Kinh tế sông Sài Gòn: Đâu là điểm đến đầu tư lý tưởng?

“Đề án phát triển kè sông và kinh tế dịch vụ ven sông TP. HCM” được triển khai trong năm 2024 đang là tâm điểm chú ý của giới đầu tư. Sông Sài Gòn được kỳ vọng sẽ mang lại lợi nhuận tỷ USD từ phát triển kinh tế du lịch, giao thông như sông Chao Phraya (Bangkok) nhưng giới đầu tư vẫn trông chờ trở thành dòng sông mang lại lợi nhuận gia tăng từ đầu tư địa ốc như sông Hoàng Phố (Thượng Hải), sông Hàn (Seoul).

Nguồn lợi tỷ USD

UBND TP. HCM vừa ban hành kế hoạch triển khai “Đề án phát triển kè sông và kinh tế dịch vụ ven sông TP. HCM”. Theo đó, TP. HCM sẽ rà soát quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất dọc sông Sài Gòn và nghiên cứu ý tưởng điều chỉnh quy hoạch đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển xây dựng hạ tầng xanh, định hướng giao thông như bến bãi, hạ tầng kỹ thuật, cầu kết nối. Vấn đề thu hút FDI ưu tiên triển khai các hạng mục công trình công cộng, thương mại, dịch vụ, công viên, vận tải du lịch, tại dải hành lang dọc sông Sài Gòn cũng đã được đặt ra.

Theo TS Trần Ngọc Chính, sông Sài Gòn là cảnh quan đặc biệt mà thiên nhiên ban tặng cho TP. HCM nhưng các nghiên cứu quy hoạch để phát triển không gian đô thị ven bờ sông này đang rất mờ nhạt. So sánh với Đà Nẵng, sông Hàn chảy qua trung tâm thành phố khoảng 7km, song được khai thác tốt, bao gồm cả không gian đô thị ven bờ cùng những cầu bắc ngang. Điều này giúp Đà Nẵng mang thương hiệu là "thành phố của những cây cầu". Trên thế giới, nhiều sông như Hoàng Phố ở Thượng Hải (Trung Quốc), Thames (Anh)... không có vị trí đẹp như Sài Gòn nhưng được tận dụng và phát triển rất tốt, trở thành cảnh quan nổi tiếng.

Theo ông Phan Văn Mãi, Chủ tịch UBND TP. HCM, Nghị quyết 24 và 31 của Bộ Chính trị và sau đó là Nghị quyết 98 của Quốc hội vừa thông qua đều đặt TP. HCM ở vị trí quan trọng tại vùng Đông Nam Bộ và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, hướng tới một trung tâm có năng lực cạnh tranh, hội nhập quốc tế. Bởi vậy, việc điều chỉnh quy hoạch chung cần thể hiện rõ phát triển theo những định hướng trên.

Thành phố sẽ tập trung phát triển theo mô hình đô thị đa trung tâm, các trung tâm mới cần có lộ trình phát triển nhưng tiên quyết phải đầu tư hạ tầng, đặc biệt giao thông để kết nối đồng bộ. "Nếu cứ giữ đô thị hiện hữu như bây giờ mà không mạnh dạn bứt phá thì chúng ta vẫn sẽ phát triển theo kiểu vết dầu loang", Chủ tịch Phan Văn Mãi nói và cho rằng sắp tới thành phố sẽ xác định phương thức giao thông công cộng, không chỉ có metro mà tận dụng cả hệ thống kênh rạch để phát triển giao thông thủy.

Người đứng đầu TP. HCM cho biết, thành phố mong muốn xây dựng tuyến đường chạy dọc sông Sài Gòn từ khu vực trung tâm đến huyện Củ Chi nhằm khai thác tiềm năng kinh tế và bảo tồn nét đẹp sông Sài Gòn. Theo đề án phát triển kè sông và kinh tế dịch vụ ven sông TP. HCM, giai đoạn 2020 - 2045, khu vực bờ đông từ cầu Sài Gòn đến cầu đảo Kim Cương và bờ tây từ cầu Sài Gòn đến cầu Tân Thuận sẽ được ưu tiên thực hiện trước.

Thành phố xác định các ngành kinh tế dịch vụ có tiềm năng phát triển ven sông, bao gồm: giao thông vận tải đường thủy; du lịch sinh thái, văn hóa lịch sử, làng nghề; du lịch đường thủy; khách sạn, ẩm thực; giải trí, du thuyền, thể thao; các hệ sinh thái dịch vụ, kinh tế sáng tạo... với nguồn lợi mang lại hàng tỷ USD mỗi năm nếu khai thác tốt mặt nước, bờ sông và quỹ đất ven sông.

Lợi ích hài hòa

Theo các chuyên gia kinh tế, câu chuyện dành đất vàng cho BĐS bao gồm cả dự án nhà ở và khách sạn hay dành cơ hội cho hạ tầng dịch vụ du lịch và kinh tế ven sông vẫn nóng hổi.

TS Nguyễn Thị Hậu, Tổng thư ký Hội Khoa học lịch sử TP. HCM, cho rằng từ sông Sài Gòn không chỉ hình thành nên các sản phẩm du lịch, giao thông đường thủy... mà còn phải tạo nên một hệ sinh thái gắn chặt với kinh tế ven sông. Vị tiến sĩ này cũng lưu ý việc phát triển kinh tế ven sông Sài Gòn không nên chỉ chăm chăm nhìn vào hai bên bờ sông để phát triển BĐS, mà cần nhìn rộng về các lợi ích dọc bờ sông. Khi đó, phát triển không gian dọc bờ sông sẽ tạo được một không gian phát triển du lịch, thương mại, dịch vụ hiện đại mà không tách rời khỏi nét đẹp văn hóa, bản sắc sông Sài Gòn.

Tuy nhiên theo các nhà đầu tư, BĐS ven sông vẫn được xem là tâm điểm với giới đầu tư dự án địa ốc cao cấp. Hiện tuyến đường ven sông Sài Gòn (đoạn từ cầu Sài Gòn đến cầu Thủ Thiêm) đã được các chủ đầu tư dự án trong khu vực đầu tư, bao gồm chủ đầu tư của dự án Vinhomes và Saigon Pearl. Tuyến ven sông này được giới đầu tư cho rằng đã góp phần nâng mức giá hai dự án chung cư trên đáng kể do tận hưởng không gian mặt sông Sài Gòn.

Đáng chú ý, giá một số dự án địa ốc ven sông Sài Gòn rất cao, như: dự án Empire City - The Monarch tại KĐT mới Thủ Thiêm có giá khoảng 200 triệu đồng/m², dự án Thảo Điền Green tại (TP. Thủ Đức) chào bán khoảng 100 triệu đồng/m². Các dự án đang phát triển ở đôi bờ sông Sài Gòn khu vực quận 1 và TP. Thủ Đức cũng đang được rao bán với giá trên 100 triệu đồng/m², có dự án giá đến 290 - 400 triệu đồng/m².

Không chỉ căn hộ, các tòa cao ốc văn phòng mới được phát triển hai bờ sông Sài Gòn khu vực trung tâm cũng thuộc phân khúc hạng A. Trong đó, KĐT mới Thủ Thiêm chiếm lĩnh nguồn cung mới tại TP. HCM trong quý III/2023, với 90% thị phần từ hai dự án hạng A nằm ngay chân cầu Ba Son.

Theo KTS Lê Quang Minh ( Hội Kiến trúc sư TP. HCM) quy hoạch khu dân cư bên sông với không gian xanh được xem là hướng phát triển bền vững và tiên tiến. Tại TP. HCM, nhiều dự án BĐS ven sông, từ chung cư cao cấp đến các khu đô thị hiện đại, được ưa chuộng như dự án Vinhomes Golden River (quận 1), dự án Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh), dự án Đảo Kim Cương, dự án Palm City và dự án Thảo Điền Pearl ở TP. Thủ Đức, dự án Saigon Royal và The Goldview ở quận 4, dự án The EveRich 2 ở quận 7...

Tất cả những dự án này đều được người mua nhà rất ưa chuộng, trong đó không ít khách hàng đến từ các tỉnh phía bắc. Điều đó cho thấy sức hút của nó đối với người mua rất lớn.

Chia sẻ tại một hội thảo, một chuyên gia của CBRE cho rằng, giá của các dự án kế cận mặt nước tự nhiên như sông, hồ sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang diễn ra mạnh, mức giá bình quận của các căn hộ ven sông cao hơn 20% - 30% so với các vị trí khác. Nếu theo đà phát triển này, trong khi nguồn cung ít mà nhu cầu vẫn tăng cao, các chuyên gia đều cho rằng, chỉ trong vài năm tới, các dự án ven sông sẽ không còn nhiều để đảm bảo nhu cầu của khách hàng.

Còn bà Kim Trần, Việt kiều Mỹ, một nhà đầu tư BĐS lâu năm, cho hay đối với người Á Đông nói chung và người Việt nói riêng, địa ốc ven sông luôn được đánh giá đắc địa nhất bởi xét theo phong thủy, mặt nước là yếu tố mang tới sự thịnh vượng, tài lộc cho gia chủ. Điển hình như Thượng Hải (Trung Quốc), sông Hoàng Phố được ví như mạch nguồn thịnh vượng chảy qua thành phố, hình thành nên đô thị hai bên bờ sông sầm uất. Những tiêu chí này cũng đã từng thể hiện rõ tại Đà Nẵng khi xuất hiện dự án địa ốc sở hữu không gian sống cạnh sông được người mua săn tìm. Bởi vậy, theo bà Kim Trần, nên quy hoạch quỹ đất để đạt lợi ích hài hòa cho cả nhà đầu tư - người dân và địa phương, nhằm phát huy hiệu quả cao nhất kinh tế sông Sài Gòn.