc cao cấp. Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân – vốn là nơi tập trung nhu cầu thực – lại ngày càng khan hiếm nguồn cung.

Theo bà Trang Lê – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, các doanh nghiệp bất động sản đã cẩn trọng hơn sau khủng hoảng. Họ không còn ồ ạt bung hàng mà chia nhỏ tiến độ, cân nhắc kỹ thời điểm và mức giá ra thị trường nhằm tối ưu lợi nhuận nhưng vẫn giữ được tính cạnh tranh.

Khó khăn là phép thử – không thể lùi bước

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn bản lề: chính sách và dòng tiền khởi sắc là cơ hội, nhưng chi phí, giá đất, và cầu thực tế đang đặt ra thách thức rõ ràng. Doanh nghiệp nào không thích ứng nhanh, tái cấu trúc mạnh và lựa chọn đúng chiến lược sản phẩm – sẽ tụt lại trong cuộc chơi đầy biến động này.