Kỳ vọng “gỡ van” tín dụng bất động sản

Mặc dù doanh nghiệp địa ốc “đói” vốn trầm trọng nhưng việc tiếp cận được tín dụng ngân hàng trong năm qua vẫn là một “bài toán” khó.

Trong buổi họp báo mới đây, Phó Thống đốc Đào Minh Tú cho biết, tính đến cuối năm 2023, tăng trưởng tín dụng đạt khoảng 13,5%, tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế đến cuối năm 2023 khoảng 13,5 triệu tỷ đồng. Con số này thấp hơn mức 14 - 15% mục tiêu đã đề ra.

Ngân hàng ngại cho vay, bất động sản "khát" vốn

Điều này cho thấy, các ngân hàng vẫn chưa sẵn sàng trong việc "bơm" tín dụng ra nền kinh tế. Như ông Đào Minh Tú cho biết, hiện nay toàn hệ thống ngân hàng đang phải "chữa bệnh thừa tiền".

Trong lúc ngân hàng “ngại” cho vay, năm 2023 lại là một năm chật vật vì thiếu vốn của doanh nghiệp bất động sản. Một thống kê cho thấy, tính đến cuối tháng 9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tại các ngân hàng đạt 2,74 triệu tỷ đồng. Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỉ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Lý giải về nghịch lý này, các chuyên gia của VIRES cho rằng, một phần nguyên nhân là do sự thận trọng từ các ngân hàng đối với ngành địa ốc. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, ngành ngân hàng có nhu cầu tìm kiếm các dự án an toàn, trong khi những khoản vay của các dự án bất động sản thường có kỳ hạn từ 10 - 20 năm. Do đó, tỷ lệ cho vay đối với các dự án bất động sản dài hạn bằng nguồn vốn huy động từ tiền gửi vào hệ thống ngân hàng cũng cần phải được khống chế vì lý do an toàn hệ thống.

Một nguyên nhân khác khiến doanh nghiệp địa ốc khó tiếp cận vốn là bởi mức lãi suất chưa thấp như kỳ vọng, nhất là trong bối cảnh doanh nghiệp kinh doanh còn khó khăn.

Trao đổi với DĐDN, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản (EZ Property) cho rằng, bản thân doanh nghiệp cần vay vốn, nhưng quá trình tiếp cận vốn trong thời gian qua khá căng thẳng và hoàn toàn khác biệt so với chủ trương khuyến khích cho vay bất động sản.

Ông Toản chia sẻ, mặc dù lãi suất huy động giảm rất thấp, nhưng lãi suất cho vay bất động sản lại không hạ thấp. Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cổ phần hiện đều áp dụng mức lãi suất cho vay trên 10%/năm, thấp nhất là Vietcombank với khoảng 7%. Tuy nhiên, ngân hàng này đặt ra những yêu cầu rất khắt khe như doanh nghiệp phải có doanh thu trung bình trong năm gần nhất hơn 100 tỷ đồng, và nếu doanh thu thấp hoặc lỗ là không được vay.

Tháo gỡ "nút thắt" dòng vốn

Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, việc triển khai các giải pháp để tăng khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản là rất cần thiết.

PGS.TS Nguyễn Thị Mùi - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đề xuất rằng, các tổ chức tín dụng cần tiếp tục rà soát các văn bản hiện hành, quy trình và điều kiện cho vay. Đồng thời thực hiện tiết giảm chi phí quản lý để giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp. Cùng với đó, nguồn vốn cần được tập trung vào các dự án có khả năng hoàn thành và sớm đưa vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Đối với phân khúc bất động sản cao cấp, nơi có dư thừa nguồn cung, các dự án không bám sát theo nhu cầu thực và hoạt động kinh doanh có tính chất đầu cơ cần kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng để tránh tiếp tục đọng vốn lớn ở phân khúc này.

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng cũng như chủ đầu tư cần thực hiện đánh giá tình hình thực tế những dự án bất động sản đang cho vay, để xử lý khó khăn và vướng mắc từng dự án. Đối với những dự án gặp khó về thủ tục pháp lý, các cấp có thẩm quyền cần chủ động xem xét tháo gỡ. Đồng thời, ngân hàng cần đảm bảo thực hiện các thỏa thuận và hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà.

Theo đánh giá của Chuyên gia kinh tế - PGS. TS Ngô Trí Long, để thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn khó khăn hiện tại, cần phải áp dụng nhiều giải pháp, việc đồng bộ giữa các giải pháp sẽ tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy sự hồi phục và phát triển thị trường. Ông Long cho rằng, để giải quyết vấn đề nâng cao khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp bất động sản, không thể chỉ dựa vào các chính sách tiền tệ, mà cần có sự đồng lòng và hợp tác chặt chẽ từ nhiều phía cũng như sự chung tay của các ngành nghề khác.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch Fiin Group nhấn mạnh, việc chủ đầu tư tự chủ động thực hiện các biện pháp tháo gỡ vướng mắc về pháp lý bất động sản, với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ và chính quyền địa phương, là yếu tố then chốt làm tiền đề quan trọng để khai thông thị trường nói chung và các nguồn vốn cụ thể nói riêng.

Về dài hạn, ông Thuân đề xuất việc thiết lập một chương trình tín dụng bất động sản khép kín, tập trung đặc biệt vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hoà lợi ích cho tất cả các bên liên quan. Theo đó, chủ đầu tư dự án sẽ đảm nhận trách nhiệm hoàn thiện pháp lý dự án, với sự hỗ trợ từ các bên liên quan; cam kết giảm giá bán sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng và minh bạch. Đồng thời, các ngân hàng thương mại sẽ xem xét việc giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với những người mua nhà đáp ứng được các điều kiện cụ thể...