Kỳ vọng thị trường trái phiếu bất động sản

Thời gian gần đây một số doanh nghiệp địa ốc đã giải quyết xong vấn đề nợ trái phiếu đặt ra kỳ vọng tươi sáng hơn cho một kênh huy động vốn quan trọng của ngành bất động sản.

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và thị trường trái phiếu bất động sản nói riêng còn nhiều khó khăn như hiện nay, một số doanh nghiệp bất động sản xử lý nợ trái phiếu thành công.

Nỗ lực gỡ khó trái phiếu bất động sản

Đây là kết quả của sự nỗ lực thu xếp nguồn tiền, thực hiện thanh lý tài sản, chuyển nhượng dự án để trả nợ trái phiếu đến hạn; đồng thời tái cấu trúc nợ trái phiếu thông qua hoạt động phát hành, mua lại trái phiếu và đàm phán gia hạn kỳ hạn trái phiếu để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ. Mấu chốt chính là việc bản thân doanh nghiệp tự nỗ lực và phải tái cấu trúc hoạt động theo hướng bền vững hơn.

Bên cạnh đó, những nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước cũng góp phần quan trọng vào thành công này, từ việc hoàn thiện khung khổ pháp lý và nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng thị trường; cho tới chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Với mặt bằng lãi suất tiết kiệm ngân hàng đã xuống rất thấp như hiện nay, lãi suất phát hành của trái phiếu doanh nghiệp đang trở nên hấp dẫn hơn. Đây là động lực giúp gia tăng kỳ vọng về việc các doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy mạnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2024. Bất chấp 2 năm khó khăn, thị trường này vẫn sẽ tiếp tục là một kênh huy động vốn trung - dài hạn quan trọng với doanh nghiệp bất động sản, bên cạnh kênh tín dụng ngân hàng.

Nghị định số 08/2023/NĐ-CP là một điểm sáng pháp lý và có tác dụng rất lớn đến thị trường trái phiếu năm 2023. Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép doanh nghiệp phát hành đàm phán với nhà đầu tư thanh toán bằng tài sản, đàm phán gia hạn thêm thời gian đối với trái phiếu, tạm ngưng một số quy định tại Nghị định số 65/2022/NĐ-CP (quy định xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân; quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành; quy định về thời gian để phát hành đối với một đợt trái phiếu).

Bên cạnh đó, tháng 7/2023, Bộ Tài chính đã chính thức đưa thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tập trung vào vận hành, góp phần cải thiện tính minh bạch cũng như tăng tính thanh khoản cho trái phiếu doanh nghiệp.

Theo Bộ Tài chính, hiện nay, có trên 887 mã trái phiếu của 249 tổ chức đăng ký trái phiếu đã được đăng ký và giao dịch trên thị trường tập trung này. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2023 cũng ghi nhận sự thay đổi lớn về cơ cấu nhà đầu tư khi có tới 92,4% nhà đầu tư tổ chức tham gia vào thị trường sơ cấp, nhà đầu tư cá nhân chỉ chiếm khoảng 7,6%.

Theo thống kê của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế cả năm 2023, các doanh nghiệp đã phát hành 311.240 tỉ đồng trái phiếu. Trong đó, nhóm ngân hàng dẫn đầu với tổng giá trị trái phiếu phát hành đạt 176.000 tỉ đồng, chiếm 53,5% tổng giá trị phát hành. Theo sau là nhóm bất động sản với 73.200 tỉ đồng, chiếm 23,5% tổng giá trị phát hành. So với năm 2022, lượng trái phiếu được phát hành bởi nhóm doanh nghiệp bất động sản đã tăng 40,8%, tương đương khoảng 21.200 tỉ đồng.

Còn nhiều nút thắt cần tháo gỡ

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được, áp lực trái phiếu đáo hạn vẫn đang đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản. Tổng giá trị trái phiếu do nhóm doanh nghiệp bất động sản phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu đến hạn.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, lũy kế 10 tháng đầu năm 2023, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 153.800 tỉ đồng; trong khi tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm này trong hai tháng cuối năm 2023 và trong năm 2024 lần lượt là 15.600 tỉ đồng và 121.100 tỉ đồng.

Việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản, đây chỉ là việc chuyển nghĩa vụ thanh toán nợ từ thời điểm này sang thời điểm khác.

Trong khi đó, các quy định của Nghị định số 65/2022/NĐ-CP đã nói ở trên chỉ ngưng hiệu lực thi hành đến hết năm 2023 và sẽ được áp dụng trở lại từ đầu năm 2024. Đây là thách thức không nhỏ, có thể sẽ khiến hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp gặp khó khăn trở lại.

Chính phủ và các nhà hoạch định chính sách vẫn cần xem xét thêm các giải pháp theo nguyên tắc tạo thuận lợi cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và thị trường trái phiếu bất động sản nói riêng phát triển trong năm 2024.

Với nỗ lực đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung và thị trường trái phiếu bất động sản nói riêng trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ dần đi vào ổn định, phát triển theo hướng bền vững và thực chất, niềm tin nhà đầu tư được cải thiện.