Kỳ 1: Phía sau 'siêu phẩm' Dragon Riverside City: Nước cờ thâu tóm đất vàng từ EVN

Khu đất “vàng” rộng gần 31.164m2 nằm ở vị trí đắc địa số 628-630 Võ Văn Kiệt, Quận 5, TP.HCM có số phận hẩm hiu, nằm bất động suốt 7 năm liền. Chỉ đến khi Tập đoàn EVN thoái vốn ngoài ngành, dự án mới có hi vọng “hồi sinh”, nhưng những “gã thợ săn” tinh ranh lại vội vã chuyển giao sang tay bên thứ ba trong một hành trình lắt léo đáng ngờ.

Vận đen đeo bám dự án 7.000 tỉ đồng

Ngày 30/12/2014, UBND TP.HCM đã có công văn số 7048/UBND-ĐTMT chấp thuận cho Công ty cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vi Na (Land Saigon, mã: LSG) làm chủ đầu tư dự án cao ốc văn phòng, khách sạn, chung cư thương mại tại số 628-630 Võ Văn Kiệt, phường 1, quận 5 (TP.HCM). Khu đất này có diện tích gần 31.164m2, từng là Nhà đèn Chợ Quán có địa chỉ số 8-8bis Hàm Tử, thuộc quyền quản lý của Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN). Giờ đây dự án có tên mới “Dragon Riverside City”, tổng mức đầu tư tới 7.000 tỉ đồng, là dự án “siêu phẩm” do Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long phát triển, kinh doanh.

Trước đó, dự án này có số phận hẩm hiu khi năm 2010, khu đất số 8-8Bis Hàm Tử được giao cho Tổng công ty Điện lực TP.HCM (EVN HCM) làm chủ đầu tư để thực hiện các dự án: trạm cao thế, khu cao ốc văn phòng, khu chung cư cao tầng, cây xanh, giao thông… Theo Nghị quyết số 2323/EVN-KH ngày 11/06/2010, Tập đoàn EVN thống nhất chủ trương, sau khi Công ty cổ phần Bất động sản Saigon Vi Na (công ty thành viên) hoàn tất các thủ tục cần thiết thì được nhận chuyển nhượng lại toàn bộ dự án thành phần khu chung cư 1 và 2.

Ngày 5/10/2010, Bộ Tài chính có công văn về phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý các cơ sở nhà, đất của EVN tại TP.HCM, trong đó EVN được triển khai đầu tư xây dựng dự án tại số 8 – 8bis Hàm Tử theo quy hoạch.

Tháng 11/2010, UBND TP.HCM chấp thuận chủ trương cho EVN HCM thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu phức hợp cao ốc – văn phòng – thương mại – khách sạn và chung cư tại khu đất này. Sau đó, Tập đoàn EVN phải thực hiện thoái vốn đầu tư ngoài ngành, nên dự án khu đất “vàng” này đã được chuyển cho Công ty cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vi Na làm chủ đầu tư.

Khi đó, Bộ Tài chính thống nhất chủ trương với EVN về việc EVN HCM không tiếp tục làm chủ dự án, chuyển giao dự án cho đơn vị khác thực hiện, nhưng Bộ đề nghị “EVN báo cáo UBND TP.HCM xem xét năng lực của Saigon Vina Land cũng như quá trình hình thành pháp nhân này từ các cổ đông là EVN và các đơn vị thành viên của EVN để triển khai dự án theo quy định”.

Như vậy, bằng cách “sắp xếp lại” doanh nghiệp của EVN, dự án bất động sản đã lọt vào tay Land Saigon, để sau đó EVN thoái hết vốn cho tổ chức, cá nhân sở hữu với mức giá rẻ “bất ngờ”.

Chiêu tăng vốn để “nuốt trọn” doanh nghiệp

Khi mới thành lập năm 2007, Công ty cổ phần Bất động sản Sài Gòn Vi Na (có tiền thân là Công ty cổ phần Bất động sản Điện lực Sài Gòn Vina) chỉ có vốn điều lệ 1,5 tỉ đồng. Để đảm bảo năng lực tài chính đầu tư dự án 8-8bis Hàm Tử, năm 2010, công ty đã tăng vốn lên 626,25 tỉ đồng với 3 cổ đông sáng lập nắm hơn 44,28%. Nhưng do Tập đoàn Điện lực Việt Nam chỉ thực góp 27 tỉ đồng (tỉ lệ 5,2%) và từ chối góp số vốn còn thiếu nên vốn thực góp của Land Saigon chỉ là 518,25 tỉ đồng.

Ngoài ra, các cổ đông sáng lập khác gồm: Tổng công ty Điện lực TP.HCM nắm 21,6% vốn, tương ứng góp 135 tỉ đồng, Công ty Điện lực 2 góp vốn 6%, Công ty dịch vụ công ích Thanh niên xung phong góp 3,6%, còn lại là các cổ đông khác góp 47,3%...

Đến cuối tháng 5/2014, 7 cổ đông liên quan EVN đồng loạt thoái hết 48,63% cổ phần Land Saigon thông qua bán đấu giá với giá trúng bình quân 10.320 đồng/CP, chỉ cao hơn 10 đồng/CP so với giá khởi điểm.

Bên mua là những đại gia địa ốc, tài chính có tiếng gồm: Công ty cổ phần Sovico mua 15% vốn Saigon Vina Land, Công ty cổ phần Địa ốc Đại Á (do DaiABank sáng lập trước khi sáp nhập vào HDbank) mua 23,61%, ông Nguyễn Quang Trung (TGĐ Chứng khoán Phú Gia, nay là Chứng khoán HDB) mua 10%. Hai đại diện của nhóm cổ đông này đã tham gia vào HĐQT của Land Saigon từ tháng 6/2014.

Tại thời điểm 30/3/2014, tổng tài sản của Land Saigon là hơn 946 tỉ đồng, chủ yếu là tiền và các khoản tương đương tiền hơn 661 tỉ đồng.

Theo bản cáo bạch chào bán cổ phần LSG của EVN, trong năm 2012-2013, lợi nhuận của Land Saigon chỉ đạt 20-21 tỉ đồng. Sức hấp dẫn của doanh nghiệp này chính là khu đất 8-8bis Hàm Tử rộng hơn 31.164 m2 mà công ty này được chuyển giao từ EVN.

Thế nhưng, bản cáo bạch không hề đề cập tới việc xác định giá cổ phần chào bán là 10.310 đồng/CP, liệu đã tính lợi thế của khu đất “vàng” hay chưa? Bởi chỉ bỏ ra khoảng 260 tỉ đồng, nhóm cổ đông Sovico- Đại Á-Chứng khoán Phú Gia đã nắm 48,63% vốn Land Saigon, qua đó sở hữu dự án 8-8bis Hàm Tử.

Điều cần được làm rõ là có hay không việc bán rẻ vốn Nhà nước khi các doanh nghiệp thuộc EVN chịu sức ép phải thoái vốn khỏi Land Saigon với mức giá khởi điểm chỉ 10.310 đồng/CP, tạo điều kiện cho tư nhân thâu tóm?

Từ trước khi EVN thoái vốn, Sovico đã xuất hiện tại Land Saigon để chuẩn bị cho một kế hoạch thâu tóm quỹ đất “vàng”. Ngày 28/3/2014, Land Saigon và Công ty cổ phần Sovico đã ký hợp đồng hợp tác kinh doanh số 2803/2014/SOVICO-LSG để liên danh thực hiện xây dựng dự án khu phức hợp 628-630 Võ Văn Kiệt, không thành lập pháp nhân mới. Sovico đã nộp 380 tỉ đồng theo thoả thuận hợp tác kinh doanh xây dựng dự án này, mà sau đó lại chuyển thành khoản mua toàn bộ cổ phần do Land Saigon phát hành tăng vốn.

Sau khi gom 49,94% cổ phần Land Saigon, ngay trong kỳ họp ĐHCĐ thường niên ngày 30/6/2014, công ty này đã trình phương án chào bán thêm 38.174.166 cổ phần để tăng vốn lên 900 tỉ đồng. Nhà đầu tư mua toàn bộ cổ phần này phát hành thêm này không ai khác chính là Sovico - đã “đặt cọc xí chỗ” từ vài tháng trước. Nhờ đó Sovico đã nâng tổng sở hữu lên 50,86% vốn của Land Saigon (sau tăng vốn điều lệ). Cùng với 23,61% cổ phần LSG được sở hữu bởi Công ty Đại Á – có liên quan tới HDbank (ngân hàng có cổ đông lớn là Công ty cổ phần Sovico) và Chứng khoán Phú Gia nắm 5,75% thì nhóm cổ đông Sovico đã nắm chi phối tới 80,32% Land Saigon...

Bằng con đường mua cổ phần thoái vốn, sau đó tăng vốn điều lệ trong bối cảnh Land Saigon làm ăn lẹt đẹt, lãi thấp, không có cổ tức… Sovico đã ôm trọn 38,17 triệu cổ phần được phát hành thêm. Và khi đã nắm chi phối trên 65% vốn Land Saigon, nhóm cổ đông Sovico có toàn quyền quyết định, định đoạt việc đầu tư phát triển dự án 628-630 Võ Văn Kiệt cũng như phân chia lợi nhuận “khủng” sau này.